|
昨天下午，今晚传媒集团与天津市房地产商会联合举办“2005-2006年天津市房地产市场回顾及展望论坛”，本报和资深房地产咨询机构中原地产联合发布了《2005-2006年天津房地产市场回顾及展望》报告。报告显示，2006年天津房地产市场仍将处于质变之前的调整期。虽然当前市场不确定因素增加，竞争环境日趋严峻，但行业市场总体上升趋势不会改变。随着新开盘项目数量增加以及外地开发商大举进津，天津市民买房将有更多选择。
政策平稳延续
今后房地产宏观调控政策仍将围绕抑制房价过快上涨、打压行业泡沫、规范市场秩序展开。同时，配合土地、行政政策打“组合拳”；在源头上有效控制投资导向，将成为今后政府部门调节市场的得力手段。
预计2006年政策主线以保护市场平稳过渡为主基调。在具体政策层面，将更加注重市场反馈情况及政策可操作性。土地、金融及税制改革是未来房地产调控的主要领域。在实施措施时行政手段及经济手段并用、注重连贯性与系统性是重要特点。政策对本市房价的长远影响主要体现在优化商品房供需结构方面，把房价涨幅控制在合理范围内，从而使房价走势与宏观经济发展态势相适应。
供需矛盾依旧
从2004年开始，天津房地产投资保持较快速度增长，2004及2005年商品房新增供应量均在1000万平方米左右。随着2005年市场逐渐趋稳，预计新增供应规模仍将保持1000万平方米的较高水平，住宅仍占房地产市场主体地位，公建比例明显上升。从供应结构来看，高档房供大于求、中低档供不应求现象短期内难以改变。同时，经济适用房供应规模也会适量增加。2006年供应市场重心继续从中心城区向外转移。
2005年天津商品房成交面积1000万平方米左右，回落明显。在供应引导下，2006年天津商品房需求将平稳回升。普通住宅占据需求主体，但高档房市场增速更为明显。价格仍是影响需求的关键因素。同时，购房者对开发商品牌及产品性价比的关注明显提升；小户型及投资型物业将保持较高的市场关注度；大型郊县组团发展空间可观。理性置业、适度消费是2006年市场需求主流，但整体供需结构矛盾依旧突出。
热点分布广泛
2006年天津房地产市场热点分布将更分散。高档房领域：梅江南、老城厢、海河板块都将渐入佳境。其中老城厢除富力城继续销售外，北京中新集团后现代城和11号公馆也将相继上市；梅江南板块浩天“红了天娇”也将入市，将和天鹅湖、卡梅尔、水岸公馆三大高档项目展开竞争；随着三岔河口广洋金领·国际、万通上游·国际的上市，以及小火巷、南站CBD等改造，海河板块发展也将提速；天津开发区、塘沽区也会借区域经济走强保持高速发展。
中档房领域：由于大型开发企业介入，外环线周边楼市成熟度与市内差距逐渐缩小。如瑞景板块随北京首创集团介入而重新崛起，这一大盘项目入市价位在4000至5000元之间，有望缓解中档房需求。此外，金地将在双港板块开发中档大盘项目；中北镇将有5个项目亮相；万科和朗钜将在东丽湖展开造镇运动；而松江、万科、金厦等大型开发商对张贵庄“虎视眈眈”。在中心城区，个别市场领先型项目的热销也会形成局部热点。
产品主义盛行
大量外地优秀开发商进入将提高天津房地产开发的整体品质和操盘理念。首先，受房价因素影响，面积控制适宜的中小户型供应比重有所提升。如老城厢后现代城、首创瑞景项目等，主力户型都控制在80至120平方米之间；其次，土地成本不断提高，普通多层住宅将彻底退出市场，市区30层左右超高层公寓将占统治地位。如万通上游·国际、广洋金领·国际、爱家星河国际等。在郊区则以小高层和花园别墅为主，如金地·格林世界、乐康大地十二城等；第三，以富力城为代表的精装修住宅虽然有很大发展，但短期内难以跻身主流，天津楼市依旧以毛坯房为主；第四，科技含量、硬件标准大幅提升，如赛顿引入智能化家居系统，万科假日风景、松江水岸公馆等项目引入中央新风、中央除尘系统等。
二三级市场联动活跃
2005年，个人住房贷款利息上调，国务院七部委关于稳定住房价格及营业税征收新政先后出台，本市改革二手房贷款流程，加强私产房屋网上交易管理，这些都对二手房市场交易量、交易价格及成交比例产生一定影响。但二手房市场总体上保持了稳健、高速发展，梯度消费格局日益成熟。
预计2006年二手房市场仍较乐观。一手房进入二手市场周期缩短，二三级市场融合程度提高，预计2006年一手房与二手房成交面积比会上升到1∶0.9左右。中心城区与郊县将形成第二批价格上扬区域，特别是随着地铁1号线的运营以及快速路全面建成，沿线二手房价值将有望获得大幅提升，成为值得关注的热点。
写字楼商铺表现迥异
目前在建项目多数为综合项目，由于体量大、工期长，新项目2006年上市的可能性较小，因此写字楼供应量将回落。随着外地公司的涌入以及本地公司的成长，写字楼需求量将增大，因此其价格将稳中有升。
2006年商业地产供应量将继续保持增长趋势，供应业态主要以专业市场、卖场类市场、社区商业市场为主，并且由于大型综合体项目增多，导致部分项目将滞销，供大于求的结构特征进一步显露。2006年商业中心区商圈租金水平基本持平，而随着次中心区新兴商圈逐渐成熟，市场认可度也将提升，租金价格将随之提高。
|
