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2002年12月1日，《天津市物业管理条例》实施，明确了业主委员会必须“依法”设立，到2005年，全市累计成立967个，建立率为82%，如此高的业委会建立率在全国都是不多见的。
业主委员会是业主会的执行机构，被称为业主维权的“权力机构”，但现实状况是这些主动走出来代表业主维权的委员们，为社区义务做事却“费力不讨好”，常常得不到业主们的理解。
业委会的成员年龄大多在50岁到70岁之间，面对错综复杂的社区事务，他们真心希望知识结构好、精力充沛的年轻人能更多地加入进来。
业委会的活动经费源于实际收取物业费的不超过1%，而这些经费往往用于日常办公都不够。
面对其他省市和业界曾多次讨论过的“业主委员会成员该不该拿工资的问题”，业主委员会的成员们大多表示：“我们都是凭一颗公益心干活儿，不拿工资都会被业主们误解，拿了工资，工作难度就更大了。”
瑞江花园业主委员会主任杨萍说：“这张物业收费单可以证明我的清白。”
干活不拿钱凭公益心被误解为“吃里爬外”
只有干活的义务，却没有拿钱的权利，不计报酬，默默无闻，扎扎实实给业主维权，这是记者调查过程中很多在任业主委员会委员的工作现状。他们说“不一定合理但合实情”。
“不要钱还遭误解，再要钱更是有口难辩。最难听的话是‘吃里爬外’，因为我们维权时没有维护个别业主的个人利益。”河东区华馨公寓业主委员会副主任吕大爷说。
华馨公寓2005年供热费被河东房管局供热公司委托给物业公司代收，本应按使用面积收费但物业为省事按建筑面积收费，造成收费不合理，应多交的交少了，应少交的多收了，业主找到业主委员会要求维权。
“这关系全体业主的利益，我们根据工程图纸重新测算每家使用面积，结果经业主委员会、业主代表、楼门栋长三方签字生效，明确了每户应交的供热费，维护了70%以上业主的权益。但按建筑面积收费时个别业主占到便宜，这一来有人不干了，放出话说业主委员会这么积极工作，是因为供热费供热公司给免了，最后把业主委员会4位主要成员的取暖收费单公布，才平息了这场风波。”
类似的尴尬并非个案，河西区瑞江花园业主委员会主任杨萍不无幽默地告诉记者，“没退休前每周还有两天休息时间，退休后当了这个主任，每周需要上7天班。有的业主不理解，说一分钱不给还这么干这不是活雷锋吗？有的说这么干是给免了物业费，不相信不图任何利益还能这么热心！”
不图任何利益为什么还能这么热心？这不单单是个别业主的疑问。
河东区晨阳小区属本市第一代商品住宅区，规模小、设备不够完备，小区业主委员会只有3个委员(一个主任和两个副主任)，主任韩家林把家当成了办公室，他告诉记者，“我这样做的动力，是为过好日子，在我力所能及的时候建设好我的家园”。
河西瑞江花园业主代表董连起却不同意“不图任何利益”的说法：“这是我自己的私人财产，是我的家，所以有参与社区建设的原动力。为什么我也关心社区建设？因为这是我倾注一生资金买的房子，我当然要关心它的建设，有了这个原动力才会走出来。”
该小区业主代表戴令慧从水利设计院退休后在业主委员会工作，电脑化成了她发挥专业特长的拿手戏，她说，“住房成为商品对我触动非常大，相应产生的问题也非常多，各种社会问题都会集中在这里。从一个小区的建制会折射整个社会的法制化，这个演变进程我想参与进来”。
戴工程师认为，现在的社区管理业主委员会委员的素质高低往往会左右凝聚力的大小。“像我们这里，业主来自五湖四海，职业构成多种多样，要把这样一些人团结起来，在全凭热情的条件下，带头人的人格魅力起着相当大的作用。”
2005年11月11日下午5： 10，瑞江花园业主委员会主任杨萍在忙着社区合唱队组建的事，突然接到家里电话，让赶往二附属医院，她赶到时，身体一向很好的爱人突发心脏病去世了。 10天后，她搀扶着业主委员会73岁的委员孟广琴奶奶来办公室上班。
杨萍的行为让委员们很震撼，业主代表张伟刚说，“我不知她在想什么？到现在也不明白，没有实际利益，她为什么会这样做？只能从人性的角度去理解，也许是一种良心，这种思维方式会决定一个人的语言和行为方式。”
杨萍对此的解释是，“那时候我真想不干了，但这一摊子事不能半截撂下啊。”
业委会成员“老龄化”青年业主因何“缺席”
现在担任业主委员会成员的都是什么人？
“杨萍现象”并没有代表性，调查中记者发现，小区业主委员会成员年龄大多在50岁到70岁之间，这个年龄段的人较有责任心，而且有大量时间，但他们的年龄和知识结构对错综复杂的社区事务，显得越来越力不从心。除工作压力外，最大的压力还来自他们自身的健康状况和家庭成员的反对。
“刚开始不要办公室可以不坐班，业主委员会成立公示时把家庭住址都公布了，业主有问题都到家里来，老伴不干；特别是瓷器展销事件后，孩子们原本支持的都反对，说进出抬不起头来。我也考虑过不干了，过去脑栓塞左眼看不到，心脏也不好，更何况干的又都是吃力不讨好的事。”杨萍告诉记者。
河东区晨阳小区业主委员会主任韩家林今年70岁，他也有同感，“现在干业主委员会委员的大多是像我这样上岁数的老人，身体条件不允许长期干下去，物业经理有时候跟我聊：‘我们去收费人家骂我们一通，现在还有您帮我们排解排解，将来可怎么办？’。”
同样的问题也出现在河东区华馨公寓，业主委员会主任李大爷、副主任吕大爷都已70岁高龄，“如果现有的状况没有改变，我们这一代人故去了，业主委员会还有没有人来干？”
因为没有利益驱动力，再加上工作压力大已经耗去很大精力，这被认为是青年人社区建设缺席的主要因素，而业主委员会迫切需要懂管理、有知识的年轻人才。
按照《天津物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主不足百人的，可直接组成业主会；一百人以上的由业主按照业主总数一定比例推选业主代表组成业主会。在调查过程中，很多小区业主会的筹备和运行却是“举步维艰”。
两个原因：一个是业主对社区建设参与意识淡泊，有的把经济利益看得较重，或者怕得罪人，有的对社区公益事业不太关心；另一个原因与物业公司有关———有的认为业主委员会是架起物业与业主沟通的桥梁，比如征求意见有它会便捷得多，业主委员会筹备成立就快。有的却觉得业主委员会所形成的集体监督不利于自己，延缓成立时间。
按照条例，物业应该是业主通过招投标方式产生，但现实状况是业主委员会往往是物业牵头筹备，难免会出现代表不了业主利益的不作为业主委员会。“但客观因素决定第一届业主委员会的‘圈定’命运，小区一建好就得有管理，而业主入住不可能集体到位，再加上刚住进去大家彼此不认识，所以很难自发推举业主代表。”
瑞江花园业主代表赵士泉分析，“物业和业主委员会都是新生事物，目前很多业主对业主委员会的作用很陌生，不少委员受累不怕，关键是有的业主不理解，其他组织再不支持，咱就寒心了，就没法干了，所以很多小区委员干半截又退出去了”。
业委会经费“杯水车薪”不拿工资“理直气壮”
在不能指望仅仅通过“公益心”来完成此任务时，业主委员会成员该不该拿工资的问题浮出水面。现实的状况是：业主委员会成员确实光干活不拿钱，而且干的又都是吃力不讨好的苦差事。有人认为，光干活不拿钱不合理，拿劳动换取报酬天经地义，应该有适当的津贴或补偿。
但这种提议在业主委员会内却很少得到支持。
“光脚不怕穿鞋的，我拿人手短吃人嘴软，不利于开展工作。聘一个执行秘书得发工资，我社区里的委员就可以胜任，我让其上老年大学学电脑，自己解决。”杨萍快人快语。
“拿工资？拿钱就不好干了！好多人都盯着你，哪怕就拿个二三百元，这(不拿钱)你说话理直气壮。”晨阳小区业主委员会主任韩家林说。
“开发商曾提出大爷们干得不容易，给一点烟钱，我们谢绝了，现在义务帮忙(协调业主与物业的关系)是情谊，我不给你做也是本分，拿了钱你对我指手画脚，犯不着。”
河东区华馨公寓业主委员会副主任吕大爷说，“另外，这钱从哪儿出呢？如果向业主摊派，可你没有明确的责权利，行使职权时没法可依，解决不了业主问题，这钱你怎么拿？因为现在的业主委员会并非专职机构，是自治组织，你符合他的利益他拥护你，你不支持他就反对。比如小区楼道台阶太高要整改，其他楼层业主都同意就有一户不同意，业主委员会成员去协调时因为没有制约的权利被人家撅出来，我们只能建议其他业主集体起诉。”
“(工资)如果由物业出，那我们不成了物业派驻机构，怎么代表业主利益？有人说：你们这本经让我念我不敢念，但你们干我还要挑你们毛病。”
根据《天津物业管理条例》的规定，业主会和业主委员会能支配的经费是：实际收取物业费不超过1%为活动经费。
“而本市物业费的实收率通常在60%到70%之间徘徊，像瑞江花园这样42万平方米的社区， 2005年业主委员会全年经费仅18000元，这点钱除电话、水、电等的日常开支，所剩无几，稍微搞点活动，比如组建社区舞蹈队、太极拳队、乒乓球队往往捉襟见肘。”瑞江花园业主委员会主任杨萍说。
但拿工资的业主委员会应该是未来发展方向，这种观点的支持者也为数不少。
“业主委员会委员未来的发展还是应该拿工资，这个社会没有白干事的，缺乏合理性。业主委员会不能像现在这样松散，没有凝聚力，想干就干不想干就不干，干多干少全凭自觉，关键是没有利益，体现在出问题时有的迎难而上有的就退出去，应该责权利统一。”
华馨公寓业主委员会副主任王大爷说，“钱应该由业主出，这样百姓会更关注业主委员会工作，对小区建设会有更强的责任心；另外还要明确和上级管理部门的对应关系。”
而一旦成为拿工资的业主委员会，那么，业主委员会的选举程序、报酬、维修基金的保管，民事、行政、刑事责任等问题都会涉及，内部治理能力和工作监督又如何操作？
华馨公寓吕大爷认为，“业主委员会是私人财产的群众联合体，因为这种性质，工资的出处是个大问题，国家不可能像对居委会一样财政拨款，所以我认为会很长时间持续这种状态(不拿工资)”。
业主与物业如何在博弈中实现双赢
业主是物业公司的衣食父母，但单个业主在维权时却显得“势单力薄”。
某小区业主董先生对此深有感触。“我买的房还没入住，暖气片就跑水造成墙皮长黄毛、起鼓，找开发商，说你找售后服务，推到物业，物业说那是开发商的房子质量问题，又把球踢过来。我就拒交物业费，物业公司要起诉我，后来是业主委员会在中间协调才解决问题。”
董先生告诉记者：“业主委员会成立后，物业对你的态度很快改变，原因就是个人的利益有一个群体支撑。所以我现在很维护业主委员会。”
成立业主委员会业主有了合法的维权主体，但接下来，怎样维权又成了一个课题，业主与物业公司之间的相处之道应该是什么？这一点河东晨阳小区业主委员会主任韩家林深有体会。
业主维权“界限不清”
频繁更换物业非上策2001年底，因为房子质量问题业主与开发商产生矛盾，部分业主不交纳物业费，使当时的物业公司无法维持下去，处于停顿状态，生活垃圾无人清理、楼道卫生无人打扫、保安室无人值班、下水道无人疏通、闲杂人员随便进出，眼看就要过春节，很多业主开始报怨。
“在这种状况下我们几位老同志主动走出来，几经努力使物业管理在腊月二十八又恢复了。”韩家林因为这次事件赢得业主的信任， 2004年、 2005年分别被天津市物业管理办公室评为“优秀业主委员会主任”。
现在物业和业主之间最大的矛盾被认为是物业收费问题。韩家林认为问题出在物业服务意识不够强和业主维权界限、概念不清。
“物业出售的仅是服务，就像家里雇的保姆，但现在却成了很多社会问题的撒气筒。”韩家林说，“在部分业主的观念里，觉得小区有什么问题都得物业承担，比如晨阳作为第一代小区，规划时根本没有考虑到车辆家庭化发展速度这么快，没有预留车位，现在有业主就提出，你不解决车位问题我就不交物业费，这些问题物业管得了吗？”
韩家林有时候觉得很委屈，“有些业主责备我怎么站在物业一边，他们服务不好应该齐力把他们赶走！不行再找一个，我说这样不好，换一个损失一回。我为什么支持他们收物业费？因为物业有资金才能改善我们的居住环境，否则环境变坏、房子贬值，最终受损的还是业主。”
在调查过程中记者发现，一个小区平稳与否与业主委员会的平衡能力关系很大，那么业主委员会委员的构成就成了关键。华馨公寓在第二届选举上对委员的素质有较高要求， 11个成员中厂长、学校校长、工程师等高知人群占到70%；瑞江花园业主委员会在刚筹建时36名业主代表、 11名委员，大专以上学历占90%，党员占90%。他们的体会是，“在单位从事过领导工作，处理小区事务会比较理性。”
而理性的强有力依据就是“依法办事”。
2005年某小区物业跟业主委员会协商，希望出租小区部分场地搞展销活动，借此创收弥补维修资金的不足，得到业主委员会同意。“但运作起来有纰漏，经销商铺面超过协议面积，夜间卸货有响动，部分业主很反感，上业主委员会闹，当时形势很严峻。”该小区业主委员会主任回忆道。也就是这件事，让业主委员会意识到法规的重要性。“这件事最大的不足是事前与业主的沟通不好，而且也暴露了对法规的全面学习不足，比如如何让经销商规范经营，此后只要开会，我们都要学《物业管理条例》。”
业主物业不要“敌对”业委会不能“和稀泥”
维权是一个博弈的过程，不两败俱伤要实现双赢，该如何做呢？
瑞江花园业主委员会副主任张洪义说：“物业与业主这两个买卖方是两个对立的群体，但这不意味着敌对，为什么呢？我们的目标都是管好小区———物业赢效益、业主维权。这种关系被形象地比喻为既博弈又双赢，而瑞江花园在其中尝到的甜头是———低价格，高服务。”
举个例子，该区有一户两年多了没有交物业费，物业要起诉，业主委员会一了解拒交理由是房顶裂缝和保洁箱不整齐，当日业主委员会协助物业维修班更换了保洁箱，并将房子质量问题转给开发商解决，问题解决后业主交纳了物业费，而这样的拒交户全区有7户，在业主委员会协调下都陆续交纳了欠款，共计7000余元。
“这就是双赢———业主利益得到保障，物业收回欠费！我跟物业说你们收费率上不去有两个原因：服务意识不到位；跟进服务不及时。能马上办的就给人办，要携带报修单入户，有维修马上填马上改。”该小区业主委员会主任杨萍说。
业主代表张伟刚说：“传统的中庸之道也适用于业主和物业这组关系，但这里的中庸不是和稀泥，是有原则的。”杨萍说：“业主委员会代表的是大多数人的利益，而不是代表几个人去打架。但原则问题绝不能轻易放过。”
有一个保安发现一辆桑塔纳没锁门，手包和钥匙都在车内，很长时间主人都没回来，几名保安就在车外轮流值班看守。杨萍知道后来到现场，对手包进行了检查，她发现手包里还有2000多块钱，嘱咐保安一定要见到主人后才离开。当主人回来后，面对此情此景，十分感动，其后他给保安送了几条烟表示感谢，让杨萍没想到的是，其中一名接受了香烟的保安被物业公司辞退。杨萍对物业公司严格要求员工十分赞赏，但也为那位保安鸣不平，当了解到烟是车主人诚意送的，和物业公司沟通后，那位保安重新站到自己的岗位上。
“我的体会是，处理问题一定要有公心，偏袒谁都不行。”
“业主与物业之间达到现在这个效果是很不容易的。”杨萍说，因为这种和谐，开发商在不承担追加投资义务的情况下，经业主委员会努力又将小区前广场小桥加不锈钢护栏、 38棵死树补种、改造海绵路、维修前后广场喷泉、车位锁、限速带的增设等都没有动维修基金，全部由开发商投钱。
河东区华馨公寓业主委员会吕大爷说，“华馨公寓这几年(物业)运行比较平稳有自身的特点：开发商是河东房管局下属的开发单位，信誉度有保证；而物业公司和开发商是同一法人，小区有开发商遗留问题随时可以去找物业解决，比如电表刚开始装的是10安培，业主入户后发现用电量大带不动，反映到物业，开发商又全部免费换成20安培；入住一年后业主要求在楼前建自行车棚，这是一笔不小的费用，经过协调也免费建了。”
评论：都来说说业主委员会
一个完整的小区一般由两部分人员构成，一部分是住户，或说业主；一部分是物业人员。两者的关系是，业主享受服务，物业提供服务，这种服务存在的基础是物业费。由于服务质量并无精确的标准，业主与物业的认识如不能一致，甚至会发生拒交物业费的情况。假如所有业主全部拒交，事情倒简单了，物业公司因此卷铺盖走人的事本市曾经发生过。
这就像两个人闹矛盾，假如动手伤人解决起来反倒简单，该拘的拘，该判的判；自己化解也行，重归于好或者河水不犯井水。怕就怕一方没完没了，一方也是得理不饶人，僵持不下，打持久战。这时候就需要一个热心肠的人，说说这个，劝劝那个，让双方心平气顺，握手言和。在小区里，充当热心人的就是业主委员会。业委会成员来自业主，为业主维权，同时协助物业公司服务，不拿工资，义务劳动。
由于在业主与物业之间周旋，而且要和物业费打交道，业委会经常被业主们误解。误解的理由是，一，咱俩非亲非故，你凭什么替我说话？二，你不拿一分钱工资，怎么会这么热心？这种误解让业委会的大爷大妈很郁闷，他们也经常问自己：是啊，我图的是什么？
有必要说明的是，如今的小区不同于昔日的家属楼或者大杂院，几代人住在一起，邻里间知根知底，谁家闹矛盾了，某某大爷德高望重，一说话就能让人信服；如今的邻居基本上是陌路，搬来之前很可能你家住在小海地，我家住在洪湖里，我和物业打架，你管得着吗！
这种误解多半缘于邻里间的缺乏沟通，以及抵制沟通。厚厚的防盗门防的是贼，小小的猫眼看谁都像贼，贼也许防住了，财产也许保住了，但邻里之间的亲情却流失了。缺乏沟通便缺少信任，缺少信任便会产生疑问，产生疑问之后出现的就是误解、曲解、冷漠，甚至埋怨或者怀恨。
邻里间的这种冷漠，是受了社会上功利主义的影响。就拿现在挺流行的志愿者来说，他们中有多少遭受着白眼与猜疑？人们能够接受的观念是干活就得拿钱，你说你分文不取，打死我也不信。不是为钱，就是为名，别把大伙当傻子。
所以，我们就看到了志愿者的无奈，也看到了业委会的为难。尽管为难，事情还是要做，因为他们清楚，为业主做事也是为自己做事，照顾好了别家也是照顾好了自己的家园。这些大爷大妈，就像电视剧里的那个马大姐，号称闲人，却怎么也闲不住。也许惹来争议，也许赢得赞誉，但无论如何，他们这种积极沟通的态度向我们展示了邻里间应有的亲情，为创建和谐美好的社区提供了无限可能。
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