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今年6月1日起，转让购买五年内的房产，必须按照房价全额缴纳5.5%的营业税，这一举措实行后二手房交易市场上便出现了一些避税“妙招”。针对目前市场上6种“避税手段”，天津仲裁委员会房地产业仲裁调解中心主任、房地产业协会苏浩副秘书长和四方君汇律师事务所马宏律师提醒您，二手房交易避税“高招”存在很大的隐患，买卖双方千万别因占小便宜而落得房财两空的下场。
据天津房地产业协会苏浩副秘书长介绍，根据目前执行的《城市房屋权属登记管理办法》的规定，我国实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。房屋买卖属房屋转移登记，必须经过房屋转移登记取得合法房屋权属证书才能行使各项权利。
1、先付房款等房满5年再过户
这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房龄满5年再去办理过户手续，以此规避税费。
法律提示：从法律的角度看，此方法风险很大，因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。等到过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。
2、合同售价往低处写
这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中，买卖双方协商后将房价填低些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。
法律提示：二手房交易中，使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。
3、公证交易不过户
市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。
法律提示：这种方法表面上看是合理避税，通过公证似乎也有了法律保护，但由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中，房产证是房屋所有权的惟一合法凭证，买卖双方一旦发生纠纷，此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
从法律上讲，即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权还是属卖方的，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证，并不能避免风险。
4、假赠代替真买卖
所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以赠与的方式变相交易。
法律提示：这种方式实际上是钻了法律空子，也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，但如果双方没有去办理房屋转移登记，买方没有取得合法的房屋权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠与的形式卖出，这样三方会形成很复杂的法律关系，买主的利益将会受到严重侵害。
另外，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。
5、先期支付租金当作购房定金
“以租金作定金”，即在对房产证办证时间不超过5年的二手房进行交易时，买方通过与卖方约定，先一次性付与卖方一笔租金，作为买房的定金；待卖方的房产证领证时间超过5年，再办理手续，将产权过户给买方。这种双方都能获益的交易方式，直接减少了营业税支出，看起来很划算。
法律提示：买卖双方虽然签订了两份合同，因没有办理产权过户手续，其作用仍和“租房”无异。“租期”内卖方如将房屋抵押或另售，买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户，房屋产权仍属卖方，买家无法处置房产，卖方仍可随意处置，如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪，买方也会很麻烦。
6、先支付购房定金
双方商量好价格，先交一定比例的定金不办理过户，房屋也不入住，等房龄满5年以后交齐全款再办理过户手续。此协议虽具备法律效益，但和上述的情况一样，存在很大的风险。买卖双方一旦发生争议，买主将很难保障自己合法的权益。
天津仲裁委员会房地产业仲裁调解中心主任、房地产业协会苏浩副秘书长在此提醒广大市民：房屋是老百姓生活保障的底线，是一个家庭一生中最大的一笔投资，但如果花费收入的大部分买到一处房子出现各种各样的纠纷，劳神费力倒是小事，纠纷迟迟的不能解决对谁来讲都是一件让人揪心的事。请您要按法律规定，按合法手续取得房屋所有权证，保证自己合法权利。
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