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房价是不是会一直上涨?
我国的房价下一步将会怎样变化?是否还会一直涨下去?报刊上、网络上不少开发商和专家说,“历史证明所有的房价都是永远上涨的”;还有的讲,“保守”一点的说法是,“房地产还要涨个十年、二十年”。对此到底该怎么看呢?
房地产业作为国民经济的一个产业部门,它自然也要遵循经济发展的一般规律。经济发展不可能永远持续地高增长,它也有正常的下降和调整阶段。世界发达国家及我国上世纪90年代的房地产发展历史均表明,即使是正常的房地产成长期,房价有明显上涨的阶段,也有明显调整或下跌的阶段。房地产市场总是有涨有跌,呈周期性的波动,没有永远上涨、只涨不跌的房市。
但是,也有许多人认为,中国房地产市场有着“特殊国情”:可使用土地会越来越少、城镇化进程会越来越快、人们用于投资的“闲钱”也会越来越多,这三大“刚性需求”将支撑着房价不断上涨。那么对此又怎么看呢?
我国人多地少是事实,但这不是绝对稀缺,而是相对稀缺。从国际比较看,我国的人口密度并不太高,低于日本、韩国、英国等很多国家。按照“土地稀缺论”的逻辑,日本的土地比我们更为稀缺,日本的房价更应该一直上涨。但是,恰恰是日本,却上演了世界房地产史上最富戏剧性的地价急速升降的“土地神话”闹剧。1983—1988年,日本东京商业用地的价格上涨了250%,住宅用地价格上涨了200%,房价也呈螺旋式上升,产生地产泡沫,最后蔓延为整体经济的泡沫。物极必反,1990年年底泡沫经济崩溃,房价开始大幅下跌,到1997年差不多回到了泡沫化的起点,住房用地的价格也跌去了70%-80%。被人为炒得过高的东京土地价格最后又回到了起点,“土地神话”破灭,日本经济由此也陷入漫长的萧条之中。
目前我国城镇化水平较低,总体上只有43%左右,而世界平均水平是50%左右,因此随着我国城镇化的发展,未来还将有数亿农民进城。他们对住房的确有很大的需求。但是也要想一想,以目前我国城市的房价,有多少农民兄弟买得起房、进得了城呢?实际上,当前的高房价不但无法从城市新增人口中获得可持续的支撑,还会抑制需求,导致城镇化进程受阻。大量收入很低的进城务工群体,不可能买得起房,只能租住在高楼大厦的地下室里,或者是城市与农村的边缘区,成为城市的弱势群体,极易引发一系列的社会问题。如果这些问题处理不好,我国城镇化进程将会付出极大的代价。
随着我国经济的迅猛发展,人民生活水平与收入大幅度提高,不少人有了“闲钱”,产生投资需求,同时外资也看好中国的发展,不断加大在我国的直接投资,表现在房地产市场上,就是“炒房”行为愈演愈烈。那么,这种投资需求能够支撑房价不断上涨吗?不能。过分炒作房产,从一个侧面反映了近年来我国经济投资过热的现象。在大量资金的推动下,导致股票、地产等资产价格的持续上扬。如果听任这种趋势发展,就会推动资产价格进一步提高,从而加大经济泡沫化程度,甚至引发金融危机。为此,国家已连续出台一系列宏观调控措施,以遏制对资产包括房地产的过度投资。
因此,无论从经济发展的规律来看,还是从我国的土地国情、城镇化进程和房地产投资来看,房价都不可能一直只涨不跌。
房价持续上涨是不是宏观调控造成的?
为抑制房价过快上涨,2003年以来国家开始采取各种经济、行政政策和措施。2006年更是出台了一系列调控政策和措施,是多年来出台政策最多、最密集、最全面的一次。这次调控不仅涉及利率、银行准备金、提高首付比例等金融政策,也有提高土地使用费、所得税等涉及财政税收的制度,还有扩大廉租房和经济适用房建设规模等涉及土地和商品住宅供给结构的多项政策。各地区、各部门认真贯彻中央的要求和部署,做了大量工作。但是,全国大中城市房价过快上涨趋势目前仍未得到有效遏制,部分城市房价的涨幅还不断加大。那么,是不是像某些人所说,“房价上涨就是宏观调控惹的祸”?
首先应该看到,宏观调控政策效果的发挥有一个过程。俗话说,“一口吃不出个胖子”。宏观调控政策效果的释放是逐渐体现的。比如,“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”这一政策,要真正发挥成效,还需要相当一段时间。此外,当前政府对房地产市场的调控,主要通过相关的市场手段,间接地影响、引导和规范房地产业发展和房价变动,从政策的出台到发挥实际效果,往往存在一个“时间差”,在短期内往往会“立竿不见影”,其预期成效往往会“延迟”到来。我们不能奢望宏观调控政策一出台,房价就立即掉头向下。
同时要看到,当前房价上涨有着复杂深刻的成因,不是某一种因素决定的,也不是一朝一夕形成的。房价上涨,主要仍然是供需之间的矛盾。一方面,住房消费需求持续强劲;同时,由于投资渠道单一,加上对房价上涨的预期,住房投资性、投机性需求也很大。另一方面,住房供给结构存在失衡问题。由于大户型、高价商品房的利润高于中小户型、中低价位商品房,因此开发商出于趋利性更愿意开发大户型、高价商品房。长期以来,房地产市场上大户型、高价商品房居多,而中小户型、中低价位商品房供应量少,所占比重不断下降。同时,经济适用房和廉租房建设没有得到应有的重视,供应量也严重不足。正是这种失衡的供给结构,难以满足各种需求的不断增长,加速了房价的上涨。
房价上涨,还与有些地方政府落实宏观调控政策不力有关。房价上涨,与房地产相关的税收也会增加,并会推动地价上涨,增加土地转让收益。因此从某种意义上讲,一些地方政府特别是城市政府是房价上涨的直接受益者,他们对房地产宏观调控政策的执行是缺乏内在动力的,这就导致中央的调控政策在实践中往往得不到充分落实。比如,对于保障性住房建设,有的城市政府没有真正将其作为自己的职责,而是当做负担。据统计,近几年来,全国经济适用房的投资增长率一直是负增长,而廉租房保障资金也远未充分利用。
房价上涨,与房地产业市场化程度不高、市场秩序比较混乱有关。由于我国市场经济体制还不太完善,不同行业的市场化程度不一,房地产市场中还存在着许多权利不对等、信息不对称、竞争不充分的因素,消费者处于弱势地位,知情权、选择权严重缺失,而几个大的房地产商往往很容易操控、哄抬房价。同时,地方政府既是市场中土地的所有者和出卖人,又要承担市场监控人和仲裁者的角色,导致在土地协议转让以及土地招拍挂中容易出现违反公平竞争的权钱交易、暗箱操作。此外,某些房地产商无视市场法律法规,假按揭、骗钱、骗贷行为层出不穷;通过虚报销售量、瞒报供应量,误导市场;通过捂盘惜售、囤积居奇,操纵实际供应量;通过投入巨额广告费用操纵媒体,经常发布一些不实的判断、预测,以期让买房者产生恐慌心理,如“地荒论”、“供不应求论”、“房价永远都上涨论”等。
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