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本市首部规范房地产交易行为的《天津市房地产交易管理条例》，将于10月1日起实施。目前新条例配套性文件正在紧张审修中并将于近日陆续出台实行。
此次新条例明确将新建商品房交易资金纳入了资金监管范畴。为保证交易的公平和公正，本市还确立了房地产交易指导价格发布制度，并对特殊类型房地产转让做了详细规定，同时进一步规范了房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中的行为。
新建商品房预售款不得挪用
昨日从市国土房管部门获悉，本市第一部规范房地产交易行为的《天津市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)将于10月1日起实施。《条例》以法规的形式填补了本市“房地产交易网络管理”、“房地产交易资金监管”等方面的法规空白。特别是新建商品房交易资金纳入了资金监管范畴。
据市国土房管局负责人介绍，根据房地产市场中存在的问题，2003年起本市建立并完善了集商品房销售、二手房交易及资金监管、产权产籍三大网络系统为一体的房地产网络交易平台，《条例》以法规的形式对此予以确立。目前，在本市新建商品房开发销售过程中，存在部分房地产开发企业的不规范运作。为防范风险，《条例》依据《城市房地产法》关于开发企业应将预售款用于该项目建设的规定，设立了新建商品房预售款监管制度。这一规定能够有效避免开发企业将新建商品房预售款挪用，切实起到保护购房群众利益的作用。目前《条例》配套性文件正在紧张审修中并将于近日陆续出台实行。此外，国土房管部门已于日前对全市各区县国土房管部门、房地产开发企业、中介机构、经纪机构及其从业人员进行了培训，确保《条例》10月1日顺利实施。
据悉，近年来，本市房地产交易量逐年攀升，房地产开发企业、中介机构及其从业人员不断增加，并在沟通信息、促进交易、活跃市场和解决群众住房需求等方面发挥了积极的作用。据统计，2006年至2007年8月，商品房成交1864.5万平方米，1013.6亿元，其中商品住宅1612.9万平方米，835.9亿元。二手房成交1005.9万平方米，367.7亿元。
中介服务不得扣押房产证
10月1日，《天津市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)即将实施。本市上万名房产经纪与评估人员将依据新条例为人们提供服务，例如要遵守房地产中介服务合同加盖执业专用章的相关规定，不得扣押顾客的房屋权属证书和身份证件等。
据悉，本市共有已备案的房地产经纪机构514家，从业人员7099名，通过房地产经纪机构代理成交的商品房占商品房成交总量的20%，通过房地产经纪机构代理成交的二手房占二手房成交总量的50%。全市房地产估价机构52家，取得房地产估价师执业资格的有721人，其中注册房地产估价师431人，取得房地产估价员岗位证书的人员2836名，评估范围已扩展到公寓、住宅、别墅、写字楼(办公楼)、工业厂房、酒店、商场(底商)及土地使用权等各个领域。
房管部门有关人士表示，为便于分清责任，查找问题，切实维护群众利益，《条例》在规定房地产中介服务合同需加盖房地产中介服务机构印章的同时，还对两种合同做出特殊要求，房地产估价及经纪中介服务合同除需加盖房地产中介机构印章外，还需由执行该业务的注册执业房地产估价师或经纪人签名并加盖执业专用章。同时在实践中，因代理而出现的问题较多，一是房地产中介机构在提供中介服务后，买卖双方抛开房地产中介自行交易，不支付中介服务费；房地产中介服务机构为避免出现上述“逃单”问题，往往要求当事人将房屋权属证书和身份证件留存在中介机构。二是由此又造成有的中介机构员工恶意持身份证件和权属证书办理转移登记，侵吞房款等种种纠纷。为避免上述两难情况，维护房地产中介机构和当事人各方的利益，《条例》引入独家代理的概念：只要房屋的出卖人即委托人与房地产中介机构签订独家代理合同，合同中会约定，即使委托人自行成交房屋，中介机构没有提供服务，那么，只要是在合同有效期内，委托人也要按照合同的约定支付中介服务费。独家代理合同约定的代理期限不得超过三个月，代理期限届满后，双方可根据实际情况选择是否续签合同。
同时新条例强调房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有8种行为：①伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；②向委托人隐瞒房地产成交价格，获取非法交易差价；③在代理房屋交易过程中，收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等；④在两个以上房地产中介服务机构注册执业；⑤发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称；⑥发布虚假房地产广告和信息；⑦冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同；⑧违反规定收取中介服务费用，以及法律、法规规定不得从事的其他行为。
转让房地产要看清新条例
10月1日，《天津市房地产交易管理条例》(以下简称《交易条例》)实施以后，市民再进行房屋交易时需要注意什么？天津市国土房管局相关负责同志提醒人们注意以下要点。
参考房地产交易指导价格
据介绍，为规范引导市场，减少因房地产交易当事人瞒报交易价格引起的纠纷，市国土房管局采集大量交易数据，研发房地产交易指导价格系统，将每套房屋的坐落、楼层、建筑结构、房龄等房产相关数据输入系统，自动生成该套房屋的交易指导价格。通过这种方式产生的交易指导价格能够科学地反映一定时期内的区域房价水平，对于指导房地产交易双方有很强的针对性。在交易过程中，交易双方当事人申报的成交价格不低于交易指导价格的，按照申报价格确定相关税费；交易双方当事人申报的成交价格低于交易指导价格的，按照交易指导价格确定相关税费，或是委托估价机构进行评估，按照评估价格交纳税费。此种方式既维护了正常的交易秩序，提高了交易效率，同时也维护了群众的利益，减少了评估确定价格的数量，为当事人节省评估费用，并且维护了国家的利益，减少了当事人隐瞒成交价格造成的契税的流失。
特殊类型房地产转让规定不同
职工按照房改政策购买的公有住房，再行交易的，有不同于一般房地产交易的规定，例如房改购房后五年内不得上市等；定向销售经济适用房和历史风貌建筑，属于特殊类型的房地产，其交易也有特殊的规定。对上述各种特殊类型的房地产交易，应当按照国家和本市的有关规定执行。有7类房地产不得转让：①房地产权属未进行登记的；②房地产权属有争议的；③未取得商品房销售许可证的；④土地使用权被依法收回的；⑤共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；⑥已做他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的；⑦被司法机关或者行政机关依法查封的，以及法律、法规规定不得转让的其他情形。此外，由于个人独资企业出资人对企业债务承担无限连带责任，所以财产在个人独资企业名下或出资人名下不存在差异，《交易条例》明确规定房地产权利人由企业变更为出资人，或出资人变更为企业的，不属于转让，其登记手续按照变更登记办理。
参与监督房地产中介代理服务
如果人们发现房地产中介服务机构及其从业人员在代理房屋交易过程中，收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等的，可向管理部门举报。由房地产交易行政主管部门责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
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