抑制高涨房价

　　九部委督察地方楼市调控

　　中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察，在重点督察城市的名单确定之后，正在以最快的速度展开。

　　目前，部分被抽调参与调查的工作人员，已经到达湖南和山西等地，其他城市的督察工作人员也将陆续开展工作。督察的重点内容包括房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果。此前，国务院下发国十一条，提出若干保障房地产稳定健康发展的要求，同时强化了楼市稳定由省级政府总负责的“问责制”，因此，对于地方政府落实情况的考核，迅即开始，这也是此次督察名单覆盖面之广的主要原因所在。

　　中国所有重点省份与城市这一次恐怕都躲不过来自中央政府的督察。记者了解到，1月26日之前，按照国务院要求，建设部牵头，相关部委已经基本确定了“落实国发[2010]4号文件督察工作”的具体城市名单，这份名单上，除去北京、上海、广州、深圳这四大传统热点城市之外，还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙等所有重点省区和城市，“一个都不少”。

　　按照国务院要求，虎年春节之前，要完成督察情况的汇总上报工作；而2010年两会召开之前，所有督察工作必须完成。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国十一条”)下发后，地方政府开始面临来自中央的考验。

　　据悉，虎年春节到来之前，相关督察情况的汇总上报工作将陆续开始，最终，包含地方政府落实“国十一条”内容态度、力度与程度的督察情况报告，将会呈送国务院，而按照工作进度要求，2010年两会召开之前，督察工作必须产生“阶段性成果”，而国务院以及相关部委将根据督察情况，考虑未来的楼市调控政策。

　　据记者了解，在目前开始的督察工作中，建设部最为重视的，仍然是保障性住房的投入以及完成情况，毕竟这是地方政府最为实打实的投入。“由于2009年的保障性住房工作完成得不是太好，所以相关的部门都在反思。建设部政策研究中心的一位专家向记者表示，建设部一直希望通过强化保障性住房的建设，建立一个完整的梯级消费的房地产市场，从而解决大量住房刚性需求拥挤在商品房市场导致市场紧缺，而最终推动房价快速上涨的被动局面。

　　顺应这样的思路，北京市政府在确定的2010年年度供地计划中，各类保障性住房的用地已经超过住宅供地的50%，这是历史上首次。这意味着未来北京楼市住房的供应量中，将有超过一半的住宅是保障性住房。不过，这一思路却并非没有争议。一位不愿具名的全国性房企的高管表示，如果保障性住房的供应量不断增加，供应土地也不断增加，一样会导致商品房陷入更加稀缺的状态，从而导致房价的继续上涨。“政府的思路是正确的，但是，是否能一步到位地把所有需要住房保障覆盖的人群都覆盖进去呢？如果不能一次到位，总会有人被甩在商品房市场里，那么，一旦商品房房价再次上涨，这些人群是否能够承受呢？这是政府必须要考虑的一个问题。”他说。

　　温州楼市一手房继续疯狂

　　临近农历岁末，在国家连续出台房地产调控的背景下，温州楼市出现了与往年不同的情况，那就是一手房继续疯狂，二手房持币观望。业内人士认为，这说明宏观调控对温州楼市已经产生影响，但是，温州民间资本充足和供应量有限使得温州对宏观调控不太敏感。

　　新房仍在上演疯狂

　　1月26日，在没有任何广告宣传的情况下，均价每平方米23000元的“同人欣园”开盘，400来套的房子引来2000多人争相认购。而位于该项目东部、27日开盘的“铂金府邸”小高层公寓更“发烧”，竟放出均价每平方米42000元的高价。

　　“铂金府邸”位于瓯海大道汤家桥路，总建筑面积77958平方米。此次开盘的是第四期房源。而同属于瓯海大道沿线的“同人欣园”总建筑面积125983平方米，位于瓯海区梧田镇。二者均属于目前市区东南板块内品质较高、规模较大的楼盘，但地理位置都属于温州郊区。以往，开发商设定参加电脑摇号的购房人要在指定银行存入30—50万元“诚意金”。但此回“同人欣园”开发商为了提高门槛，阻止太多的人进入，规定存入的“诚意金”高达160万元，这在全国开了“天价”。即使这样，认购者仍出乎意料。一位姓张的购房者一次性存了480万元，希望获得3次中签机会，结果铩羽而归。铂金府邸此次开盘大约100多套房子，打入诚意金的购房者也多达500多人。

　　记者在采访中发现，这些房子炙手可热。在温州都市报房产广告出售300万元以上房源信息栏里，同人欣园二手房源信息占了大多数。记者以购房者身份电话咨询了一位中介人士，他表示，只要外加18-30万元不等，便可申购房源直过户，外加价格根据房屋楼层、朝向、面积等情况略有不同。

　　二手房明显降温但未出现恐慌性抛售

　　与新房疯狂相比，温州的二手房已经明显处于降温状态。温州市房管局局长张纯一说，从一月份来看，温州的二手房市场已经明显冷却下来，但没有进入冰冻期，价格不升也不降。而一手房却持续高热，这一冷一热与往年宏观调控后房地产进入停滞期形成了鲜明的对比。21世纪不动产温州公司是温州最大的二手房中介，总经理陈晓武说，一月份以来，温州的二手房市场已经明显降温，公司每天大约只有2-3单，不及以往三分之一的业务量。公司五、六百名员工每天做这点业绩实在是太少了，这表明当前二手房市场已处于“持币观望”阶段。

　　温州市房地产交易中心主任周雅林说，温州市区一月份二手房成交量为每天30来套，还算正常，2009年平均每天则是60-70套。不过陈晓武说，一月份的数据没有说服力，因为这个月的数据中是有许多是去年12月份积累下来的，当时很多人为了抓住优惠政策的末班车，集中在那个时候交易，所以有许多单子延续到了这个月。实际的单子在中介反映的较准确。

　　记者采访的各方人士都认为，尽管二手房已经降温，但没有出现抛盘现象。一位炒房多年、拥有多套房产的王先生告诉记者，抛盘是不可能发生的。温州高科电脑公司的总经理潘骑认为，现在有些媒体在乱说抛盘，这很幼稚，骗人的。房子又不是股票，可随时抛出、随意抛量。而房子买卖是整体性交易，又需要有个过程，买卖双方都要看政策风向，不可能“立竿见影”马上出现恐慌性抛盘。陈晓武认为，如今许多人已摸到中国房地产的特殊规律:宏观紧、房市缩，政策松，房价上，一上便是报复性上涨，因此大家宁可拿在手里也不愿意随便抛盘。

　　炒房多年的李先生手头拥有4、5套房子，这回在同人欣园购了4套。他说自己现在是不可能抛房的，现在市场上出手的，很多都是品质差，面积小的房子，基本适用于刚性需求，而品质好的房子在市场上很少出现。他分析，下一步这些好房可能会增多，他认为这是“炒房客”难得的抄底机会。“现在炒房已经进入豪宅时代，虽然资金量要求大，但钱多生大钱，获利更大。”

　　陈晓武认为，从近期一手房上演的疯狂来看，温州有钱人还没买够好房子，温州人对政策是适应快，消化快，稍微停滞一下，马上又会反弹。温州的房子还和杭州不一样，杭州是停一两年，然后猛跳一下，阶梯式上涨，而温州是一直在上涨。

　　需采取措施遏制炒房

　　温州新房继续疯狂，业内人士认为，短期来看，主要是温州民间资本充裕，供应量太少所致。从长远来看，说明温州人还是看好房地产市场。

　　对于温州新房的疯狂，21世纪不动产温州公司总经理陈晓武说，温州新房热主要是温州土地供应不足造成的。温州一年的供地不到400亩，相当于上海杭州的一两个大楼盘，民间资本又那么充裕，必然导致房价高涨。

　　去年8月，温州商品住房每平方米销售均价一跃达到19860元，超过北京、上海、深圳，位列全国各城市第一。据温州市统计局报告，2009年温州市共销售商品住房272.5万平方米，销售额累计383.84亿元。

　　业内人士分析，温州商品房售价位居高端，是特殊的供需关系导致的。温州商品房供应量小，但购买力强，故此房价很高。据了解，温州常住人口占浙江的15%以上，但是2009年温州商品住房销售面积仅为浙江省的5.52%。温州市统计局显示，全市全年竣工面积246.62万平方米，不过相当于100来幢的高层建筑而已。“僧多粥少”势必导致温州房价高涨。同时，也促使温州资本外流，往杭州、上海、北京等地炒房。

　　对于为何一手房热，二手房冷，业内人士分析说，这主要是宏观调控政策所致。相对于二手房动则十几二十万的税收来说，新房所缴纳税收要低得多，而新房销售存在的监管漏洞，比如转手卖房号，为爆炒新房留有了巨大利润空间，所以很多炒家把眼光转向新房。对于温州仍存在爆炒现象，专家认为必须引起高度重视，因为业内一直流传一句话:中国楼市看杭州，杭州楼市看温州。作为国内民间资本最为充足的地区，温州的一举一动一直影响着中国经济。对此，专家建议，必须采取严格措施，防止爆炒，比如实名购房，摇号中签后及时公示、登记注册，以阻止更名转让、直过户等等。同时必须加大土地供应量，吸收温州多余民间资本。

　　杭州楼市处于观望状态

　　在中央一系列调控之后，尽管杭州地方政策仍对房地产实行稳定扶持政策，但是杭州楼市已经处于观望状态，投资性购房已得到压缩，但未出现媒体报道的所谓恐慌性抛售。业内人士认为，今年杭州楼市有可能会出现小幅回调，但总体看好；房地产市场最大不确定性还是中央的政策，希望科学调控，避免大起大落。

　　观望情绪明显成交量明显下降

　　一月以来，受宏观调控影响，杭州楼市瞬间降温。新商品房和二手房成交都出现明显下降。从新开楼盘来看，一些楼盘已经明显冷下来，像亿城雅苑等楼盘销售状况一般。江南文苑前段时间推出一批房源，据开发商介绍，预约客户中，投资客明显出现撤退现象。销售人员说，契税优惠取消，营业税免征年限由2年恢复到5年，这些都增加了一些短线投资客的交易成本。

　　杭州透明售房网显示，近段时间以来，杭州商品房的成交套数、成交金额、成交面积均有所下降，预订量一般在个位数，而在去年下半年，基本是“日光盘”，一日就卖光了。

　　杭州易居臣信总经理周强龙说，去年12月份，杭州二手房交易3260套，而到今年1月份，截止26日，杭州二手房成交只有1073套，环比下降75.5%。去年高峰期的时候，杭州每天成交200套。1月份的第一周，每日成交大概20套，最近有所回暖，大概每天五、六十套。总体来说，宏观调控对杭州楼市的影响是明显的。

　　中原地产文苑分行一位经纪人说，现在主动调价的房东多了。有一套金都新城125平方米的精装修房，房东主动下调了10万元，由原来的250万元降到240万元，上个月该小区一套面积还少两个平方米的房源成交价达到了270万元呢。

　　媒体报道夸大其实未出现恐慌性抛售

　　尽管如此，面对政策变化，大多数房东还是按兵不动，打算观望到春节再作打算。前段时间，裕兴房产针对旗下26家直营门店作了回访。仅有一成左右的房东要下调挂价，大多数房东表示要观望一段时间再说。“很多房东虽然心理上有些着急，但主动调价的不多，多数人还想看看市场走向再做决定。”一位经纪人表示。

　　对于近段时间以来媒体报道的杭州“退房潮”、江浙“退房潮”，“温州炒房团资金链紧张”，一些中介和业内人士不屑一顾，认为这是媒体在炒作。

　　住在杭州网首席评论员丁建刚说，杭州退房也就集中在几个楼盘，并且退房总数也就100多套，怎么能说“退房潮”？完全是一些媒体在炒作，博取眼球，太不专业了。

　　而对于“温州炒房团资金链紧张”等报道，在杭工作的温州人王建说，经过这几年的炒房，温州人早已经摸透了房地产的脾气，政策一紧，市场就冷，政策一松，市场就上涨，温州人对政策的把握远远敏感于其他人，怎么可能没做好准备呢？现在媒体为了炒作，连基本的规律都不顾的，比如去年年底说温州炒煤团多少亿资金回流，去炒大蒜，而那时候山西和温州人还没签订协议呢？现在又说十万浙商携300亿资金炒海南楼市，海南一年GDP也就1600多亿，真是搞笑。“现在温州人就像巴菲特一样，动不动就被炒作一把，其实是媒体在炒温州人，而不是温州人在炒什么。”

　　杭州易居臣信总经理周强龙说，经过10多年锻炼，杭州的房东总是最后的赢家，对于房地产宏观调控，大家已经有了自己的判断，不会再人云亦云，不可能出现所谓的“恐慌性抛售”，大不了把房子租出去，把短线投资改为中长期投资。

　　总体趋稳或有所回调

　　对于房地产走向，业内人士普遍认为今年总体趋稳，或略有回调，但到底如何，还要看中央的政策。《置业杭州》杂志总编朱有根认为，宏观调控之后，市场进入观望期。由于投资者对政策和房价走势陷入观望，打几个点的折扣已经不能吸引投资客下单，总体来看，上半年楼市将整体平缓，因为开发商的资金还可以支撑至少大半年，降价可能不大。当前的政策经过几个月的消化后，有望在4、5月份走出观望。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，按照一般规律，经过三个月，刚性需求的消费者对新出台的政策会慢慢消化和适应，新政对他们的影响从心理影响逐渐转变为了实际影响，消费者开始从楼盘地段、政策补贴等方面理性考量买房问题。同时，经过这段时间的低迷形势，开发商肯定会有打折优惠等措施来吸引消费者买房，这也会促进购房行为。丁建刚认为，杭州楼市可能下半年会有小幅度回调，但大幅降价的可能性不大。但是也有一些已经购房的人担心，近段时间以来中央各种宏观调控措施密集出台，尤其是信贷收紧信号明显，不知道会否有更强烈的措施。

　　海南房地产市场供求关系基本平衡

　　海南省城乡和住房建设厅厅长李建飞日前接受采访时表示，近期海南房地产市场虽出现一些不正常现象，但房地产市场可供销售的商品房相对充足，市场供求关系基本平衡。

　　李建飞说，目前海南商品住房可销售面积为801.9万平方米、88786套，房地产市场可供销售的商品房相对充足，市场供求关系基本平衡。同时，据中国人民银行海口中心支行统计数据显示，目前海南房地产金融运行基本平稳，房地产金融风险仍在可控范围内。

　　李建飞说，多种因素造成近期海南房地产市场出现过热现象:一是国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后，社会各界对海南房地产市场预期十分看好，加上近来我国北方地区遭遇严寒天气，岛外人士购买海南商品房的意愿高涨；二是少数开发商采取捂盘惜售、哄抬房价等方式，人为制造市场房源紧缺的假象，引起购房者盲目跟风。

　　据李建飞介绍，海南省正采取多种措施抑制近期海南房地产市场的一些不正常现象。首先，加大保障性住房开发建设力度，今年海南省计划新建保障性住房10.07万套，并力争用三年左右时间，集中解决好中低收入群众的住房问题。其次，海南省政府正组织国土、建设等部门对暂停商业性土地出让和暂停新的房地产开发项目立项审批政策的落实情况进行监督检查，对执行政策不力及违规批地、批项目的市县和单位，将追究有关责任人的责任。

　　与此同时，海南省有关部门将加强市场监控，依法查处违规行为，对房地产市场开发现状进行全面摸底，并对已投放市场的商品房各销售环节进行全面监控。海南省政府将组织住建、工商、物价等部门，对批准预售的项目是否在10日内全部公布房源并明码标价、是否及时办理买卖合同备案及预告登记、是否未达到预售许可条件就以“内部认购”等任何含有预订款性质的名义或方式进行促销等行为进行稽查。李建飞介绍，海南省住房和城乡建设厅近日已查处海口市3个涉嫌捂盘惜售的项目。

　　此外，海南省将督促加快已立项商品房项目建设，提供持续稳定的房源。据统计，截至1月20日，海南省在建商品房施工面积1624万平方米，近期预计约有1000万平方米的商品房项目将陆续达到预售许可条件并投放市场。

　　海南省还将进一步完善房地产业发展规划，构筑以专业化旅游房地产为主导，居住、商业、办公地产协调发展的多元化产品体系，满足不同类型、不同档次的消费需求。建立和完善房地产市场信息系统，提高房地产市场信息透明度，积极引导理性投资和消费，并完善企业和个人信用档案制度、信用评价制度，实行实时监管，引导海南房地产市场健康发展。