在一些小区尤其是新入主的小区之中,越来越多的业主对于自身小区的业主委员会成立与运作情况日益关心,特别是需要以集体的形式向开发商或者物业公司就自身权益进行维护时更是如此。虽然关注程度提高,但是不少业主对于如何成立小区业主委员会以及业主委员会的职能等方面仍然只有较为初步的了解。
随着维权意识的提高,越来越多的小区业主意识到了成立业主委员会的必要性和重要性。通过业主委员会的成立和组建,使业主直接参与到物业管理工作中,搭建起了物业企业和业主之间的平台,充分发挥了业主的监督作用。但是部分业主仍然在认识上存在着一定的误区。其一,有的小区业主委员会成员表示,很多业主不清楚业主委员会的工作范围,将其看作了“包管一切”的管理机构,要求业主委员会解决很多非职责范围内的事情,增加了负担。其二,重视与忽视并存。很多业主在社区生活中遇到问题,特别是遇到维权的情况时,一般会要求小区成立业主委员会或要求其发挥作用解决问题。但是在召开业主会,选举业主委员会成员时,一些业主并没有重视并认真行使手中的选举权,对于什么样的人成为业主委员会的成员也并不关心。
同样的,业主委员会作为一种较新的事物,虽然已经获得了业主们的普遍认同和重视,但是仍然存在着一些有待发展的地方。如一方面,一些小区的业主委员会成员虽然他们中的很多人工作热情很高,但是存在着对于政策理论把握不够全面的问题。另一方面,业主委员会属于业主的自治组织,成员工作属于兼职而不是全职,很多委员会成员仍然具有自身的工作,没有办法将更多的精力投入到业委会的工作之中,在定期召开会议等方面存在一定问题。
专访塘沽区奥林花园业主委员会主任刘俊歧
记者:奥林花园业主委员会成立后主要进行了那些方面的工作?
刘主任:奥林花园的业主委员会是在2004年成立的,成员是9名。在刚成立的时候,主要是解决了一些业主反响比较大的事情,帮助业主维权。如刚入住时,发现小区护栏返锈严重,影响小区景观,经过和开发商协商,得到了解决。再比如业主关心的地上车位问题,通过与物业协商,明确了占地费的收取和使用问题,并且根据需要在公共区域补充了部分车位,得到业主的好评。
在日常生活中,业主委员会主要是在业主和物业企业之间起到协调、沟通的作用。一方面,督促物业企业,及时解决业主提出的问题。另一方面,当出现业主拒绝交纳物业费等情况时,业委会也会及时和业主沟通,查找原因,进行催促及时交纳。
记者:认为业主委员会和物业公司是什么样的关系?
刘主任:我认为,业主委员会和物业企业是服务对象和服务者的关系。业主委员会运用手中的权力代表业主制约物业企业,在工作中难免会有矛盾,但是从将小区建设好,维持和谐的角度来说,两者是一致的。
记者:业主委员会在工作中主要遇到什么样的问题?
刘主任:从业主委员会自身的角度来说,存在的主要问题是两个方面。一个是时间上的问题。一些委员自身有工作,会议时间难以确定。另外一方面就是部分委员对于政策和业主不是很熟悉。
记者:您认为业主委员会工作应当在那些方面进行改进?
刘主任:首先,应当提高业主委员会成员的素质,这个可以通过加强对政策学习和委员们互相沟通来达成。另外就是业主委员会委员应当端正态度,不单单从自身的角度出发来解决问题,而是从全体业主的整体角度出发来办理事情。为了让业主们更加了解业主委员会的情况,还可以充分利用宣传栏等进行定期宣传。
谈论市房
本周话题:业主委员会成立程序
重要条文:筹委会是负责业主会成立筹备工作的临时机构。筹委会由前期物业管理企业召集部分热心公益事业的业主和未售出空置房屋的房地产开发企业组成。筹委会工作职能到业主委员会选举产生并移交有关业主会成立资料后自行终止。筹委会成员名单在自愿报名与推荐相结合的基础上研究确定。
它应当完成工作包括:(一)确定首次业主会会议召开的时间、地点、形式和内容。(二)确认业主身份,确定业主在首次业主会会议上的投票权数(三)组织推选业主代表。
业内解析:塘沽区物业办工作人员表示,组建一个公正、透明、高效率的,具有较强政策法规意识的筹委会是依法成立业主会的重要保证。筹委会除了可以由小区前期物业服务企业帮助召集外,还可以在当地街道后者居委会的指导下成立,或者可以经由小区热心业主自发进行组织成立。
重要条文:业主委员会成员的产生通过召开业主会会议,由业主代表将其所代表的业主书面意见如实反映(或者业主直接投票),采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
根据《物业管理条例》规定,业主会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主会会议。业主会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业内解析:塘沽区物业办工作人员表示,在实践中,业主会采取集体讨论形式的较少,一般采取的是书面征求意见的形式。在采取此方式时,应当注意的是业主代表需入户征求业主本人的意见并且由本人签署具体意见。
小贴士
根据《天津市业主会成立和业主委员会工作指南》,本文对于这些基本概念进行描述。
(1)业主:是指物业的所有权人。
(2)业主会:物业管理区域内全体业主组成业主会。
(3)业主代表会:同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。业主代表会行使业主会的权力。
(4)业主委员会:业主委员会是业主会的执行机构。
(5)筹委会:筹委会是负责业主会成立筹备工作的临时机构。
(6)成立业主会的条件:具有以下情形之一的,就可以召集业主会。
(一)出售建筑面积达百分之五十以上;
(二)业主入住率达百分之五十以上;
(三)首位业主实际入住达二年以上。
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