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李伟文 金地艺境营销总监
沈怡 佘山珑原项目负责人
戴金顺 智富集团 战略企划中心副总经理
郑立天 上坤公园天地项目营销经理
自今年年初楼市调控政策以来,上海刚需住宅推盘占比越来越大。步入9月,开始进入传统的楼市“金九银十”季节,住宅供应放量。
潜力地段将更受宠
以宝山区为例,之前几年,宝山楼市的开发较为松散,配套物业也较为贫乏,之后,尽管政府有序地开发和引入人流给予这片土地重生的机会。从今年的市场需求上来看,客户们无疑都认识到了这里的潜力,宝山也已成为了新近崛起的置业高地。这足以证明,现在客户对于外环外地段的房子已经基本接受,而这种趋势会使得上海客户置业的地段分界线越来越模糊。从区域版图上来看,上海客户置业的区位也正在逐渐向外扩张,将来很可能会呈现杨浦、宝山、普陀、闵行的置业热度并驾齐驱的趋势。因此,开发商只要不在特别偏离城区的地方拿地造楼,热销区域的选择范围是十分宽裕的。
坚守品质,期待市场明朗
截至今年年底,高端市场确实不太明朗,一些高端项目甚至出现了大面积打折的现象。而我认为,资金链比较宽裕的开发商,不应该急于脱手手中的高端房源。高端市场的资源稀缺性一直是高端物业的优势,相信一旦政策面有所宽松,相信集品质与资源优势的高端业务必然会迎来更多的放量。另外,高端项目几乎是品质的象征,而在逆势中坚守品质是高端物业固有的责任,才能从同质化竞争中脱颖而出。这也是我们高端物业的开发商应该去做的。因此,坚守品质,耐心等候,高端业务的未来还是很灿烂的。
功能性是新诉求
刚需客一直会是市场的主力,这个事实是长期不会改变的。所以,热销的户型应该会继续集中在小面积户型上。而据我们了解到,现在刚需客户相比两房,而更偏向于90多平方米的小三房。两者的区别只在于,小三房在原有两房的基础上开辟了书房的空间。从这一点上可以看出,刚需客是比较注重房间的功能性的。我认为,对于房间功能性的看中,可能会成为未来刚需的新标准。这就要求开发商在有限的面积范围内尽量开辟一些附加值空间,完善房子的功能性。也给予购房者更多的选择。
可以说,做好房间的功能性,离热销就更近了一步。
价格需要理性回归
从今年的市场形势来看,降价大潮起码会延续到今年年底。但预计更大幅度的降价已不会再有了。以龙湖郦城为例,项目的大幅度降价引来了前期业主的不满,对开发商员工的人生安全造成了一定的伤害。而如果更大幅度的降价袭来,市场秩序就更得不到保证了。显然,政府也不愿意看到这样的局面,从最近的发言中看得出,其保持战果的态度也比较坚决。另外,开发商们也意识到现在的顾客也在等待更大幅度的降价到来,观望氛围比较浓厚。所以,预计将来渴望热销的开发商在营销上会对价格会有一个理性的认知,排除价格泡沫,合理定价产品,还给市场一个安定的秩序。