(北方网消息记者宝阿茹娜)房价在降，老百姓在等，救市说、回暖说众说纷纭，楼市到底怎么了？老百姓们就想知道个说法。今天，我们带着老百姓的疑惑采访了中国政法大学教授胡文政，相信总能给您个说法，透露点什么。记者以下简称Q，胡文政教授简称A

　　房地产市场泡沫几何

　　Q:胡老师，05年开始全国大部分地区住房价格上涨，是否存在泡沫？它对租房租金有什么影响？现在住房价格又在下降，租房租金是否会下降呢？住房租金与房地产泡沫是什么关系呢？

　　A：房地产泡沫的主要特征不是住房价格高，而是住房价格高的同时实际购买量不高，造成银行对开放商的贷款回收困难。因为房地产商资金链的断裂会对金融市场乃至整个区域经济产生重大的影响——美国的次贷危机就是来源于此。现在住房闲置率在上升，住房价格在往下走，央行在紧缩银根，都说明前段时候房地产市场的确存在泡沫。

　　正常情况下一个区域市场内，住房销售价格和租金有同比关系，从出租人角度来看：出租房屋时，租金越高住宅购买资金回收的越快。

　　但是，现在住房价格下跌并没有带来购买量的上升，一方面说明住房价格仍然偏高，还没有降到合理的位置上，另一方面大家仍然在看跌；因此，这个时候的住房价格下跌不会带来租金的下跌，相反会有更多的人愿意租房，这样住房的租金相反会有所提高；住宅出租租金的提高和承租量的增加，反映了承租需求较高，这会进一步给住宅销售市场增加价格下跌的压力，从而会增加银行资金回收的风险，扩大房地产市场的泡沫风险。

　　Q:胡老师，您在北京生活，天津离北京很近，它的人均(月)收入是低于北京的，可房价却是与北京是持平或者相近的，这个问题您怎么看？

　　A:这个和区域市场的带动效应是有一定的关系的，比如现在城际特快带来的城际生活圈就是一个体现……

　　Q:对对，有资料显示，目前武清房子的成交量持续几周位于天津各市区郊县的首位

　　A:有具体的数字支持就好

　　月供限制消费不利于经济发展

　　Q:胡老师，天津，现在定位为北方的经济中心；北京定位为金融中心，这样的定位会给两个城市的房价带来什么影响吗？

　　A:从经济学的角度来讲，收入是影响居民购买的基本因素，个人收入乘以(一个地区的)人口总量= (一个地区的)收入总量。如果说一个地区发展了，那么这个地区的收入总量应该是提高的，那么住房需求也是相应的提高的。因此，不管什么中心集中了多少人口，如果个人的收入不提高，只是单纯的因为人口总量增加造成了收入总量增加，住房购买力不会有很大提高，但租房需求可能会增加。现在大部分人是负债买房，一个月收入3000元的人怎么负担一平米10000元的房子呢？所以说房价一定要下来。老百姓的收入一定要真正的提上去。

　　我零四年做过一个调查，根据国家统计局的数据和自建房的消费者对合作建房成本与商品住宅价格的比较，房地开放商的盈利在30%以上。

　　Q:官方数字已经这么高的利润了啊，那可能实际的利润更高。

　　A:对，所以房地产商的利润一定要降下来，而且从经济发展的角度来讲，老百姓大部分分期付款，也不利于其他消费啊，比如，你月收入5000或3000，靠分期付款购房，那么其他的消费你可能就要受限制了，这是不利于经济发展的。

　　房价必须降30%

　　Q:胡老师，现在有这么一个说法，房地产商依赖银行信贷这样一个单一化的工具融资，当最终面对低迷市场的时候，房地产企业资金链断裂。这个说法你是怎么看待的？

　　A:融资的单一化，包括民间融资不完善，相关的法律法规正在酝酿出台。这让我想到合作建房。全国各主要省会城市和大中城市，都出现了合作建房，但大都失败了。为什么呢？就是资金的原因，银行不支持——因为合作建房大部分为自筹资金，小部分银行贷款，银行从中没有什么利润；没有资金从政府那里就得到不地皮。房地产商更不可能支持——作为一个垄断的市场，怎么可能让一个利润率较低甚至不要利润的竞争者来挖它的墙角呢？但是，从宏观角度看，如果合作建房市场能够建立，对压低开放商的住房价格、改善银行贷款的回笼是有好处的。

　　Q:信贷紧缩这个货币政策的最终影响是什么呢?

　　A:银行对房地产商的信贷紧缩，就是担心住宅卖不出去最终导致银行贷出的资金收不回。最近央行针对房地产商购买土地的贷款也有了更严厉的限制——就是央行提高准备金率。提高房贷利率，可能对有钱人购买力的限制较小，但是中低收入者还是占大多数的，因此紧缩的货币政策对大多数中低收入者的购买需求是有很大限制的。货币政策的效应是一刀切的，解决这个问题的办法是，把房地产市场划分为适应不同收入群体的市场，在这两个市场上实行利率歧视，即实行不同的贷款利率：低价房低利率，高价房高利率；而且，现在北京地区的所谓的限价房或经适房，也都是6000多元一平米，这样的价格对哪怕每个月5至6千元收入的购买者来说，也是很高的，更何况每平米1万元以上的价格。

　　Q:那胡老师，你对刚进入社会不久或者月收入不是很高的人群，关于买房有什么建议吗？

　　A:如果你一定要买房，从你是需求方的角度看，可能要靠上一代积累的财富接济你，或者你去借；从供方的角度看，房价应该降下来。因为现在的房价太高的重要原因是利润太高，房地产商的利润应当与其他行业的利润大体持平，因此，房地商的价格应该还有很大的空间可以下降，所以我的看法，把房地产商的暴利压下来，即使房价下降30%房地产商也是赚钱的。

　　这样一来，买方购买力的提高和住房价格的下降双管齐下，目前低迷的房地产市场就会重新活跃起来。

　　当然提高个税起征点、提高收入是一个重要的措施，但是短期内要把收入提高到能购买房的程度，是不现实的。

　　后记:本题的“一家”之言中的“一”意思是，胡老师的房地产降价论可以说是在现在房地产舆论界比较”独树一帜”的，因为胡老师自己说：“只是关注，而没有研究房地产”。这种心态下，他的说法——不管其实证性如何——比较贴近广大老百姓的心声

　　胡文政教授简介：

　　中国政法大学教授，硕士生导师。现任全国高等院校贸易经济教学研究会理事，兼职湖北社会科学院产业经济学硕士生导师和研究员、首都师范大学“管理与决策研究中心”研究员、中国软科学学会会员、中国农业经济学会会员和中国土地学会会员。