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进入2009年以来,随着相关政策的陆续实施,清淡了许久的本市二手房市场再次火爆起来。昨日披露的中国二手房价格指数系统显示,本市二手房市场交易量增幅明显,交易价格相对平稳。多位房地产业内人士,对本市二手房市场做出了详尽的分析。
数据分析
二手房价短期内不被看涨
根据中国二手房价格指数系统监测统计数据显示,截至2008年12月本市监测范围内(市内六区和滨海新区)的二手房均价为8495.2元/平方米,比2008年6月的9790元/平方米下降了13.2%。
天津二手房指数研究院分析,房价连续小幅回落,加重了购房者的观望情绪,致使成交量持续低迷,从而造成2008年二手商品房价格下降,交易量趋缓。进入2009年后,随着国家相关政策的落实与实施,二手房交易量已经明显回升。但专家预计,短期内价格不会有大幅变化。
区域详解
A教育资源丰富抗跌能力最强
2008年,天津市二手住宅市场在成交量逐月回落的背景下,成交均价经历了由涨幅趋缓到小范围内震荡,再到目前出现下滑的趋势。
中原地产(天津)三级市场部区域总监朱庆江表示,近来全市二手房均价与去年同期相比,在不同区域内均出现了10%—20%的降幅。在房价呈下行趋势的背景下,一些区域表现出了较强的抗跌性。中原地产二手房门店统计数据表明,南开区学府街板块、河西区人民公园板块、河东区后广场板块是本市二手房抗跌性最强的三个区域,这三个区域的二手房均价较去年同期相比下降不足5%。
朱庆江分析,南开区学府街地处本市第一高教区、人文环境优越,丰富的教育资源成为吸引购房者目光的最主要因素。该地区购房需求相对其他区域较高,所以价格的抗跌性就比较强;河西区人民公园地区周边餐饮、超市、娱乐场所众多、生活配套完善、人文环境较好。此外,该地区重点中小学也较多,完善便利的生活环境成为吸引购房者目光的最主要因素;随着京津城际铁路开通,河东区后广场地区的全市交通枢纽地位日趋稳固。该地区不仅交通便利,生活配套设施也非常完善。
B梅江、老城厢上市量大降幅大
梅江与老城厢是本市高档住宅集中的两个区域,这两个区域(尤其是老城厢地区)的新建商品住宅上市量是全市最大的区域,同时也是全市二手房均价降幅最高的地方。对于其中原因,我爱我家企划总监陈萌分析,户型面积大、总价高是梅江区域二手房价格下跌的主要因素。近来本市二手房市场主要以刚性需求作支撑,多数置业型购房者都将目光集中于总价在40万-60万元之间、面积在90平方米以下的普通住宅,近期国家各项二手房利好政策措施也多侧重于此类户型。而梅江区域二手房房价在全市来说跌幅最大,主要原因是梅江区域的二手房户型面积大、总价高,因此该区域二手房市场在观望气氛笼罩下造成了成交量骤减。对于大户型总价高的高端房源来说,需求在不断地缩小,加之目前高端市场中的房源供给充裕,由此拉大了供需比例,买卖双方的议价空间也由此放大,因此,作为天津市较为集中的高端居住区“梅江”来说,其价格的波动幅度非常明显。
对于老城厢区域二手房价格下降的原因,陈萌表示,房地产二三级市场的联动作用也会影响到二手房均价的走势,一手房由“暗降”演变到“明降”,势必影响到二手房市场。由于老城厢区域一些楼盘的开盘价从13000元/平方米下降为不到10000元/平方米,所以该区域的二手房也会因为新房大量上市、价格下降的原因而价格下跌。
C南开区河西区二手房销售最火
据中原地产二手房门店业绩统计数据显示,本市南开区华苑板块、河西区人民公园板块、河东区后广场板块是目前二手房销售最火爆的区域。
朱庆江表示,目前华苑板块二手房均价为8000元/平方米以上,人民公园板块均价为9000元/平方米以上,后广场板块均价为7500—8000元/平方米,这些地区二手房成交均价与去年同期相比下降了10%。
龙盛房地产经营有限公司连锁店经理赵振东告诉记者,数据显示,目前本市二手房销售最火爆的区域还是南开区与河西区,因为近期国家出台的一些二手房新政刺激了刚性需求逐渐释放,南开区与河西区的大部分二手房源正好适合这些刚性需求购房者购买。
D地铁沿线房源最具投资潜力
哪里的二手房最具投资潜力?这是很多有购房计划的老百姓十分关心的话题。对此,记者采访了多位二手房资深业内人士,他们对打算购买二手房的老百姓给出了自己的建议。
龙盛房地产经营有限公司连锁店经理赵振东表示,目前红桥区、河北区和河东区的二手房均价较其他三区要低。从价格上升空间来说,这三个区域的二手房升值潜力最大。其中河东区是市内六区中距离滨海新区最近的区域,而且处于轻轨沿线,因此滨海新区开发开放的辐射作用会使得河东区“近水楼台先得月”。从投资角度来说,河东区是市内六区中最具投资潜力的区域。
赵振东告诉记者,随着轻轨二期工程的建设完工,大直沽、十一经路、津塘公路一带将成为市区与滨海新区间的走廊,未来这三个片区的二手房均价上涨空间最大。
中原地产的朱庆江表示,随着地铁建设的逐渐开展,目前来看,南开区奥城板块、河西区人民公园板块与河东区后广场板块的二手房最具升值潜力,因为这些地方交通便利(地铁沿线)、市政绿化配套完善,商务、教育前景看好,对购房者的持续吸引力巨大。
我爱我家市场研究中心也认为,地铁2、3、4、9号线沿线的二手房具有投资潜力。我爱我家分析,本市现已开通地铁1号线,但由于方向单一,辐射范围有限,其周边二手房的升值并未表现得十分明显,如位于地铁1号线陈塘庄站旁的古芳里,2006年初均价为5000元—6000元/平方米,地铁开通后,2007年6月均价达7000元—8000元/平方米左右。
规划建设中的地铁2、3、4、9号线建成之后,将与现已开通的地铁1号线形成一个面向四面八方的地下网络,使得市内六区的连接更加紧密,同时也拉近了中心城区与环城四区的距离。
我爱我家市场研究中心认为,地铁沿线的楼盘不仅升值空间大,与周边楼盘的竞争力也较强,目前地铁的起始站周边房源价格较低,受到地铁的带动,具有很大的投资空间和升值空间。
专家观点
交通和教育是资源愈发重要
天津理工大学经济与管理学院工商管理系主任杨强分析,现代城市交通压力越来越大,交通方便程度是房地产投资的最重要考量标准。
从香港、上海等发达城市的发展进程来看,地铁沿线房产的升值潜力与升值空间最大。本市地铁网络正在建设中,目前是购买地铁2、3、4、9号线枢纽站周边房屋的最佳时期。
杨强认为,教育资源配套是衡量二手房价值的重要标准。从投资角度讲,教育资源配套是各种二手房配套标准中最重要的。因为很多二手房购房者都将周边是否有重点中小学作为其购房的关键要素。因此,投资二手房要重点关注该地区的教育资源是否完善。
相关链接
去年全市住宅空置面积达199万平方米
本市统计局日前发布最新统计资料显示,2008年受经济危机、政策调整等因素影响,房地产市场呈现低迷状态,本市房地产完成开发投资653.72亿元,同比增长29.4%,全年“津房景气指数”为104.93,于景气区间平稳运行,全市商品房销售面积和销售额均比2007年同期下降19.3%和16.3%,住宅空置面积达到199万平方米。
去年,本市房地产业继续保持较好的景气水平,四个季度的“津房景气指数”分别为:107.67、105.67、103.73和104.93,分别比2007年同期回落2.32点、0.76点、1.91点和0.63点。从去年全年运行分析,始终处于景气区间并呈现逐步回落的发展态势。
去年,本市房地产销售市场观望气氛浓厚,特别是去年下半年销售面积下降幅度超过20%。
去年11月份一系列政策的出台,在一定程度上刺激了市场需求,全年销量有所回升。去年全年,全市商品房销售面积1252万平方米,比2007年同期下降19.3%。市场的低迷也导致房价的松动,去年,本市商品房平均价格指数为105.8,比2007年同期回落1.3点。受市场销售低迷影响,去年以来,本市商品房空置面积呈逐步增加趋势。截至年末,全市商品房空置面积达到281万平方米,比2007年年末增加142万平方米,其中,住宅空置面积199万平方米,比2007年年末增加121万平方米。
春节前本市楼市交易量涨价平
据天津市国土房管局公布的统计数据,1月12日至18日,天津共成交新建商品住宅10万平方米,环比上涨了2.4%。成交均价为6806元/平方米,与上周持平。
上周,天津中心城区新建商品住宅共成交2.8万平方米,环比下降了9.8%。成交均价为9196元/平方米,环比下降了4.2%。其中,仅和平区、南开区的成交量呈增长态势,价格方面,和平区、红桥区出现较大幅度波动。
1月12日至18日,滨海新区新建商品住宅的成交量为2.54万平方米,环比上涨了32.4%,成交均价为6343元/平方米,环比上涨了6.9%。其中,汉沽区及开发区的成交量出现明显增长,环比涨幅分别为460.7%和107.7%。
天津中原地产投资顾问部分析师郭小娟认为,临近春节,天津市新建商品住宅市场表现较为平稳,量价未现大幅波动。并且,成交量较去年同期有所增长。目前来看,政府政策的累计效应正在逐渐发挥作用,部分在售项目的低价策略也迎合了市场,促进近期楼市逐渐企稳。但是,由于购房者对后市的持续观望,成交量在未来一段时间内依然存在走低可能。
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