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自楼市限购住宅以来,商住项目受到投资者青睐,迅速蹿红。今年6月,北京“商改住”项目被全面叫停,将不再有增量,而对于成都楼市,虽还未有明文禁止,商改住项目也正在逐步受到调控。换句话说,目前存量的“商改住”项目或将逐步成为“稀缺”产品,这也许会吸引更多投资者来分享“最后的盛宴”。
新闻名词
“商改住”,是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出,其本质是在50年产权的商业用地上建筑的住宅,使用性质为商、住两用,一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。
北京叫停,成都商改住或成稀缺品
今年6月1日,北京市关于“商改住”一纸禁令的实施搅乱了全国火热的商住市场。北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》目前已执行,这意味着,从6月1日起,北京“商改住”项目将不再有增量,符合“限购”条件的外地人可购买房屋的最后一条路被堵死。
对于成都而言,尽管官方还没有明确的政策出台,但记者在调查中发现,在北京全面叫停商改住政策后,开发商如果想将商业用地规划成住宅项目进行销售,则很难通过规划。
据了解,目前正在市中心开发大型写字楼项目的某知名开发企业便遭遇了这样的尴尬,其在之前准备将该公司位于双流的一个商业项目规划成LOFT产品上市销售,最终并未被通过。
专业地产机构负责人告诉记者,尽管成都官方还没有明确的叫停商改住政策出台,但成都部分区县已经在规划等口子上对商改住项目进行了限制。成都以后也将禁止擅自进行商业房屋分割测绘,商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单位,商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死,这是全国的宏观调控政策使然。换句话说,目前成都市面上销售的“商改住”项目,由此可能逐步走入稀缺商品的行列,“卖一套少一套”的情况或将出现。
不受限制,规避住宅调控大受欢迎
长时间以来,商住两用项目游离在房地产调控之外,每一次调控政策出台后,商住两用项目都可以和调控打打“擦边球”。从去年年初开始,住宅市场开始遭遇接踵而来的调控政策,“二套房首付由最初的三成提到五成进而加升至六成,贷款利率加升到1.1倍,三套房直接停贷”,这和一直是“首付最低五成,利率1.1倍”的商业地产持平甚至更高;而就在今年2月15日,成都楼市出台的“主城区住宅限购令”则完全断了投资者投资主城区住宅的念想,目标开始逐步转向不受限制的商业地产;连番加息又让“通货膨胀压力越来越大”的预期更加接近,闲散资金急于寻找出口。在这样的背景下,商业地产大受欢迎,作为其中投资门槛较低、可商可住、收益又较为稳定的商住项目更是卖得风生水起。特别是当北京全面叫停“商改住”的消息传来以后,将逐步成为稀缺产品的存量
“商改住”项目,市场行情得到进一步提升。
记者来到位于城南的某项目现场采访时发现,正在了解该项目LOFT产品的购房者非常多。该项目销售人员称,最近几日她已经接待了数十组客户,而且绝大部分都直接交付定金排号,准备购买LOFT的;而记者在市中心的另一个商改住项目现场也看到,销售现场的购房者有10多组,该售楼人员表示,自他们项目开始销售以来,前来投资购买的购房者一直络绎不绝,而且购买商住项目的投资者居多,自住的少。该售楼人员还表示,他们项目的水、电费等均按住宅来收取,而且还能协调关系,办理分户房产证。调查中,记者发现,目前正在销售的商改住项目,大多数销售情况都非常不错,部分项目的水、电、气等还能够按照住宅项目收取,只有少数项目表示,他们还在协调水、电、气等的收费问题。
超低门槛,首付10万起进驻万达商圈
商住项目还是有很多优势的,比如其可自住、可办公的用途以及比起住宅和其他商业地产都便宜的价格。而随着当今住宅市场“限购令”影响的逐渐深入,以及商住项目逐步成为稀缺产品的可能性,主城区的优质商务公寓势必将更加“抢手”。
今年以来,东二环的“索尔龙舟”项目销售情况便十分可观,一直处于区域领先地位,电话访问量和售楼部到访量也维持在一个相对较高的水平。项目相关负责人告诉记者:“自今年1月开盘以来,我们项目销售一路呈现高走的态势,这可能归结于两个原因。一是限购令的落实以及叫停商住楼的风声引来了大部分观望中的购房者,二是项目多方面的优势慢慢被更多人所发现。”
“索尔龙舟”的优势主要体现在地段、产品和价格上。从地段上讲,该项目处在万达商圈和川师大校园经济圈的中间点,万达商圈是近年成长起来的最具代表性的繁华商圈,而川师商圈的强劲校园经济不容小觑,坐拥两大商圈,升值潜力不可忽视。不仅如此,项目还具备“沙河畔,零距离感受沙河公园”的环境优势;就自身产品而言,项目以MINI小户、MINI总部、MINI主题酒店为核心,配备高品位城市中心配套,精确打造沙河畔中央核心区的国际化、高品位、定制型城市综合体。目前,项目正在销售的是23-35平方米精装商务公寓,全部采用世界500强级顶尖奢侈品牌打造,楼宇全域高科技配备热水到户系统、新风系统、智能安防系统等,大师物管戴德梁行全程服务;而项目在7月也新推了23-1400平方米清水写字楼自由组合。从价格来看,首付10万元/套起,总价20余万元/套的价格很具诱惑力,这在大盘云集、成交均价破万的万达商圈基本算是最低门槛了。
两月前曾在“索尔龙舟”购房的李女士算了一笔账,“房子买成30万,现阶段该地段每月租金1500元,一年租金收入18000元,十年后该地段房价若涨到1.5-2万元/平米,到时候出手就能赚到33-48万元,前景很可观啊!”本报记者