|
部分需求泡沫将被挤压
业内人士认为，尽管银行的出发点在于防范风险，提高房贷首付比例在客观上还能起到通过金融杠杆直接干预需求的效果。
“原来首付比例较低，借助房贷杠杆，不多的自有资金就可以炒多套房，首付提高后，相同资金可按揭的住房套数会减少。需求泡沫可能因此得到部分挤压。”中原地产的叶有荣说，对于抑制这部分炒房者的虚假需求，提高首付比例比加息将更为有效。
比较乐观的预计是，提高第二套按揭住房首付及利率对房地产市场买方心理将产生直接影响，因为它向市场明确传递了政策面对投资住房的否定性倾向。汉宇地产总经理施宏睿认为，这是现时对楼市最直接的调控，如若各商业银行不折不扣地将央行的通知执行到位，房地产市场将会有约三成的购房人会受到影响，部分需求会被遏制。
建设银行在央行公布提高第二套房首府比例的同一天，率先推出放贷新政策，明确个人房贷重点支持一手自用住房，对第二套(含)以上住房贷款，逐步降低贷款成数。
中信银行副行长曹彤此前在接受媒体采访时曾表示，中信银行今后的房贷政策将是满足自住性购房客户，“回避”投资、投机性客户。
楼市格局仍难彻底改变
不过，也有业内人士指出，紧缩房贷可以约束部分购房需求，这在目前房地产市场仍是供求紧张的大环境下，对于缓解供求关系是有利的，但效果有限，给楼市带来全局性影响的可能性不大，对于房价也不会产生直接影响。毕竟，在当下楼市供给跟不上需求这是主要矛盾；自住、投资、投机的三类需求中，自住性需求和以自有资金为支付主体的投资需求占大多数，钱太多——高流动性资产过剩，仍是放大楼市供求矛盾的主要方面。
其一，收紧房贷只能遏制依赖信贷杠杆、买进卖出赚取差价的投机行为，对于以自有资金购房的投资行为则没有影响。如果第一套住房贷款已还清，购买第二套住房时银行会照常房贷；至于一次性付款的购房行为，那就更不受提高首付款的信贷政策调控了。
其二，即便对于杠杆融资炒房行为，信贷政策的紧缩效应要发挥出来，还得有配套措施跟进。譬如第二套房的准确认定，必须依赖城市房地产交易系统的联网。现在，很多大城市不同区县之间的交易系统还是隔绝的，购房人在甲区贷款按揭了一套房产，乙区未必清楚。此前，限制境外人士购房的政策在上海就遭遇类似的尴尬：只要不在同一个区县的交易中心过户，就没有人查询你在全市范围内的历史交易记录，自然不清楚所买的是第几套房。
其三，对于自住性需求中的部分改善型换房者，提高第二套房首付会拖迟他们的购房行为。他们大多数人现在居住的房子仍有贷款，须等待买下第二套住房后才能卖掉第一套住房变现还贷，而现在，他们得用更多的时间去凑足第二套房的高比例首付。但他们在时间上的损失可能从由此而产生的楼市需求减少、房价趋稳甚至略有下降中获得些许补偿。
而对于那些原本不具有购买力、但因房价飞涨引起“现在不买房往后越来越买不起”的强烈担忧而被裹挟进购房大军中的恐慌性购房者，提高第二套房首付是个好消息。他们可以暂时放下心来，因为银行提高首付针对的是第二套房按揭房，不仅对于第一套自住房贷款无碍，反而可以通过遏制利用信贷杠杆炒房，从而部分舒缓眼下吃紧的楼市供求关系，对平稳房价有益。
|
