天津北方网讯：近年来，天津轨道交通迎来高速发展期。因为快速、安全、准时等特点，地铁成为市民出行的首选交通工具，也带来了沿线土地价值的提高，深刻影响着商业空间结构和土地利用形态。随着轨道交通路网的加密，围绕“地铁物业”，各大房企均作为首选的拿地目标，在市场中也展开了激烈的竞争，产品形式不断升级，万科、保利、富力等开发商均“潜心研究深耕于此”。在未来，各类地铁物业的升级发展无疑将改变城市居住与生活模式。        

　　地铁上盖

　　永不褪色的都市生活

　　地铁上盖物业是指依托地铁轨道系统而建立的一种物业类型。这种物业类型在中国香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。在国际城市规划中，“地铁上盖”物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、交通出行能力最强的城市高效物业形式，其辐射能力远远强于传统中心区物业。

　　拥有600万人口的中国香港，轨道交通在公交体系中比重高达55%，每日载客量近240万人次。中国香港地铁的盈利并不是来自运输本身，而是来自“地铁+物业”的运营模式，即将地铁产业和房地产市场紧密协作起来，在地铁沿线建住宅和商用物业，通过住宅的销售和商用物业的租赁等方式获得利润。 

　　从天津这几年的城市发展看，地铁概念已经成为最吸引市场的卖点之一，随着天津轨道交通路网的加密，建立在地铁站口的地铁上盖物业再次深化地铁概念。今年，天津市地铁2、3号线即将开通运营，这使它们沿线的“上盖”项目提前火了起来。未来，天津市地铁沿线的“上盖”项目也将随着地铁的建设编织成网，为市民生活提供最大限度的便利。

　　首尾两端

　　楼市大盘竞技场

　　根据天津的地铁建设方案，未来不断开通的地铁线路将让天津切实进入地铁时代。而这些密集的地铁交通线路加强了中心城区与外围区域的联系，从而缩短了在天津外围区域置业的心理和实际距离。正如先前已在上海、北京等城市发生的一样，在城市周边的外围组团，大型居住区将凭借地铁这一因素，使其发展足以改变城市的居住格局。

　　凭借区位、楼盘品质判定市场价格，特别对普通住宅而言，一般来说距城市中心的距离越远，其价格就相对越低，这是许多城市房地产市场的通例。天津当然也不例外。然而，自从2006年，“地铁”概念向这个城市呼啸而来，“以地段论价格”不再是唯一定律，“地铁房产”极大地稀释了市区和环城四区的固有概念，天津楼市的格局也随地铁的脚步发生巨大的变化。

　　目前，2号线进展迅速，地铁的黄金十字构架在天津已初现规模，而随后更多条地铁线路的开发，无疑将使这一构架变得更为丰满。地铁改变的不仅是城市距离感，更将改变众多市民的出行和生活方式，特别是对天津人的置业方式，产生深远影响。 

　　在地铁高速发展的今天，天津地铁楼盘还将进入新一轮的升值期。从历史上看，在地铁沿线特别是地铁终点站的两端，最有可能形成大型中央居住区，如上海地铁1号线的莘庄总站、北京地铁8通线的通州住区都是很明显的例子。目前，随着大范围地铁网络的形成，天津的居住格局、市民的生活方式以及城市的商业格局必将受到强烈冲击，在环城四区居住将不再受到抵触。

　　酒店式公寓

　　楼市投资终极利器

　　时至今日，不受政策限制的酒店式公寓凭借其“居住投资”的双重属性，户型小、总价较低及位居城市核心区域、周边配套齐全等优势，在天津房地产市场上迅速蹿红。目前，天津多个酒店式公寓项目纷纷亮相，尤其是附近有地铁作为交通配套的项目更是获得了很多市场关注。

　　与纯住宅项目比，酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，是可居住，又可办公的综合性物业。

　　目前，天津楼市中酒店式公寓产品供应比较分散，快速路、地铁、轻轨等交通干线沿线以及市区繁华商圈、老城厢、奥体中心等市中心地段，是其比较集中的区域。同时，酒店式公寓多处于市区繁华地段，享有市区最好的生活配套资源，并因户型紧凑，房款与市区新房相比较低，对于外地购房者而言也更具吸引力。

　　某位正处于销售期的酒店式公寓负责人表示，随着“限购令”的出台，咨询市区公寓房的客户明显增多，产品成交量明显上升。

　　同时，“门槛低”满足异地置业者需要也是目前酒店式公寓受欢迎的一个因素。来津工作两年有余的小张在接受采访时表示，“对于外地白领而言，购买公寓房没有过多的限制，门槛较低。同时，项目多在繁华地段，产品周边生活、商业配套齐全。而且作为精装产品，买完就可入住，小户型产品总价较低，更能满足心理预期。现在自己工作的周边区域都有项目推出，自己正在进行比较选择。” 

　　综合体井喷

　　加速商业繁荣

　　由于地铁周边人流密集、流动速度快，因此很多商家也看好地铁未来的商业发展前景，开始投资地铁物业形态，与之相伴的是催生了众多地铁商业类型。物业形态也涉及酒店、公寓、写字楼、商业街、购物中心等多种商务、商业形态。 正因为先天占据了交通和人流的显著优势，“地铁物业”的价格也远高出非地铁物业，在国内的北京、上海、广州等地的地铁沿线商铺出租率基本都达到100%。 

　　目前，对于地铁沿线商业物业经营定位的考虑越来越成为，能否让地铁等城市建设带来的潜在的商业机会更好的释放的关键因素。

　　地铁沿线商业物业的价值和发展机遇往往在释放和制约之间，有着非常重要的作用，这需要项目掌握好各方面的因素，充分发挥其地铁概念和价值，使地铁成为房地产业发展的快车道。而在这样一个过程中，商业综合体如雨后春笋般的大量建设，成为了这种探索的一个良好尝试。

　　之所以商业综合体市场供需两旺，市场普遍认为，这与城市建设的发展进程密不可分。一方面，随着城市建设的不断深化，核心区域的商业、办公氛围均不断成熟，这均为综合体项目的开发提供了有利的条件。另一方面，从市场需求角度来看，近两年，投资性置业的比重不断增加，这些客户更加注重产品的投资属性及升值空间。而综合体项目的便捷性、增值性均能满足投资性购房的需求。因此，这类产品受到了市场的认可和追捧，这又在很大程度上刺激了开发商的开发热情。

　　以目前天津市场上的综合体项目来看，虽然近年入市项目很多，但功能定位和业态组合各有侧重，其中主要有以商务办公为主的商务型综合体项目、以娱乐购物为主的商业综合体项目，和以住宅为主的住宅综合体项目，这些综合体中业态组合通常在3—10种，能够起到相互支撑并提高品质的作用。文/王政