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中山楼市保持稳中有升的状态。
中山楼市大户型涨势高于小户型。
中山楼市虽然成交及价格仍保持稳中有升的状态 但调控所产生的影响也逐渐显现
政策持续调控,货币不断收紧,一线城市楼市已经呈现出成交低迷、价格摇摆的胶着状态,作为二、三线城市的中山楼市成交及价格虽然保持稳中有升的状态,但调控所产生的影响也逐渐显现出来,综合起来主要表现为土地市场低迷、商业地产走强、南部镇区热、大户型涨价猛。
文/表 记者齐华伟
图/记者于涛
土地市场淡
从去年年底到今年年初,中山土地市场经历了一波成交高潮,与之相伴的是“地王”频出,地价飙涨。1月26日新一轮调控实施后,土地市场迅速由旺转淡,通过招拍挂方式出让的土地数量、面积均大幅回落,非工业用地比例更是大幅下滑。2月份以来,值得关注的商住内亮点地块屈指可数,多块曾被业界看好的商住地块不是流拍,就是底价价成交。
中山中原市场研究及顾问部统计的近半年来的非工业用地成交金额和成交面积情况显示,从去年12月份开始,非工业类土地成交金额即呈下滑之势,至今年4月份达到3.0955亿元的低点,仅相当于去年12月份高峰期的七分之一左右,5月份则又有所攀升至7.7亿元,成交面积也大致呈类似走势。而非工业类土地的成交均价近三个月来也一直呈下滑之势。
中山中原认为,随着楼市调控的深入以及中山市基准地价的上调,国土资源局挂牌的非工业用地数量越来越少,而且地块面积也相对较小,成交多数也是以底价或低溢价率成交。这其中既有政府的因素,也有开发商的因素。
商业地产旺
与土地市场平淡相对应的则是近期商业地产的旺销和价格攀升,根据合富辉煌(西部)中山公司的统计,今年5月份全市商业市场成交量共计367套,较4月份的183套“翻番”。根据中山市国土资源局公布的数据,5月份非住宅类(包括商业地产)的全市均价为6690元/平方米,比4月份的5605元/平方米上涨了约1000元。
中山市天睿房地产顾问公司研究总监陈彬艺告诉记者,他明显感觉到近段时间身边的朋友找商铺的人多了不少,陈彬艺分析,在楼市调控及通胀双重作用下,受调控影响较小同时回报率相对较高的商业地产成为资金的避风港之一。
家家顺地产中山及江门总经理龚存刚也表示,近段时间以来公司商铺类产品成交相当活跃,龚存刚预计,从近期商铺、写字楼等商业地产成交量明显增加的情况来看,此类非住宅项目将成为新的成交热点。
中山资深房产评论人黄峻在其专栏文章中表示,很多中山的商铺价格从2009 年年初至现在翻了1~2倍。不过,黄峻认为,目前一些区域的商业房地产炒卖已经远离真实价格,提前“透支”了远期利益。黄峻建议,对于不切实际的“概念炒作”、不具有长期价值、没有地理位置优势、交通不便、短暂的行政干预、同类产品市场过多的商铺尽量不要碰,“因为市场规律最终会让价值回归的”。
大房升价猛
综合对比今年1月~5月份城区和镇区的楼价走势可以发现,大户型涨势远高于小户型。其中,城区建筑面积大于144平方米的大户型最低价为1月份的6658元/平方米,最高价则是4月和5月份的8556元/平方米,期间涨幅达28.5%;镇区同类面积同区间的涨幅为15%。而建筑面积小于144平方米的户型,城区和镇区在此期间的涨幅均在7%左右。
中山合富辉煌市场部经理李彩红认为,这反映了高端住宅的抗调控的特性,以及保值增值的趋势。随后几个月,中山市场将一轮集中供应,其中不乏高端楼盘,李彩红认为,下半年政策应该不会放松,从中山的情况来看压力还会变大,即使不限购,也不排除政府通过有选择性地发放预售证的方法,控制高端项目入市而达到控制房价涨幅过大的可能。
南部镇区火
上月,坦洲、南朗、三乡这三个毗邻珠海的南部镇区的成交量为1667套,占了全市24个镇区成交量的近三成,其中坦洲成交1042套,环比猛增76%,并占了当月全市成交量的近两成。而考察2月份以来这三个镇区的成交情况也相当抢眼,坦洲则是从今年以来就一直保持着全市成交冠军的头衔。
这其中珠海客户的作用“功不可没”,据了解,坦洲一般楼盘的珠海客户占到了八成左右的比例。异地限购后,坦洲的成交量曾一度下滑,而近期成交量的攀升,也显示政策的影响正在逐渐缩小。
今年3月份开盘的锦绣国际花城,两个月销售逾800套,开发商敏捷地产相关负责人表示,坦洲在珠海人眼中属于“珠海北”,“锦绣国际花城均价只有5200元/平方米,对于楼价早已过万的珠海客户自然是极具吸引力。”该负责人认为,随着交通及商业配套的完善,坦洲的吸引力还会更加突出。
合富辉煌(西部)中山公司的统计显示,从5月份的住宅新增货量来看,也主要集中在坦洲和三乡,此外,除敏捷外万科雅居乐等巨头也在坦洲积极布局。可以预计,在政策环境没有改变的情况下,坦洲等南部城区的势头仍将继续保持。