|
今年上半年，本市二手房市场基本保持稳定态势，成交量方面稍有波动，价格却一路上扬，增幅达到6%。21世纪不动产市场部分析认为，截止到6月1日“新政”实施以前，天津的二手房市场基本上是低开高走、先抑后扬；“新政”实施后，二手房市场受到了冲击。综观上半年，二手房均价在-3%-4%之间震荡上行，6月比1月增长了6个百分点。
今年上半年，全市二手私产住宅的交易量为33434套、257.8万平方米；交易金额为92.7亿元；上半年中心城区与郊县地区交易面积的比值为1：0.89；上半年全市平均交易价格为3595元/平方米、中心城区平均交易价格为4614元/平方米、郊县地区平均交易价格为2447元/平方米。
市场敏感时段特征显著
1月份全市的交易量只有30多万平方米。比2005年11月、12月下降了40%，但是价格却一下子上涨了6个百分点，也就是说每平方米上涨了200多元，达到了3542元/平方米。1月份价格的上攻主要缘于市内六区价格的快速增长，而郊县地区1月份的均价与去年12月份是持平的。
进入2月份，本市的存量房市场经历了一个量价齐跌的过程，郊县地区的交易量没有明显的变化，而市内六区的交易量进一步萎缩，全市的交易量仅有27万平方米，达到了上半年存量房交易的一个谷底，同时上半年全市平均交易价格出现的唯一一次回落行情也是发生在2月份。2月份全市价格的探底主要是由于郊县地区价格的回落，而市内六区的平均交易价格与1月份相比基本持平。
虽然2月份全市存量房市场的交易量、交易价格纷纷下滑，但是与去年同期相比今年春节假期过后所谓的“年盹”醒的比去年要早，相关数据表明2月中旬，也就是春节过后10天的时间，本市的存量房市场就已经出现了启动的迹象，当时从21世纪不动产各加盟店业务量的统计数据中也表明各项业务已经开始增多，主体双方的交易热情也是一浪高过一浪，市场的各类需求得到了集中的释放，这样活跃的交易局面一直持续了整个3月份，3月份较2月份的交易量翻了一番。
四五月份全市二手房的交易量有所回落，但是也保持在50万平方米以上的交易量水平，与上半年交易量峰值的3月份相比有10%的落差，传统交易旺季的四五月份在今年则略现颓势，但全市存量房的交易价格在四五月份却处于一种快速攀升的阶段。
6月份受到“地产新政”的影响，存量房市场同样出现了观望期，但是这一轮持币观望的周期显然比去年新政来临之后的观望期要短，至6月下旬存量房市场已经出现了回暖的迹象。6月份的平均交易价格增长速度明显放缓，较5月份只微升1个百分点，以3742元/平方米的最高交易均价结束了上半年的征程。
总之，2006年上半年市内六区的平均交易价格稳步增长，月度环比增幅在1%-4%之间；比较而言郊县地区的交易均价起伏变化较大，月度环比增幅在-5%-5%之间。
区域差异大滨海大港有看点
南开、河西、河东二手房始终保持活跃。上半年仅南开、河西、河东区的交易金额之和就占据着全市一半的交易份额，尤其是南开区，房地产二三级市场的梯级反映十分明显，由于该区域房地产二级市场的活跃带动了二手房源的有效供给非常充分，再加上南开区固有的区位优势，使得南开区几乎每个月都稳坐全市交易量排名的头把交椅。从上半年的总体成交面积来看，共达成二手住宅交易4074套、34.2万平方米，约占全市二手住宅交易面积总量的1/7左右。
大港区成为郊县地区新领头羊。大港区在去年年末的交易就已经表现的非常活跃，今年2月底开始，交易量节节攀升，尤其从4月份以来，交易面积总量仅排在南开、河西、河东区之后，超过了河北、红桥区的交易量水平，大港区上半年的总体交易面积达到20余万平方米，这一点与塘沽区的表现截然相反，塘沽区从去年11月份近10万平方米的交易量，跌落到现在每月不足3万平方米的低谷，但是交易价格却始终居高不下，而大港与塘沽同属滨海新区，比较而言大港区二手房的价格则更具有升值的空间。
滨海新区价格增长幅度高于市内六区
塘沽区的二手房市场从今年开始始终处于一种有价无市的尴尬局面，平均交易价格从4月份开始更是扶摇直上，6月份较1月份交易均价增长29个百分点，增长幅度位居全市第一。汉沽区的二手房的平均交易价格则呈现一种平稳攀升的态势，6月份较1月份增长27个百分点，增幅仅次于塘沽区。
6月份中心各城区交易均价较1月份的增长幅度从9%-22%不等。和平区的成交均价始终独立于其他区域之上，6月份更是环比激增11个百分点，当月交易均价达到了6081元/平方米的高位，由此也促成了和平区上半年成交均价高位上扬22个百分点。河东区随着市政交通管网建设的逐步完善，该区位的价值也同样得到了提升，6月份较1月份平均价格的增长率达到了17%，增幅仅次于和平区。比较而言，红桥区价格的增长幅度显然要慢一些，6月份较1月份平均价格的增长率为9%。
主流需求集中预计将回暖
21世纪不动产市场调研数据显示，构成本市二手房市场需求主流的是30万-50万元、50-90平方米体量的两室户型；随着社会老龄化现象的日益严重，对于多层住宅的楼层需求则最多集中在1、2、3层；对于购房位置的要求则绝大多数购房者乐于接受上班单程时间在30分钟以内的物业。该中介行上半年的成交数据也显示：40万元左右的两室户型成为二手房市场交易的主力。
分析表明，上半年本市二手住宅的交易量并没有出现明显的放大，而绝大部分地区的交易价格则保持了平稳上扬的态势，价格增幅更趋于平缓，鉴于日前本市的二手房市场已出现了回暖的迹象，预计下半年全市的二手房交易量将会有所改观。
|
