高房价成了一道坎 京城房子是卖不动还是买不起

　　在今年五一期间，北京住宅市场销售同比出现大幅下降。根据北京市建设委员会官方网站公布的数据作一简单测算，截止到5月6日，期房网上住宅签约面积为95974平方米，共889套。而去年五一前6天期房住宅签约面积为144879平方米，共1170套，同比下降61.26%。此前，国家发改委公布的数据显示：今年一季度北京楼市新建商品住房销售价格同比上涨9.7%，持续高于全国的平均幅度。那么，这种市况的出现究竟是北京的房子卖不动还是老百姓买不起？

　　高房价成了一道坎

　　“说起来‘卖不动和买不起’似乎应该是同一概念，但细一琢磨好象还有些差别，”北京一业界人士分析，“就北京大多数普通工薪家庭而言，在四环以内的新房价格绝对是‘踮起脚’也不一定买得起。因为北京高端市场的购买主力从来就不是普通工薪阶层。即使房价再降一些，这些家庭还是买不起。所谓房子‘卖不动’，其实有多种原因，房价高只是原因之一，地产商惜售、高端购买力的投资转向、部分购房者对未来楼市走势预期不明……都可影响市场的交易量。因此，我觉得‘卖不动’的原因不一定是普通老百姓买不起所致，否则就无法解释为何北京房价还在继续攀升。”

　　记者在政府官方网站上看到，截止到5月8日北京可售住宅套数有79705套，面积11566510平方米，现房住宅可售套数19244套，面积3174270平方米。而5月8日当天，网上住宅期房销售签约为256套，签约面积31552平方米，现房住宅签约36套，6463平方米。如果以5月8日这天的成交量作为基数来看的话，那么北京楼市的“工业库存”仍十分可观，应该说市场的供应量是充足的。

　　二十一世纪不动产市场研究部主任孟奇告诉记者，“价格高的确挡住了一部分人，位置好一点的房子非常贵。真正位置好而性价比又适中的项目仍销售得非常好。目前，楼市交易量萎缩的一个原因是不少购房者处于观望状态，有些人认为房地产调控还会有进一步举措，还有些人是在等‘三限房’的推出。所谓‘三限’就是限价、限面积、限比例(小户型占比)的住宅。很多人问我房价走势会怎样走，我觉得这要看具体项目，位置好、价格适中的房子是不愁卖不动的”。

　　记者在北京东四环某住宅项目售楼处，现场采访了几个看房人。一对看上去像是夫妻的年轻人对记者说，“现在的房子真是贵，买得起的房大多在偏远郊区，这对我们来说极不现实。因为即使不考虑生活便利的原因，交通问题也会难倒无数上班族。你站在我们的角度想想，如果住在五环以外，每天光上班来回就得三、四个小时，这放在谁身上谁都受不了。可看上的房子又太贵，即便是我们双方父母都赞助一些首付款，将来沉重的还房贷压力也让人喘不过气来。你看这套房的确不错，可总价近100万，将来还款把我们俩的收入都加上也还不够呢”。

　　另一个中年男子告诉记者，他也不是特别着急买房，只是五一长假到各售楼处转转，看看有没有合适的房。“其实像我这样的家庭买房属于改善生活型，所以没遇到特别看中的房是不会出手的。今年政府要推出限价房，另外购买经济适用房的条件也放宽了，我觉得这也许会对降低房价起到一定作用。因此，打算先等等看吧。”

　　房子“卖不动”的原因

　　与新楼房市场的“冷”相比，二手房市场显然要热得多。北京大型房产中介“我爱我家”公司副总经理胡景晖向记者介绍，“在今年五一长假期间来‘我爱我家’各门店看房的共有30000多人次，二手房的交易情况也相当不错”。在分析为何近期新房市场交易清淡这一市况时，胡景晖认为，“这主要是因为在京城区位较好的新房价格比较贵，城市核心区的项目，房价大多单价在15000/平米以上，不是一般的老百姓能够购买得起的。而郊区的房子，除了交通不便之外，很多项目因是期房，生活设施不完备与不成熟，使得在销售上不尽如人意。再有，开发商惜售现象也是房子人为的‘卖不动’原因之一。比方说，一个10万平米的项目，如果控盘3个月，每平米涨1000元，就意味着1个亿的利润。有些开发商自有资金充足，即便有一些是通过贷款，但房价短期上涨的利润肯定会可以覆盖资金成本，因而控制销售节奏就成了一些开发商必做的功课了。说是惜售也好，说这是捂盘也罢，总之开发商之所以能这样做，就是基于一个基本判断，今后房价还得涨！”

　　胡还举例说，“在东四环外，有一些项目，从开盘一期到三期确实价格涨得快，但如果控制销售速度就意味着利润增加，那么即使算上资金成本和时间成本，这个利润还是非常可观的。”

　　对于胡的这一观点，在某种程度上从开发商的角度可以得到印证。京城著名的地产项目“明天第一城”的副总贾玉鹏告诉记者，“目前，北京市场的房价确实偏高，区域新楼盘入市时，需要考虑利润与速度的平衡。新盘入市初期有快速回款的需求，开盘价可能会定得低一点。但从开发商的心理来说，低价入市心有所不甘，肯定会把价格涨到与这一项目的区域价格持平，这样就放慢了入市的节奏”。

　　针对今年五一“黄金周”的房地产市况不如往昔，贾玉鹏认为还有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的观念改变了，从去年开始就已经出现这种情况。人们购房的季节观念变了，每个月都可能有热点项目。集中购房的‘战线’被拉长了，不再会在黄金周集中爆发。其次，一些投资购买力的转向也很重要。例如，当前股市的火爆吸引了相当一部分原来投资房产的资金。再有，投资住宅的回报率比较低，有相当一部分资金转向商业地产。例如，国美地产旗下的商铺都卖得相当不错。国美第一商街成交了5000万元，明天商业中心成交了3000多万元。投资空间的扩大，商铺、股票都分流了以前涌进住宅领域的投资。”

　　客观地说，对于普通百姓家庭而言，北京的高房价绝对是买不起的，要想圆一个住房梦，最值得期待的还应在于政府社会保障性住房政策的制定与实施。而对于楼市卖不动的市况，关键看是否会成为市场趋势，这取决于多种因素：一是中央政府对房地产调控政策的走向，如金融政策、税收政策、土地政策、外汇政策等。

　　如果房地产信贷(开发贷款和购房贷款)继续收紧以及持续加息，势必会对市场产生影响，开发商迫于资金压力就会有降价销售、加速回款的举动。

　　如果物业税出台以及地方政府加大对保障性住房建设的土地供应也会极大地影响市场需求与供给。

　　如果国家外汇管理对外资购房结汇予以限制，这也将大大压缩高价房的市场空间。多种因素的叠加或有可能打破“卖不动”的短暂市场僵局；

　　二是楼市卖不动的市况会否持续在某种程度上还要看资本市场的脸色，假如股市财富效应继续扩大，其对楼市投资购买力的资金“虹吸”效应亦会越加显现。并且，这也会使自用型买家的置业升级有滞后消费的可能。当釜底之“薪”越抽越多时，将对开发商的“捂盘”信心是个考验。