天津北方网讯：5月1日起，天津地铁9号线通车试运营，预计9月正式运营。地铁2号线和3号线也将在年内实现通车运营，天津地铁在2011年正式从线状拉动进入网络辐射阶段。地铁沿线不动产的升值随着各条地铁线的运营似乎指日可待，包括二手房买卖和租赁在内的地产三级市场受到地铁影响也人气大涨。在楼市整体低迷的现状下，地铁成了不动产相对活跃的催化剂。

　　沿线楼盘价格平稳

　　有房地产分析人士坦言，近期住宅交易市场中，地铁沿线的环城楼盘越来越受到置业者关注，西青区等率先借光地铁优势的近郊区域则更成为带动天津市整体住宅成交量的主力。

　　新金融记者选取和平区、南开区、北辰区、东丽区、西青区和津南区6个区域，10个地铁沿线在售楼盘项目进行调查，走访中发现，7成楼盘均价与开盘时持平，3成项目价格与春节前相比，有小幅上扬，但同时优惠幅度也有所增加，最终成交价格变化并不明显。

　　即将开通的地铁线路对于沿线楼盘的人气确实有所推动，但却并没有直接拉升售价。位于友谊南路与绥江道交口的某项目现处于6期在售阶段，近两个月每平方米销售均价增长了约2000元。在随后的走访中，也有多家楼盘销售代表承认，地铁确实带动了楼盘的现场咨询量。现场购房者也告诉记者：“靠近地铁确实是选择购房的要求之一。”不过，各家的楼盘销售人员都表示，地铁的影响目前还并未直接作用于价格方面，这些项目价格的上涨主要与余房楼层、户型差价等有关。

　　业内人士提醒，地铁交通网络是需要长期持续发展完善的，虽然与普通区域相比，地铁沿线楼盘具有一定的优势，但楼盘区位附加值要在地铁整体设施成熟后才会逐步凸显。

　　“瑞宁嘉园的旺销就是个例子，完全是1号线拉起来的。”北辰区广盈地产刘经理介绍，瑞宁嘉园位于1号线刘园站附近，2006年开始销售，均价3400元/平方米，2011年3月均价8951元/平方米，增长了近2倍，且房价每年的涨幅都在30%。

　　中原地产中介人员告诉记者，同区域中的地铁沿线房比非沿线房，每平方米售价高出1800-2000元。

　　二手小户型受追捧

　　地产中介人士介绍，“地铁房”已经成为多个片区二手房的新亮点，特别是小户型，更受到购房者的追捧。业内人士统计，今年前4个月，本市地铁2号线、3号线沿线二手住宅平均销售量同比增长25%，价格同比增长20%。位于地铁终点站的大型中央居住区尤其被看好，西青区中北镇曹庄、东丽区李明庄、华苑产业园区、北辰区小淀，销售量同比增长25%，甚至价格也有20%左右的上浮。

　　地铁沿线的大站点也被部分市民作为购房的优先选择。华苑站本来就是华苑产业园区、大学城等地中转的大型车站，地铁3号线开设华苑站又为这个交通中心增加了新“砝码”。

　　“我这套两室面积82平方米，总价94万元，单价11443元/平方米。这里地点不错，我估计以后还会更贵。”在工业大学执教的赵老师购买了居华里一套两居室住宅，待地铁3号线开通，他上班和购物通过地铁均能变得快捷。链家地产华苑区卢经理介绍，2010年3月华苑各小区均价9935元/平方米，今年2月均价12778元/平方米，同比去年涨幅38%，在同区同类房龄二手房中涨幅较高。

　　主要经营地铁3号线宜兴埠站附近二手房的中远地产陈经理介绍，2010年3月宜兴埠周边二手房均价6452元/平方米，今年2月均价8263元/平方米，同比去年涨幅33%。“翠涛东里这儿的房子都是小户型，50万元左右的一套婚房，单价才9273元/平方米，挺适合年轻的上班族的。”陈经理说。

　　繁华地段租赁需求加大

　　地铁2、3号线沿线租赁市场在3月黄金时间成交量连续增长达20%，4月份同比增长幅度也超过15%。虽然地铁沿线房屋租赁需求走高，但价格没有明显攀升。相对沿线，租金突出增长的仍是中心繁华地段，部分区域需求增幅达到50%以上。地铁1、2、3号线交叉形成一个“女”字，三个交点，分别为营口道、西南角和天津站三个站点。三站点附近和中间的部分正好是天津市的最繁华地段。据业内人士统计，三站点附近二手房租赁量同比增长30%，价格增长10%。

　　我爱我家的张经理介绍，位于营口道附近尚友里60平方米的两居室3月挂牌租金为2100元/月，同比去年增长15%。且附近的二手房求租量持续走高，缺口达2-3成。

　　位于南楼站附近的麦收国际公寓160平方米的三室，租金也由春节前的5700元/月上涨到6000元/月，上涨5.3%。南楼附近中介人员刘小姐介绍，100平方米以上的公寓经常被租赁作为商业用途，租房者选择这里主要是由于交通便利。“以后只要坐两站就能换乘其他地铁线，而且附近公交极为发达，员工们上班也方便。所以选择这里经营生意或办公的商户，在招聘员工上都会很省力。”刘小姐说。

　　地铁促成新居住圈

　　地铁1号线带动了天津刘园和双林两大居住新圈，让二者成为继华苑之后快速建立起的两大住宅新区，更多地铁线路的施工和建成，也在形成着新的活动线。

　　房地产调控政策让置业者越发关注房产的抗跌性和成长性。有业内人士反映，地铁物业的保值性在很多国家和地区都已经得到印证，天津地铁线路的配套完善也将进一步淡化区域割裂感，促使人们在区域选择上发生改变，不少购房者也因地铁的延伸而开始考虑环外置业。

　　采访中有购房者表示，城中拥挤的交通，也会“挤出”更多快轨沿线的新型居住圈，“中心城区是人、车流最为密集的区域，拥挤的地上交通，让上下班时间交通很拥堵。每天4公里的车程，却要在路上耽搁80分钟。”

　　某网站一项调查数据显示，100%的受访者认为，地铁是现代城市发展中最便捷的交通方式，75%的受访者表示，非常愿意在地铁网络完善之后，摒弃其他交通方式，选择地铁出行，另有87%的人在选择住房时，会考虑交通因素。

　　房地产策划人士认为，随着天津市域快速轨道客运网的建设，天津东西南北四区域立体交通网络将全面贯穿，快捷的运行速度将极大缩短市区间、市区与环城区域间的距离。目前除自住型购房者外，很多手中有“闲钱”，却又不甘心持币的小型投资“散户”，在投机客大批退出楼市的同时，仍看好地铁沿线楼盘的抗跌性。这部分投资者与投机客性质不同，投资目的多是以置房的方式保值，所购房产兼具自住和投资的双重意义。记者安元见习记者朱红

　　地铁楼盘需慎选

　　虽然地铁给居民出行带来便利，但因地铁运行而带来的震动、噪音等，却是很多购房者在挑选地铁楼盘时忽略的问题。新金融记者在地铁沿线多个项目的现场进行调研发现，有九成的意向购房者只考虑到地铁为出行带来的便利，却完全忽略了地铁运行衍生的影响。事实上，选择地铁周边楼盘还需权衡利弊。

　　在北京大兴区距离高米店地铁北站约50米的青岛家园，曾爆出业主终日受地铁震动困扰。有业主表示：“整夜都被吵得睡不好觉，每过一趟车，都能感受到地下的震动，动静大的时候，客厅一块立着的玻璃镜框都跟着震动。”本市西南角一在建项目的监理人员透露，“太过靠近地铁的住宅，不可避免地会存在噪音影响。现在地铁多在地下数十米建造，但辐射到地上的轻震依旧存在，不排除时日一久，地铁之上的楼盘出现下沉的现象。”

　　新金融记者以购房者身份，来到本市营口道、程林庄和西南角三个区域的楼盘现场，销售人员均以“紧邻地铁”为突出优势向记者推荐，当记者表示距离过近是否会受到噪音影响时，销售人员随即转换说辞，不予正面回答。

　　其实，一些地铁噱头只是楼盘销售的“伪优势”。程林庄某项目的销售人员坦言：“主推靠近地铁是项目的营销策略，是卖点，项目与地铁距离实则至少相隔1.8公里。”业内人士坦言，目前市场上不排除有借地铁炒作的“假沿线”楼盘，也有与地铁亲密无间的“真地铁”项目，消费者还需仔细甄选。

　　有业内人士表示，住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量，在纽约、东京等国外大都市中，居民普遍认同的标准是，住宅与轨道交通和商业中心最适中的距离为1公里以上，步行10-15分钟最为适宜。记者安元