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郑州个人合作建房蓝皮书
昨日，河南刘·田律师事务所发布了个人合作住宅建设合作社公约，田永卫律师认为：他和自己的同事制定的公约，是全国第一份，具有划时代的意义，可称为“郑州个人合作建房蓝皮书”。该合作社授权本报全文刊登。
《河南广厦个人住宅建设合作社公约》
第一条本合作社的宗旨是在严格遵循国家的法律和政策的基础上，采取会员共同出资、联合建设的方式，进行个人住宅建设，以降低个人住房经济负担，使会员早日安居乐业。
第二条本合作社的名称为：河南广厦个人住宅建设合作社(简称合作社)。
第三条本合作社公约(简称公约)是所有参加合作社的会员之间的民事契约，本公约对所有会员均具有约束力。
第四条本合作社的性质，是指参加会员之间基于本公约建立的松散型的非独立民事主体。
第五条自愿参加本合作社的个人，应当符合以下条件：
1.中华人民共和国公民；
2.具有完全的民事行为能力；
3.承认并自愿签署本公约，接受本公约的约束。
第六条本合作社的发起人为：河南刘·田律师事务所。发起人的职责是负责组织、召集、协调、指导本合作社的工作。
第七条发起人没有任何独立的权利，未经会员的特别授权，不能代表会员表决和(或)从事任何事宜。
第八条在实际运行过程中，每个住宅建设项目成立一个会员代表委员会。每个项目的会员代表委员会由九名会员代表组成，会员代表由所有参加该项目的会员选举产生。九名会员代表再选举一名总召集人。
第九条每个住宅建设项目的会员代表委员会及其成员的职责范围，由参加该住宅建设项目的全体会员通过协商的方式一致表决确定。
第十条住宅建设项目的确定。
1.根据政府土地部门的土地挂牌出让公告，或者其他房地产拍卖公告以及有关商业性房地产转让的信息，由发起人负责通知对该土地所在位置有意向的本合作社会员。
2.本合作社会员具有完全的自主选择权。会员可以选择放弃也可以选择参加该住宅建设项目。选择参加该项目的会员，应当签署书面的确认书。
3.当选择参加该项目的会员达到该项目运作的会员人数后，该项目即封闭运营。
4.发起人应通知参加该项目的全体会员召开第一次会员大会，选举和成立该项目的会员代表委员会；同时，确定参加该项目的会员在指定银行开立个人账户并存入不低于该项目个人分担的首次存款数额。
5.会员首次存款数额用于参加挂牌土地出让或其他拍卖、转让的竞拍。竞拍前，竞拍保证金由会员按比例分担支付。竞拍未成功，已支付的保证金退回会员个人账户；竞拍成功，会员应按比例支付其余部分。
第十一条住宅建设项目的实施。
1.依据国家的法律和政策规定，根据项目的具体情况，通过招标或协议的方式，以总承包或分项承包的形式，委托专业公司承担该项目的建设。
2.参加该项目的会员根据与上述专业公司签署的合同约定，分期及时缴纳个人按比例应分担的款项。
第十二条住宅分配原则。
1.住宅建设项目的每套住宅应根据位置、楼层、朝向、面积等因素，按照建筑成本和住宅行业的通行惯例确定不同的合作建设资金(价格)，必要时可以委托权威中介机构确定。
2.住宅建设项目按照政府规定的规划要求设计完成后，参加本项目的全体会员可以协商住宅分配的具体方案。
3.如果参加会员不能就该项目住宅分配的方式达成一致意见，参加会员选择住宅应按照抽签方式确定，根据抽签选中的住宅，承担相应的合作建设资金。住宅面积差异较大者，可以根据会员的意愿分组抽签，顺序是先大后小。未选中的会员，顺次进入下组。
第十三条会员的违约责任。
1.会员应承担所参加的住宅建设项目中本人选择的住宅应分担的合作建设资金的缴纳义务。
2.在该项目进展过程中，根据该项目会员代表委员会和发起人的联合通知，会员应在五日内通过指定银行缴纳应缴资金。
3.该项目的参加会员不能及时缴纳资金的，视为对全体参加该项目会员的违约。违约会员视为退出该项目，并应承担已缴纳资金的10%的违约金。违约会员承担的违约金，归该项目的参加会员所有。
4.参加会员需要银行按揭贷款的，根据该项目的具体情况，可以提前与银行协调。但此款约定不作为免除会员缴纳本人应分担的合作建设资金的义务的任何承诺。
第十四条会员的其他权益。
参与该住宅建设项目的会员，除享有依本公约规定选择一套住宅外，对该项目的非住宅建设部分享有与其缴纳的合作建设资金相应的所有权和收益权。
第十五条项目建设成本和应负担的费用。
1.住宅项目建设成本是指根据法律和政策规定，完成该项目的建设必须支出的包括土地出让金、规划、设计、配套、安建等建设投资，以及应缴纳的税费、规费。
2.除项目建设成本外，参加该项目会员应支付本人应承担的该项目合作建设资金的1%作为本合作社发起人的法律服务费。土地竞拍成功后，缴纳0.5%；该项目竣工后，再缴纳剩余的0.5%。
第十六条住宅建设项目竣工交付后，由参加该项目的全体会员(业主)根据《物业管理条例》，选定物业管理公司。
第十七条本公约对本合作社的会员具有不可撤销的法律约束力，任何人均不得以任何方式修改、变更本公约的规定。除会员本人同意外，对本公约的任何修改和变更对已签署的会员没有约束力。
给您提个醒
个人合作建房五步走
很多读者向记者咨询个人合作建房需要经过哪些程序。记者在走访政府和开发商后，发现有5道程序是必须的。
1.拿地：委托房地产开发公司通过招投标程序取得国有土地使用权。
2.融资：个人合作建房者将土地保证金和土地款打到房地产公司的账户里，并交由银行专门保管，这部分资金只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方全部到齐的情况下才能使用。
3.委托建筑：个人合作建房者委托房地产开发公司代建，房地产公司收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费。
4.销售：由集资建房者与房地产开发公司签订《商品房预售合同》，只不过不是公开对外销售，所有的房屋在建好之前就有明确的权利人。
5.产权登记：如果集资建房者与房地产开发公司签订《商品房预售合同》，则意味着房屋仍由房地产公司作为房屋产权人销售给集资建房者，产权登记仍由前者转移至后者。
个人住宅建设合作社招募会员热线电话0371-68218304
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