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从“物业自治管理办公室”成立第一天起，宋继池大爷就一天没歇着。
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去年年底，科园公寓小区的物业管理公司突然撤离，面对社区物业管理的空白，小区所属的邵公庄街西青道第四居民委员会(以下简称“西四委”)组织居民临时成立了物业管理委员会(以下简称“物管会”)，对科园公寓实行“准物业式”的业主自治管理，暂时维持了小区的正常管理生活，但仅仅过了三个月，这种业主自治管理方式便暴露出物业费收缴率低，只能勉强维持小区各项开支的问题。那么，业主自治的管理方式是否可行，业主满意程度如何？自治管理的模式究竟符合不符合法律规定？有关部门如何看待这一现象？记者对此进行了一系列的调查。
居委会代为管理物业费收缴率低
【模式一】
-居委会能否胜任“二合一”的物业管理工作
-缘何物业费收缴率只有60%
红桥区科园公寓的部分业主因物业服务不理想等原因而拒绝缴纳物业费，逐渐形成了恶性循环。去年年底，物业公司以亏损严重为由，擅自撤离了科园公寓。之后，“西四委”主动联系了几家物业公司，但这些物业公司都不愿接手。随着元旦和春节临近，考虑到小区不能没有物业管理，“西四委”只好选择“自治”，与7名业主代表组成了“物管会”，并聘请人员对科园公寓实行“准物业管理”。据“西四委”的刘主任介绍，“物管会”的成员全都分文不收，为业主们义务管理小区物业。居委会还规定“物管会”每周一下午召开全体会，及时商议管理中遇到的问题，大家一起提出解决方案。
“准物业管理”的主要内容是保洁、保安、公共照明等服务。现有包括保安、保洁员、收费员在内的9名物业服务人员，小区入口24小时有保安值班，公共部位每天清扫两次，楼道每周清扫三次，“西四委”的主任们也经常帮助清理卫生。“物管会”接手物业管理的第一个季度，利用存车处、出租房屋的收入作为物业支出，未向业主收取物业费；第二个季度，“物管会”增加了服务项目，收支难以平衡，于是开始按照独单每月4元、偏单和三室每月6元的标准收取物业费。虽然这种收费标准远远低于以前的物业公司，但业主们不配合，收缴率也只能达到60%，再加上存车处和出租房屋的收入，勉强能够维持日常管理工作。
【问题一】
居委会：40%业主不缴费难以长久
面对物业费收缴率低的难题，“物管会”日前在小区醒目位置贴出了物业管理的8大问题的解答，包括物业费使用的透明度、居民屋顶漏雨如何维修、服务人员的具体报酬等，向业主做了明确的解释，但效果也不是很好。对此，居委会的刘主任表示了担忧：“由于没有物业管理的经验，‘物管会’还处在探索的阶段，不少问题还需要进一步的完善。‘物管会’准备近期贴出通告，对积极缴纳物业费的业主予以肯定和鼓励，对没有缴纳物业费的业主予以提醒，但始终觉得这不是长久之计，可现阶段我们也没有什么特别好的办法。”
红桥区物业办的有关负责人向记者表示，目前正在进行旧楼区物业管理的规划工作，大部分的旧楼区将逐步列入旧楼区物业管理的范围之内。“业主自发成立的社区自治所收取的费用不能称其为物业费，而是‘管理费’。‘业主自治’也不属于物业办的管理范围。”
●声音：居委会牵头自治管理比物业公司的“外人”管理更容易被业主所接受，以“德”治理小区更符合民情，“便民”服务能使住宅配套建筑的使用更贴近业主的要求，也可使业主少一分对“外人”频繁更换的担心。本应为自己交钱远比给“外人”交钱容易得多，但竟有40%的业主却不去考虑这点。
【模式二】
退休老人管社区
无须缴纳物业费
-10位退休老人负责社区物业管理工作
-“不收费”之路究竟能走多远
河东区金昌里社区始建于1984年，是一个拥有23年历史的老居民区。2005年11月，河东区政府对金昌里实施了旧楼区改造，重新粉刷了楼内外，绿化了小区，并安装了很多体育设施，小区面貌焕然一新。按照规定，经过改造的旧楼区应该进驻物业管理公司，实行物业化管理，但业主们对此持否定态度，原因是按照他们的实际生活条件，即使物业费标准定得再低，大部分居民也缴纳不起，因此拒绝物业公司进驻社区。考虑到实际情况，今年已经82岁高龄的宋继池大爷主动站了出来，他发动社区另外9位热心社区工作的退休老人，于今年年初组建了“物业自治管理办公室”，利用旧楼区改造时建造的物业办公室作为办公地点，聘请居委会主任担任监督员，开始了业主自治。
过去，由于社区没有保洁员，业主们只需每月缴纳2元的卫生费请人运走垃圾，可改造过后的小区必须有人打扫才能维持清洁。宋继池大爷通过奔走，由该区的环卫部门出钱，雇用社区一名下岗职工专门负责社区的卫生清扫。于是，业主不用交一分钱，就解决了保洁问题。至于保安问题，由“物业自治管理办公室”的成员分成两班，义务轮流巡逻。宋继池大爷将门卫的责任交给了社区门口小卖部的老板，可总不能让人家白干啊？大家想出了一个好办法，他们在社区一角设立了废品回收站，将其单独承包给一个收费品的小贩，但要求其每月向社区缴纳300元的承包费，然后把这钱给那位老板。有了“工资”，老板特别尽职，贴小广告的、推销员、买东西的，一概不准进入社区。
如今的金昌里小区一切都井井有条，干净而又整洁，业主们感觉特别满意。他们自掏腰包买来涂料，自豪地在小区门口写上了“金昌里社区”五个大字。
【问题二】
物业公司：房屋设施维修谁来承担？
针对金昌里的业主自治，一家物业公司的负责人向记者提出了如下的问题：“物业自治管理办公室”现有成员多为年过七旬的老人，他们为社区服务全属义务，靠的是责任心和热情，当有一天，他们没有能力再继续物业管理工作时，那么由谁来接班？是否有人肯接班？虽然他们用智慧解决了保安和卫生的工作，但业主生活涉及面非常广，关系到小区的绿化、用电、用水、公共设施、房屋维修等，这些工作都需要安排人去做，那就要请专业的维修人员，既然要人去做自然就要付费，这些费用又从何而来呢？
●声音：业主应该清楚地认识到，业主自治管理只是初级的物业管理，因为真正的“物管”并不是简单地找几个人看门、打扫卫生，它需要对小区各类设施进行维护，建设特有的社区文化。同时业主应有“花钱买服务”的意识，花了钱，才会更珍惜小区的环境设施。
调查
物业：不愿管理老社区
业主：不愿掏钱请物管
记者了解到，由于物管公司担心在老社区收不到物业管理费，不少老社区都请不到物管公司；而一些老社区的居民也不愿意掏钱请物管公司。如何解决这一矛盾，部分老社区选择由业主对小区进行自治管理。
据调查，本市目前老社区主要分为两类，一类为建成年代较近、各方面条件较好的“整治出新”后的小区，管理模式采取市场化、专业化、社会化的物业管理，通过招投标选择物管企业，全面实施物业管理；二类为建成年代久远、规模较小、配套差的小区，采取由街道、社区组织进行管理和服务的方式。
“老社区管理难，收物管费更难！”几家物管公司的负责人均表示，他们不愿去管理老社区。
虽然不少业主对小区“整治出新”表示欢迎，但要他们掏钱请物业管理，大部分人就不乐意了。他们的主要理由是“家庭条件不好”。业主自治不违法
说法
昨日，市物业办一位不愿意透露姓名的工作人员说，按照《天津市物业管理条例》的规定，小区是应该实行物业管理的，而且也应该选择专业的物业管理公司，但这并不是强制性规定。如果业主不同意选择物业公司进行管理，那么则可以根据其意志，选择10人以上的业主自治组织进行自我管理。
他表示，“但业主自治管理在本市并不成熟，目前只有为数很少的小区在进行自治管理，其中暴露的问题很多，而且会随时间变得日益尖锐，社区还是应该选择专业的物业公司来进行管理。”
锐特律师事务所的沈雁群律师表示，法律对“业主自治”无禁止性的规定，属于合法的行为。
市民观点有三种
看法
针对业主自治的问题，记者前日在本市繁华地段对市民进行了随机调查，结果有正、反和中立三种观点。
【正方观点】
河西区新城小区居民刘先生：不少居民退休了，身体也不错，为什么不能自己管理自己的小区呢？自己管理，一方面开支可以少一些，对于收入低的家庭来说也是不错的。
河东区恋日花园社区居民张先生：业主自治最好，应该尝试，现在有的物业公司只是为了盈利，并没为居民做实事。
【中立观点】
红桥区水木天成社区居民郑女士：为了社会，也为了自己，有物业总比没有好，但对确实有困难的居民来讲，自治也是不错的方法之一。
河北区福音社区张先生：可先试验一下嘛，搞出名堂后也不失为一个好的经验。
【反方观点】
河西区梅江社区居民宋先生：物业管理在大学里可是有专业的，不要以为是简单的工作，物业管理也是一门学问，不是业主想自治就能自治的，本来可以自由选择“物管”是件好事，如果“物管”管理不好可以更换。用专业的人管理自己的小区，干得不好就撤换，何乐不为。
南开区华苑社区居民姜女士：有些事情不是想当然的，居民管理小区，其实仔细想一想就行不通。物业管理不是居委会，他要负责小区多方面的工作，谁能专职做这个啊，肯定不能延续下去。
多种公司多种问题
现状
记者从市房管局了解到，本市的物业公司主要有三种：一种是由开发商派生出来的物业管理公司，它实际是开发公司的一个部门。因为它不是一个独立法人的企业，因而可以说是先天不足，后继乏力。一种是独立经营核算的纯粹专业化的物业公司。第三种是由企业系统转制过来的公司，这类公司也进行独立化的企业经营，但与原企业有着千丝万缕的联系。目前，天津市的大多数物业企业是开发企业派生的二级子公司，开发企业希望“肥水不流外人田”，且不允许其通过招投标承接市场项目，某种程度上削弱了物业企业的市场竞争能力，影响了行业整体服务水平的提高。另一方面，由于开发企业与物业企业的“父子”关系，客观上影响了物业项目正常的接管验收和工程资料的交接，对规范市场起到负面作用。
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