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售价几百万元的房子固然利润高，但能承受的人毕竟是少数
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进入2006年，天津的房价开始展现出新年的新气象。记者昨日整理今年1月1日至今的每日房价报表时发现，近期市内六区的商品住宅价格有所上扬。1月1日，和平区非别墅类商品住宅均价为9809元/平方米，创了当天市内六区成交价的最高纪录，而当天成交套数最多的南开区，一共成交了73套房子，均价为6002元/平方米。虽然说一天的房价成交量不能说明问题，但是记者拿着剪报，随机翻了一月份收集得并不全面的每日房价，结果发现，在这些数字中，除了和平区、河西区、南开区这些传统的高价地段外，河北区、河东区、红桥区的房价都有上调到每平方米5000元以上的时候，而河北与河东，每平方米均价6000元以上的房子也时有出现。再翻翻天津主流媒体的报纸广告，房地产售楼广告上，每平方米4000元至5000元左右的中档房子更是鲜有踪迹。为什么天津市的中档房难见踪影呢？
俩原因导致中档房一房难求
据记者从市房管局得到的相关数据表明，2005年前三季度，本市普通住宅3000元以下的新增商品房为136万平方米，而当期的销售量为231万平方米；3000元至4000元的新增商品房为157万平方米，当期的销售量为143万平方米；4000元至5000元的新增商品房为122万平方米，当期销售量为133万平方米；5000元至6000元的新增商品房为76万平方米，当期的销售量为69万平方米；6000元以上的新增商品房为100万平方米，当期销售量为53万平方米。
中原地产研究部经理梁美娜对此数据的解读是：两头失衡，中档价位房总体平衡。但是为什么总会从市场上听到中档房一房难求的说法呢？她认为，这其中有两个方面的原因。
首先，由于市场上对于3000元至5000元这一价格区间的房子需求巨大，使得这类楼盘根本不用推广、宣传，甚至不必打任何广告，往往在开盘之后数日就被抢购一空。目前消费者对于楼盘的了解，绝大多数是通过报纸广告获得的，而往往打广告的楼盘，是6000元以上的，那些相对低价的房子往往还没来得及打广告就卖光了，所以消费者会认为中档房在市场上见不到。
其次，3000元以下的低档房目前供不应求情况很严重，很多原本打算购买这类住房的消费者不得不转而投向更高价位的房子，这使得本来可以在低价位市场上被消化的消费群体被迫转到更高的消费群体中。这也从某种意义上导致了人们对于中档房供不应求概念的形成。
开发商为何不愿建中档房
因为临近春节，记者连日来参加了数个与房地产有关的聚会。在这些聚会上，记者向不同的开发商提着同样的问题，市场上对均价4000元至5000元每平方米的中档价位房有那么大的需求，而且从开发风险上看，这一价位的房子往往还未开盘就会被客户抢购一空，为什么很多开发商都不愿意开发中档房呢？
很多开发商在回答这一问题时，都谈到供求关系以及如何追求市场利润最大化的问题。据了解，政府部门在批地时，主要是规定土地的用途以及容积率，对于房地产商开发什么样的地产产品不做规定。开发商拿地之后的定价，除了考虑市场需求之外，还要根据所处地段，考虑如何将利润最大化。别墅以及高档房的利润空间大，再加上现在人们普遍存在的买涨不买落心理作祟，使得高档房市场的需求依然存在，既然市场有需求，那么开发商何乐而不为？
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，去年十月，他们在河东区开发了一个项目。开盘之初，定价为每平方米5000元。开盘后仅十天，已经有一栋楼销售一空。在这种情况下，他们把价格提到每平方米5300元，但仍是销售形势一片大好，直到房价提到5500元至6000元这个区间之后，房子的销售速度才稍稍放缓。
“打个比方，如果一道菜的成本只有20元，加上利润，卖30元是很正常的水平。但是，现在市场上对于它的价格的心理可承受价格已经达到50元，如果对这个菜进行一番包装之后，还能卖到80元的话，相信每个餐馆的老板都希望把菜卖得越贵越好。现在的楼盘操作手和餐馆老板的心理是一样的。”这位开发商告诉记者。
“四不靠”房价考验购买力
从2003年开始，记者每年参加春秋两季的房交会，在对业内人士的采访中，业内人士都表示，购房者85%以上都是自住改善型。正因为此，从2003年开始，天津市内六区的房价虽然每平方米均价上涨了1000元左右，但总体来说，仍然是购买力强劲。同样出于这个原因，在国家对投资性炒房进行了一系列宏观调控之后，无论是中房协的秘书长顾云昌，还是著名经济学家易宪容，对于天津的房地产市场的评价仍然是总体平稳发展。
为什么会有这样的评价？主要是因为主流消费人群的家庭条件大多比较殷实，原有住房并不窘迫，只是为了改善居住环境、提高生活品质才进行二次置业。假定其原有住房价值30万元至40万元，按照天津人相对保守的贷款习惯，向银行借贷20万元基本是大家的心理底线，假如贷款期限为20年，每月还款即将近1400元。再加上所谓高档住宅，相应的物业费也不会低，加上物业费和电梯使用费，一个购房家庭一个月就要增加支出1600元至2000元左右。对于本市目前中等收入水平的工薪族来说，在不降低生活品质的前提下，增加近2000元的还贷压力，已经算不小的负担了。如此算来，这样的改善型购房者能够承受的房屋心理价位应该为50万元至60万元。
回过头来，让我们再看看售价在7000元/平方米以上的非别墅类住宅。目前这样的产品大多为高层住宅或多层洋房，鲜有小户型。以100平方米的主流户型计算，这类房子的总房款至少在80万元至100万元之间。另外，按照本市的契税规定，均价每平方米5000元以上的契税为总房价的3%，再加上1%的维修基金，大约又要支出近5万元左右的费用。试问，本市有多少工薪族能拿出这样一笔钱来改善住房？而如果这类住房是面向高薪阶层的话，城市周边的别墅似乎对他们更有吸引力。
专家观点：土地供应性质应该细分
前不久，在天津举办的某个房地产论坛上，著名经济学家易宪容在接受记者采访时认为，目前国内房地产市场的现状是：中低档房屋供不应求，高档房供大于求。
由于土地所具有的唯一性，导致开发商在拍得土地之后，更愿意建成高档住宅以获取更大的利润。根据香港等一些房地产市场比较成熟的市场经验，开发商在拿到土地之后，政府部门会规定土地所建造住宅的高中低档类型，如果是建造低档房的土地建造了高档房，那么，开发商就需要交纳相应的土地使用差价。这样做的好处，不仅可以使市场上的房子，高中低档配备合理，同时，很多市民也不会感到市场上到处是高价房而非高档房。
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