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上海市物业管理行业协会法律顾问陈世福律师接受了本报的专访。他首先认为,业主投诉蕴涵两个焦点问题:房地产开发商是否有权对已完工并确权的公建配套设施无偿赠送给第三人?政府管理部门是否有权在已确权的设施上做规划变更?
陈世福律师认为,依据《中华人民共和国物权法》有关规定: “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”;“会所、车库的归属,有约定的,按约定;没有约定的或者约定不明确的,除建设单位等能证明其享有所有权外,属于业主共有”。因此,东明小区的公建配套设施都是广大小业主的私有财产。
据此,陈世福律师说: “开发商与街道签订移交5号楼无偿使用协议的行为,已构成对广大小业主物权的侵权。”
陈世福强调,小区共有配套设施是小区建设和居住使用是不可或缺的设施,是依法必须配套修建的,是小区整体环境的组成部分。现在5号楼被街道办事处占用,并且挪用于非服务于小区业主的某些商事主体,这是个别政府部门对业主权利的侵犯。
华东政法大学行政法学副教授邹荣在接受本报专访时表示,规划许可是具有法律效力的,任何人、任何组织对该配套用房的占用,无论出于什么目的,都是违法。对于擅自改变公建配套用房用途的违法行为,法律规定“由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告”。邹荣说: “有意思的是,在这起纠纷中实施违法行为的是政府的一个部门,这就要考验执法部门的执法水平了。”
邹荣强调,街道办事处以“为了履行街道作为社区经济的管理职能”无偿占用属于别人的财产,这样的行为已经构成行政乱作为。
对于那封“史上最牛”的行政回复,邹荣说: “难以想像这是在《上海市政府信息公开规定》已经实施多年、 《信访条例》已经对信访答复行为作出明确规定, 《政府信息公开条例》已经于今年5月1日起正式生效的背景下发生的咄咄怪事。街道办事处或者工作人员,如果不是出于糊弄老百姓的话,那就应该好好学习相关的法律知识了!”
快评 “最牛答复”“牛”在何处?童无忌
“怪事年年有,今年特别多”,“最牛答复”的华丽出笼,给众多怪事增添了一笔荒诞的色彩。
由于那么多的“XX”, “最牛答复”显得格外“牛气”和引人注目,回顾记者采访的前前后后,“最牛答复”的出笼显然与该街道的“牛气”是分不开的。
“最牛答复”究竟“牛”在何处呢?
首先, “牛”在他们并未把《物权法》放在眼中。按照《物权法》, “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”,开发商和街道对这些公建配套设施没有所有权,自然也没有处置权,两个无权者就一个他们无权处置的公建配套设施签订无偿使用协议,稍有一点法律常识的人都会知其荒唐。即使属于历史问题,现在也应有及时纠正的勇气,而不是搬出一堆“XX”条文的“XX”规定来百般搪塞辩解。
其次, “牛”在他们对待舆论监督的态度。 “凭什么采访”、“记者有啥了不起”等等话语,看似十分“牛气”,其实却有点色厉内荏,如果有理,何不借此平台澄清自己,化解业主的戾气?记者确实没啥了不起,说到底, “众生平等”,天下谁也没啥了不起,但记者既然在这个岗位上,就要敬业,就要履行自己的职责,不能尸位素餐,不能置民众的疾苦于不顾。
最后, “牛”在他们根本无意解释“最牛答复”是怎么出笼的。我们确实愿意怀着善意揣测:这不是街道的狂妄所致,可能是哪一道程序出了低级错误,但不管怎么说,你也得给一肚子怨气的业主一个明确的说法吧,老是指责信访业主“无事生非”,却懒于说明,这就有点狂妄了,也不是解决问题的正确态度。
街道作为一级公权机构,必须明确自己的依法行政的边界,对自己无权支配的公建配套设施还是趁早退出为妙,因为,再牛,在“立党为公,执政为民”的理念和法律面前,恐怕也只能像蜗牛一样,露出坚硬外壳之下的“软”吧!