|
||||
天津北方网讯:天津滨海新区从行政区划分上包括了塘沽、汉沽、大港三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域,规划面积2270平方公里。而滨海新区的房地产市场的核心区域主要在塘沽城区与开发区生活区两片联结在一起的约5公里半径的区域,滨海新区的主要知名楼盘都集中在这个区域内,其次大港城区、汉沽城区为楼盘较集中区域。当前,滨海新区房地产市场总体呈现出:中端供应集中、高端新盘稀少、生态特色凸显、精装房份额扩大、限价房上市、保障房增加,后续供应量较大的特点。特别是中小套型的商品房、保障性住房和一些新的业态受到政策的倾斜,发展迅速。
滨海楼市中端产品供应集中
业内专家表示,滨海新区的功能定位已经上升到依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚的高度,这就意味着滨海新区的房地产市场不再是一个简单的区县级的区域市场。可以发现,从2005年以后,滨海地区的上市楼盘与出让土地成交越来越多地出现了全国知名品牌房地产开发企业的身影,可以说,天津滨海新区的楼市已经逐步成为全国关注的热点。综合天津合富辉煌、天津凯成房地产咨询有限公司、伟业顾问等研究机构的市场报告,结合去年滨海新区的土地成交情况和当前市场特点分析,未来滨海楼市具有以下特点——
1、从需求支撑上看,由于滨海的快速发展,大量企业和产业进入,使得大批高素质的人员汇集于此,这些人群将会在未来几年给市场带来一定的需求量。
2、从市政交通角度看,交通网络和周边配套的日益完善,拉近了区域间的距离,并提高了生活的品质,由此扩大了购房者的辐射半径。
3、从土地供给角度上看,核心区域的土地日渐稀少,渐趋饱和,边缘区域的发展前景广阔。
4、从商品房的供应情况上看,2011年滨海新区整体供应量加大。高端产品稀少,中高端和中端产品供应加大,且集中在边缘区域,如生态城、北塘、保税区和上北区域。
5、从保障房角度上看,由于2010年塘沽区的上北和北塘区域有较大面积的保障房性质的地块成交,这些土地在2011年会有一定的放量,势必会分流商品住宅市场上的一部分中端和中低端客群。
滨海楼市主力供应向外围转移
当前滨海楼市的主力供应由中心区向外围转移,从去年开始,生态城和北塘项目的增加将会使未来市场面临更高规格的竞争。
塘沽中心城区
区域优势:区域成熟度最高,生活配套最完善;
市场特征:多以高层、小高层等高密度产品为主,小户型需求量大。
开发区
区域优势:宜居、金融业、商业,滨海高端住宅聚集地;成熟的居住生活片区,目前居住宜居程度最高;
市场特征:中高端产品增加,如:万科海港城、启航嘉园等项目会在2011年有较大的放量。
中新生态城
区域优势:生态宜居、国家级重点住宅项目,片区认可度高;
市场特征:虽无居住基础,但区域规划合理,随着各阶段项目开发;居住条件快速完善,未来居住氛围好。
北塘
区域优势:企业总部集中,产品形式优于中心商务区和开发区;
市场特征:2011年将有集中放量,物业类型丰富。
东疆港
区域优势:主打旅游休闲地产,但目前成熟度低;
市场特征:依托海景资源,未来旅游度假型住宅前景可观。
滨海楼市三大亮点区域
数据统计资料显示,滨海新区将成为天津市2011年楼盘扎堆供应最多的板块之一,不少项目将开盘的时间锁定在2011年。而其中最受关注的便是以“生态”、“商务”、“高端”为各自主打的中新生态城、响螺湾商务区和上北生态区,这三个区域也成为时下滨海楼市的三大亮点。
天津合富辉煌市场研究部总监任炯表示,“根据去年滨海楼市的整体表现,定位鲜明的中新生态城和响螺湾商务区凭借‘生态’与‘商务’特点在滨海楼市中表现抢眼”。据机构统计,中新生态城区域已经成为今年滨海新区销量最多的新城区。去年,随着中新生态城的嘉铭·红树湾、万通生态城新新家园、世茂湿地公元、吉宝季景华庭、万科锦庐等项目陆续面市,目前中新生态城已有14个住宅项目建设中,其中有近10个项目在售。
滨海新区另一个热点区域是响螺湾商务区。天津凯成房地产咨询有限公司市场研究部介绍,随着2009年下半年滨海新区开始全面打响“十大战役”,加快滨海新区核心区建设、加快响螺湾和于家堡中心商务区建设、加快东疆保税港区及其综合配套服务区建设促进了这些区域的快速发展。去年响螺湾多个项目入市,主打商业配套及综合体,其项目不仅包括写字楼、公寓等产品,同时还通过引进“重量级”企业的方式实现商业配套的优化升级,不但为未来入住该项目的购房者提供全方位便捷服务,而且,也使其商业氛围快速形成。
此外,滨海楼市的外来人才涌入对高端住宅产品市场提供了有力支撑。由于滨海新区近年来经济持续高速发展,大量拥有高技术高素质的外地外籍人才聚集到此,选择在滨海置业定居,滨海新区的中高端房产的成交情况也能清晰反应出这一特征,滨海楼市目前已进入一个高端化的发展时期。以上北生态居住区为代表,随着贻成集团、泰达房产、融科地产等多个实力企业的开发,上北居住区出现了一大批高品质具有生态概念的房地产项目,提升和引领了滨海楼市的高端品质。