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“一房一价”新政在实行之初,便遭遇了软执行现状。5月5日,国家发改委表示,此前同北京市发改委对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘“明码标价”执行情况进行检查,其中包括保利地产、中信地产、中化方兴、北京绿地等11家知名地产公司的11个销售楼盘存在违规操作行为。
同时,《华夏时报》从一位住建部内部人士处了解到,目前,市场情况有所反复,不排除近期调整政策的可能,其中,对开发商资本金比例的调整也在考虑范围中。政策“升级”的调控趋势和开发商资金压力上涨的实际情况正进一步加强。
“一房两价”大行其道
事实上,“五一”之前,国家发改委曾专门发通知要求从5月1日起各地必须认真执行“一房一价、明码标价”政策。然而,从执行的情况看,并不乐观。
北京是全国最早实行“一房一价”政策的城市,早在2010年5月份,北京市住建委就已经出台了“一房一价”的相关政策。但根据此次国家发改委与北京市发改委会同检查的结果,一些知名房企的新推项目仍然存在违规操作。中信地产的“中信禧园”项目、保利地产的“西山林语”项目、中化方兴的“金茂府”项目等都在被点名之列。
根据发改委的通报,房企销售的项目标价存在的违规行为,主要集中在“未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开所有预售房源、未如实标示优惠折扣、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素”等方面。
事实上,本报记者在5月1日后也在北京通州、房山多个在售楼盘进行了调查,发现不少楼盘中,“一房一价”政策都遭遇了“软执行”,甚至个别在售楼盘依然很难见到所公示的价格明细。
5月3日,记者以购房者的身份来到位于通州北关环岛附近的一高端楼盘售楼中心,但在售楼中心里,除了精致闪烁的沙盘及楼盘相关信息推介外,并没有看到具体在售房源的信息公示或销控表,容积率、绿化率、车位配比率等所要求被公示的信息都没有标明。售楼处一位销售经理向记者解释称:“因为这一项目价格刚刚调整,还没有来得及公示。”
而在这一楼盘附近一个普通住宅项目的售楼处,记者发现,尽管售楼处有楼盘销控表,上面标示着每套房源的详细信息,但据售楼处的销售人员介绍,目前的价格已经又有了优惠折扣,“公示的价格已经没用了。”
这样“一房两价”的做法,记者在走访的多处楼盘中多次遭遇,而这也明显有悖于《商品房销售明码标价规定》中所提出的“按照申报价格明码标价对外销售”。对于记者的疑问,上述售楼处的销售人员表示,现在的优惠活动只是“五一”期间节日促销的短期活动,“说不定什么时候就取消了。”
而记者在多个楼盘的调查中发现,同一套房源,售楼处销控表公示的“价格明细”与销售人员实际报出的均价每平米大约多出20%,而这每平米几千元的差价则正是开发商腾挪出来的新政“空子”。
“将公示的价格抬高,再以优惠折扣的手段低价售楼,这实际是为涨价预留空间。”中原地产董事总经理李文杰告诉记者,“一房一价”虽起到明码标价的作用,但还需对开发商申报的价格进行明确的审核,否则也将无法达成政策的初衷,从现阶段来看,这一政策在全国都执行得并不理想。
而国家发改委也已经表示,将会同各地相关主管部门在全国展开大范围的检查,希望借此将商品房明码标价的政策真正推行下去。
楼市反复或再出政策
不仅发改委在“五一”之后加强了对调控新政的调整,事实上,随着房地产市场近日出现的细微变化,政策“升级”的预期仍在加强。
“目前,房地产市场仍然复杂多变,尽管前期调控取得了一定的成效,但从4月下旬到5月初,市场情况有所反复,”住建部一位内部人士向本报记者表示,“从目前的情况看,不排除近期会有政策调整的可能,但是从中央的角度来说,每次调控升级,都需要慎之又慎。”
据业内人士分析,随着新开盘数量的增加,需求的逐步释放,4月下旬的楼市成交量与4月初相比已经有回暖迹象。随着5月开盘量的继续增加、房价的合理回调,更多的购房者结束观望,并重启购房计划,传统的楼市“红五月”有望迎来成交量的回暖。
而面对这样的“楼市反复”,上述住建部内部人士表示,未来政策的调整一方面将继续加强差别化信贷政策的执行并落实保障房建设任务,更能影响开发商资金使用的资本金比例调整也“已经在考虑的范围中”。
事实上,目前房地产企业的资金情况已经远没有年初那么乐观。
5月4日,地产龙头万科公布了其4月份销售情况,4月份公司实现销售面积67.8万平米,销售金额79.0亿元,分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。然而相对于刚刚过去的一季度,销售金额上升135.3%的业绩,4月份销售金额增幅明显大幅下滑,增速明显放缓。
而“增速放缓”对于如今的房企来说,或许已经算是好消息了。据记者了解,目前,存货高企、负债攀升已经成为大多数房企的“老大难”。
然而,严厉的楼市调控仍在继续。这样的形势下,根据新浪乐居的调查数据显示,迫于资金压力,近八成的房企都考虑在5月份加大推盘力度。而在楼市博弈不断深化的过程中,5月份楼市的走势似乎也成为“关键”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示,5月份,如果大量的住宅供应能够按计划推盘,并且房价能够实现稳中有降的预期,那么楼市成交量将会逐步回暖,目前焦灼的楼市现状有望打破僵局得到改观;如果房价未能出现实质性下降,甚至又有所上涨,那么低迷的楼市或将遭受新一轮更为严厉的政策打压,目前,焦灼的楼市有可能陷入更加困难的局面。
沪渝房产税征收额不足百万
3个月税款不及1套房
房产税调控效果落空的担心,并非杞人忧天。
从1月28日算起,曾经被比作利剑,可能对高房价“一剑封喉”的房产税试点已近百日,然而多方数据显示,目前看来试点效果并不理想。
5月5日,重庆市财政局有关人士接受《华夏时报》记者采访时表示,截至目前,重庆市已经入库的房产税试点征收税款有几十万。
上海国税局人士则对本报记者表示,上海约有20笔应征房产税已经缴纳,具体多少税款,目前还没有一个具体的数据。
对于房产税试点的进展情况,上海市税务部门发文表示“相关工作运行平稳”,上述重庆市财政局人士的说法则是“很正常”。
国税总局内部人士则对本报记者表示,试点方案出台之前,财政部、住建部和国税总局曾确定在适当的时候组成调研组深入考察,但目前这一工作尚未启动,具体试点效果还需要进一步观察。
不过,从近百日试点效果来看,不仅入库税款不多,而且被寄予厚望的调控房价效果也不明显,一季度无论是上海还是重庆,房价仍在上涨。
三个月税款不及一套房
根据上海的官方统计,截至4月27日,上海市税务机关认定的应征税的住房2306套,从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起,约20笔应征房产税已经缴纳。
即使按照每套住房平均交纳5万计算,上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右,全市范围三个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。
根据官方公布的数据,上海应缴个人住房房产税很容易匡算:试点前三个月,20笔已缴税款对于2306套应税房源,等于说上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的百分之一左右。
重庆的情况同样惨淡,按照上述财政局官员的说法,只有几十万,之前媒体报道了更准确的数据,应该是前三个月合计79万。
对此,该官员的说法是,由于按照房产税试点的实施细则,存量的独栋别墅保有环节的税款可以在当年的10月1日到31日交纳,已经入库的税款主要是完成交易的住宅。
即使按照这位官员所说,在重庆的住宅交易中,需要交纳房产税的大概占到总交易量的百分之五到六。
有数据显示,“五一”3天假期,重庆主城商品住宅的成交量是800多套,平均价格是8000多元/平方米,4月份因为有房交会,平均每天的成交量是400多套。
虽然无法就此计算重庆应缴房产税的数量,但是仅仅以此估算,重庆地区完成交易的应缴房产税显然不止几十万。
同时,房产税试点预期的房价下跌却不见踪影。国家统计局公布的数据显示,3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨。同样,上海市统计局的数据显示,一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%,成交均价上涨12%。
限购之下无空间
曾经被寄予厚望的房产税,为何尚在试点环节就如此惨淡,中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,实际上在现在的政策环境下,房产税根本没有发挥作用的环境,房产税的效果实际上根本无从评价。
由于同时实施限购令和信贷紧缩政策,打击炒房,在房产税征收范围内的交易量很少,所以房产税税款征收较少,这实际上不是房产税的效果。“根本不让你买,怎么缴税。”刘桓表示。
事实上,即便在可以发挥作用的领域,试点中的房产税也很难发挥期望中的调节作用。
沪置房产市场部经理付琦告诉记者,一些投资者虽然在购房时问到了房产税,但这并不是他们考虑的主要因素。
“有一些投资者在买房时的确碰到了房产税的问题,但他们更关心的是利率和首付成数。因为利率的上调将增加他们每个月的贷款;相比下来,每年0.4%-0.6%的税率是完全可以承受的,而且缴纳的期限也较宽。
另外,一些投资客认为房价在明后年依然会上涨,那么从房价中获得的收益完全可以抵消掉目前的税率。”付琦告诉记者,所以很多投资客一旦确定要买房,都不太会在意房产税的问题了。
设计先天不足
看似生不逢时的房产税,业内人士看来,在设计环节就已经注定实行惨淡。
即使严格按照已经核定的2306套住房征收,上海房地产业界人士也指出,这个征税数量也不大。
付琦告诉记者:“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多,但实际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的5%。也就是说,目前购房的人群中只有不到5%的人群受到房产税的影响,这个量还不算大。”
“房产税征收的对象是新增第二套住房,如果相关的信息显示不是第二套的(可以把名下的房产转到子女和亲戚名下),那么自然不用缴纳。”卫明不动产智库营销负责人蔡为民在接受记者采访时指出,上海房产税的征收数量不多和试点方案确定的征收对象有关。
刘桓表示,由于政策相对宽松而且征管难题尚未解决,在行政限购等政策之下,现有的房产税税源并不多,实际上地方政府执行过程中积极性并不高。
交易量5%左右的税源,0.4%到0.6%的税率,即使核定需要缴税的纳税人也可以等到年底之前缴纳,这些都被认为过于宽松。房产税研究过程中,调控房价和培养地方税源被认为是两大重要功能,而百天之际,两地房价依然高企,不足百万的税款无论之于重庆还是上海都很难成为重要财源,与方案公布时重庆提出的每年征收1.5亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。(