|
控制商品价格的上涨，除了增加供给以外，就是约束需求。而约束需求的政策，通常是采取相对偏紧的货币政策与财税政策。以往的房地产调控政策多集中在增加供给和改善供给结构(包括建设经济适用房)上，对于约束需求重视不够。结果是，房地产市场炒作成风，屯房屯地问题突出，住房价格节节攀升，房价收入比严重失衡。鉴于房产空置与投机问题突出，有不合理需求推波助澜的成分，说明从需求端出台相应的调控政策十分必要。人民银行已经出台了针对第二套房的信贷政策，出台针对住房的不动产税政策或者说物业税政策也箭在弦上。
空置房产，既意味着公共空间的不合理利用，也意味着高资源消耗产生低效率甚至无效率利用，这与节能降耗减排的国家目标相违背。因而，房产不应用来投资升值，也没有必然的一直升值一说。美国次贷危机的爆发和房产价格的下跌，恰恰说明投资房产的市场风险不可低估。从资源配置的合理性角度出发，房产应该还原其本来的价值定位，即居住。由此，我们可以将房产分为两类：一类是以购房作为居住用途的房产，一类是投资等待升值的房产。从我国的国情来看，前一种购买行为应当得到保护，后一种行为得到约束。事实上，正是后一类投资中的非理性行为加速了国内房产价格的上升。
诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨曾经指出，政府纠正市场失灵的四大优势是：征税权、禁止权、处罚权、交易成本。征税权被作为政府抑制市场失灵的首要手段。由于税收的行为效应，在一些国家，税收甚至可以影响结婚与离婚的时间。比如，如果一场婚礼在12月31日举行，美国的税法也会认为男女双方已经结婚一年整，会按年对家庭征收所得税。结果当然是，选择1月结婚比在12月结婚更划算。
我国针对房地产开征不动产税，也应该属于对经济行为的调节，当然会产生行为效应。征收不动产税后，投资房地产等待升值的资本将会发现投资不再具有增值作用，而且还要承受利率与税收方面的双重负担，必定会大规模撤出市场。
目前，提出的对不动产税的开征模式有两种，一是按照房地产的价值征收不动产税，一种是按照房地产的面积征收不动产税。在我国，由于缺乏房地产估价的历史基础，而房地产调控的任务又时不我待，按照房地产估价方法征收不动产税有一定难度。而且，许多城镇居民还居住在老城区，居住面积不大，收入水平不高，但是其居住区位条件优越，市场估价值可能相对较高，会加重这些居民的负担。因而，按照房产面积征收不动产税比较可行。
在具体设计不动产税征收方案时，可以参照个人所得税的形式，将满足家庭基本需求的居住面积设置为起征点，对超过起征点的居住面积按照一定标准征收不动产税。可以考虑设置若干等级级别，征收累进税。超过越多，征收的税率越高。对于别墅等高档房产的不动产税征收，应该与普通房地产有所区别。
一个尽人皆知的常识是，中国的房地产价格远远地超过了百姓的收入水平。这种扭曲不仅是一种价值的扭曲，更重要的是，对中国城镇化方向的扭曲。因而，必须用国家力量加以干预。不能说价格上升就是市场经济，价格下降就是打压房地产市场。难道中国的老百姓天生就是替人扛高房价的，只能任由投机炒作之风盛行打压社会大众？
(作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员 周民良)
|
