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近郊盘成交增加导致全市成交均价下降,并不是楼价真的降了
近郊盘成交增加导致全市成交均价下降,并不是楼价真的降了
如果要对今年前八个月广州一手住宅成交情况做总结,可用两个字———地量。
日前,广州市国土房管局有关负责人接受媒体采访时表示,今年有三成左右的消费需求被挤出,主要是购买三套及以上住房的消费需求。正是这三成左右需求的“被挤出”,导致了广州今年前八个月月均成交面积不足50万平方米,还不如一个大型上市房企。
但如果要对今年前八个月广州一手住宅成交价格做总结,则要用到相反意义的两个字———天量。
广州市房管局负责人称,广州房价比较平稳,同比上涨5.5%,“符合我们年初制定的房价控制目标”。但这符合控制目标的房价,却已上升到了13304元/平方米的高位。按照广州今年套均成交面积,平均一套房子的总价大约为150万元。
供与求两头低迷
今年销售势头依然凌厉的万科,其有关负责人日前公布了一份针对北京家庭的入户抽样调查,结果显示,在严格的限购政策下,北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房,折合户数为20万户。“这20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了”。
广州情况和北京相比,只能说是五十步笑百步。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,限购政策对市场影响很大。按照“有资格、有能力、有购买意愿”这“三有”标准来看,广州购房家庭应该不足3%。如果限购政策持续,广州楼市将会越做越小,整个珠三角楼市也将会越做越小。
广州楼市越做越小,今年年初已开始体现。三四月份,广州一手住宅成交只有三四十万平方米;直到五六月份,成交量才攀升至50万平方米以上。正在市场以为成交会继续上升之际,七八月份成交再度跌至50万平方米以下。今年前八个月,广州一手住宅成交面积仅有390万平方米,平均下来,一个月不足50万平方米。这样的成绩,只略好于2008年同期的45.44万平方米、2010年的40.99万平方米。而2008年的楼市是怎样的状况,相信大家都还有深刻的印象。
除了限购、限贷,今年市场供应量不足,也是导致今年成交低迷的重要因素。即使是越做越小的广州楼市,前八个月一手住宅吸纳率竟然达到了1.1,需求量超过新增供应量。而从2008年至2010年,广州需求量超过新增供应量的年份,只有2009年。统计数据显示,今年前八个月,广州一手住宅批准预售面积仅354.84万平方米,比原本已大幅减少的去年同期又少了60万平方米,下滑幅度为14.55%。
供和求两头都在萎缩,成交焉有不创“地量”的道理?
商家不轻言降价
据央行第三季度储户问卷调查报告显示,消费者对下半年房价走势预期中,其中41.1%的居民预期“房价基本不变”,比上季度微降0.3个百分点。37.9%居民预期“上升”,较上季度提高1.7个百分点。8%居民预期“下降”,另有13%人群认为“看不准”。看涨房价的居民继续占据最大的比例,重要原因是目前仍看不到房价下滑的势头。就算是调控进行了几个月时间的七八月份,就算是成交下滑较大的一线城市广州,房价依然在上升,甚至还上升了不少。今年8月份,广州十区新建商品住宅价格再度冲破1.4万元/平方米大关,冲上了“史上第二高”的位置。1-8月份,广州新建商品住宅均价为13304元/平方米,去年同期是多少?12612元/平方米。相较之下,广州今年比去年涨了5.5%,每平方米贵了近700元。这样的上升势头,谁会轻易判断房价会下跌?
房价继续上涨,说明即使成交地量,即使楼价已是天量,商家也不会轻言降价。确实,我们现在能看到新的优惠幅度,我们能看到打着“30万元”、“60万元”巨幅优惠的楼盘,实质获利可能并不多,甚至可能会买到比之前更贵的房子。这些打着巨幅优惠的楼盘,更多只是给消费者吹出一个有美丽色彩的泡沫:一些在售楼盘先将价格提高,然后再来个9折、8折;一些全新楼盘,先把吹风价吹上天,然后再来打折,与当年广州有房企5折卖房有异曲同工之处。正如赵卓文所言,2011年的楼价只会有“假降”,没有“真降”,今年1-8月份的房价走势,就能很好地说明这一现象。
想想也正常。2008年的形势比现在更恶劣,商家对突如其来的楼市突然降温更没有心理准备,资金实力也更加薄弱,楼价也基本一致扛到年底才开始出现真正持续、大幅的降价。现在商家有了心理准备,资金实力更加雄厚,加上有了2009年楼价迅速反弹的经验教训,更加不会轻言降价。(文/图张秀钦)
张秀钦