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楼市调控新政出台已两月有余,成交量持续走低,市场观望情绪浓厚。一方面,购房者持币待购,期待房价下降;另一方面,开发商延缓推盘节奏,不敢轻易定价。供需双方的博弈还在继续,但地产企业不断加大的资金压力却有可能改变这种短暂的平衡。业内人士预测,下半年楼市的供应量将随着开发商资金压力的增加而增加,激增的供应量甚至有可能导致楼市空前惨烈的“血拼”局面。
捂盘仍在进行时
新政调控已促使成交量下跌,房企面对如此情况,大多选择按部就班或推迟推盘,静观市场变化。
据搜房网新房监测中心的数据显示,预计7月将有33个住宅项目有较大动作,其中28个项目预计开盘,5个项目预计开放售楼处。和6月相比,整体上数量减少30%。
在区域分布上,市内六区预计开盘数量仅为4个,分布在河西区、南开区和河东区;环城四区预计开盘数量为9个;滨海新区预计开盘数量为7个;远郊五县预计开盘数量为8个。
在预计价格方面,由于市内六区开盘项目较少,而环城四区和远郊五县项目较多,因此全市预计开盘均价有所下降。不过,其中仍有不少项目虽然预计在7月开盘,但开盘价仍未最终确定,这也表明开发商对市场的观望情绪十分严重。
多个本计划在上半年上市、后又推迟的楼盘销售负责人向记者表示,4月以来出台的楼市调控新政,不仅极大地抑制了投资投机需求,也扭转了购房者对房价及楼市的预期,使得包括刚性需求在内的所有需求方都产生了浓厚的观望情绪。在成交量不断下滑的背景下,开发商也只能减少拿地和新项目开工,同时放缓施工进度,以减少资金投入压力。
“楼市成交量下降,不仅仅是需求减少在主导,购房者数量缩减也会引导市场供给下降。”中国房产信息集团天津机构总经理张勇说,“尤其是目前的市场环境下,本市的新政细则还未出台,不仅是购房者观望,开发商也在观望。与其此时冒险入市,不如主动减少新开楼盘数量,收紧开盘速度,节约成本,以应对需求不足。”
资金压力绕不过
4月中旬“新国十条”出台后,楼市成交量就陷入低迷之中。尽管现阶段房企可以通过推迟开盘等方式来应对需求不足,但一年的销售任务却是一定的。上半年推迟的项目,下半年总还是要进入市场的。毕竟,资金压力是大多数房企都绕不过的一道“坎儿”。
牛先生是本市某投资公司的财务总监,他们公司刚刚组织了一笔总额5亿元的私募基金,准备投向房地产领域。“目前还没有合适的投资项目,打算下半年先做短期拆借,专门面对资金紧张的开发企业。目前,已经有不少企业和我们联系了。”牛先生说。
这仅仅是众开发商资金链开始收紧的一个微小信号。专家介绍,房企的资金来源主要有三个渠道:销售回款、银行信贷和资本市场融资。在销售回款方面,大多数大型房企5月份的业绩均出现显著下滑。其中,绿城中国5月份销售20亿元,比4月65亿元下跌七成;龙湖地产4月份销售额为25亿元,5月份则降至15亿元,环比下降40%;万科5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,分别比去年同期减少32.6%和20.2%。
而在本市,6月共成交新建商品住宅4663套,成交面积50.5万平方米,环比继续回落20.5%。新政出台以来,连续两个月新房成交量均出现大幅下滑。
在银行信贷和资本市场融资方面,自新政出台后,房企融资便遭遇“十面埋伏”,首先是银行对开发商贷款进行审查,贷款拿地受到严格限制;随后开发商的信托贷款融资渠道遭到封杀;6月初上市房地产公司增发融资夭折。
“目前短暂的均衡不会超过两个季度,不迟于今年第四季度,开发商的资金链将会极度恶化。”世联地产董事长陈劲松说。
下半年竞争很激烈
“项目一旦启动,包括建设资金、人力成本等很多资金就都搭进去了。开盘时间推迟几个月还可以,但一直捂盘不动,绝大多数企业都受不了。因此,该开的项目还是得开,不可能等到市场好了再开盘销售。”张勇说。
中国房地产指数系统的统计数据显示,今年1至5月,全国商品房新开工面积累计达到6.15亿平方米,同比增长72.4%;5月单月新开工量为1.58亿平方米,环比增长17.91%,同比增长1倍。这些新开工商品房均有望在年内进入市场进行销售,这对缓解供给不足将起到一定作用。
根据中国房产信息集团天津机构的统计,预计今年下半年天津楼市将会有30至40个新项目上市销售,总建筑面积约394万平方米,供应量较大,可能会打破目前的市场格局。
在这些预计将上市的新盘中,有位于城市核心区的高端楼盘,如位于南京路上的世纪都会轩,位于南市板块的保利香槟国际和天津大都会,位于刘庄桥旁的泰悦豪庭,位于津塘公路上的金地紫乐府等;有外环线附近、性价比较高的中小户型楼盘,如位于奥体板块的松江城、阳光100南开时光,位于西青大寺板块的首创福特纳湾、远洋万和城、洛卡小镇国际公寓,位于河东太阳城板块的路劲河东项目,位于津滨大道与外环线交口的远洋项目、金隅嘉业项目等;有位于远郊县的别墅项目,如位于津南八里台镇的天津碧桂园,位于团泊湖板块的中惠团泊湾、维拉villa庄园、团泊湖光耀城,位于空港经济区的复地温莎堡,位于杨柳青的紫溪别墅等;有位于滨海新区的生态住宅,如位于中新生态城的嘉铭红树湾、万通生态城新新家园、吉宝季景华庭,位于北塘的联发项目,位于塘沽的融科贻锦台、贻成豪庭等。
分析人士表示,考虑销售任务、现金流、资金回收等因素,在消费者持续观望的局面下,开发商面对上述因素,下半年可能采取拼品质、拼价格等手段来促使资金回笼,提高资本运转速度。
声音
调控不会半途而废
住建部政策研究中心副主任 王珏林
目前,各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终,并推断下半年或者明年初中央可能会救市。事实上,中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。
本轮调控和之前的几次房地产调控存在不同:第一,这次调控由国务院亲自“操刀”,国务院出台具体的措施,由地方政府落实。第二,本轮调控呈现差别化,即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房,刚性需求不会受影响。第三,本次调控抓住了市场问题的根源,一是供给不足,二是管理不完善。第四,本次调控对房价上涨过快的一线城市影响大,但对600多个中小城市影响较小。
房价不可能一直下跌
原全国人大常委会副委员长 成思危
从长远来看,房价总是要上涨的。所谓遏制房价过快上涨,中央政府是指遏制部分城市房价过快的上涨,但并不意味着房价一直往下跌。
房价一直往下跌是不可能的,而且一直往下跌也没有什么好处。一些人说房价要跌40%至50%,根据不足。而有人说房价要回到2005年水平的可能性也不大。从长期来看,无论是从通货膨胀角度,还是从供求关系的角度来看,房价是会上升的。短期可能会下降,但是下降的幅度不可能很大。
近期房地产业仍是我国的支柱产业,住房问题的解决既要依靠政府,又要利用市场。在政策的优先顺序上,要首先保障中低收入和低收入无房户。
政策强压之下房价必降
华远地产总裁 任志强
在目前情况下,降价是一种必然。与2008年不同的是,现在的房价给了开发商降价的余地,2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间,不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。
一线重点城市中,房价过高、上涨过快且严重供不应求的城市,房价已出现了波动,库存已出现了上升,甚至超过了2008年的库存。但三、四线城市和部分二线城市的房价原来就处于低位,目前正处于上涨的过程,消费需求也在增长。姜昊