2008年的楼市,可谓“乱花渐欲迷人眼”。继深圳、广州、上海等地部分楼盘的价格松动后,京城楼市近来也悄现“一次性付全款八折”“买房送大礼”等“打折风”。
相较于以往疯涨且坚挺的房价,近期开发商的一些降价“打折”行为,以及楼市的一些异动现象,是否意味着房地产市场的调整已经开始?记者对此进行了调查。
“打折风”渐起:“低开高走”促资金回笼
这一轮楼市“打折风”中,万科无疑是“动作”最大的一个。
从珠三角一路刮到长三角,万科的“打折”,使得本是局部的调整呈现了扩散态势。尽管北京万科有关人士一再表示“暂时没有降价计划”,但目前三个项目的优惠幅度却是近几年罕见的,仅万科中粮假日风景,一次性付款就可打九三折。
消失许久的送车位、赠装修费等多样促销方式也开始粉墨登场。“富力又一城”2008年年初,就推出了“买房送5重大礼”的活动:免3%契税、免10年物业费等。珠江帝景博悦的房子“折”得也很有魄力,均价2万多元的房子,每平方米可直降5000多元。
记者调查发现,实行打折或者赠送实物促销的,多数是一些大的上市公司项目或老项目的尾盘。
“这段是政策敏感期,低开高走保险一些,定高了容易把自己套住。”一楼盘项目销售负责人向记者表示,“我们现在给客户的是优惠,但不是降价,过了这阵,房子肯定还会涨。”
北京万科有关人士告诉记者,项目如何定价主要是依据市场情况,对于万科这样项目较多的龙头企业,资金流快进快出是一个重要原则。
“链家地产”市场研发中心的调查显示,目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售,打折幅度一般为九五折至九九折之间。这表明,北京楼市开始进入高位调整期。
与开发商的一些暗自降价行为相反,楼市成交量持续着低迷状况,市场观望气氛日益浓重。北京市房地产交易管理网数据显示,今年2月北京市二手房网上签约套数仅为1004套,相比1月份降幅超50%,创下自去年7月实行存量房网上签约以来的最低点。
“连续多次加息,再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台,一定程度上改变了人们对于房市的预期,北京楼市会变得有些理性。”中国社会科学院倪鹏飞研究员如是评价。
高价地频“流拍”:开发商正视疯狂拿地风险
进入2008年,曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们,面对土地供应,普遍显现出“发蔫”症状。
1月8日,与两年前曾拍出26亿元“地王”的北京广渠路36号地仅一街之隔的广渠路15号地惨遭流标。规划总建筑面积66万平方米、被业内认为可能是新“地王”的朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标,因参加投标的开发商不足3家也在去年底以流标收场。
“真是太意外了。”中原地产华北区域总经理李文杰在得知拍卖结果后连连摇头。在他看来,这些“绝版”地块地段好,周围的配套设施也已比较完善,“应该拍个好价钱”。
土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演。去年底,广州推出12宗地块,仅7家单位竞价,最终2块地流拍、5块地以底价成交。南京地价近期也如同“过山车”般急速下坠,地处江宁区的一地块以底价成交,楼面地价每平方米2000元,而就在一个多月前,同板块的成交土地楼面地价为每平方米4446元,降幅超过50%。
“随着政府打击开发商囤地的力度越来越大,开发商开始正视大量拿地的风险。加之面临信贷紧缩形势,开发商资金链紧张,无疑是这些地块流标的最大原因。”北京师范大学董藩教授指出,土地价格过高,会严重透支未来的房地产价格。
与高价地“流拍”形成对比,是取得较多土地的企业对土地的有效利用不足。中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露,“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%,增幅比2006年同期回落26.4个百分点,占待开发土地面积比重仅40%。”
国土资源部有关负责人向记者表示,国家近期加强对闲置土地加大监管,规定开发商不能分期获取土地证,防止开发商依靠少量土地“滚雪球囤地”,亦可防范金融风险。
|