长宁法院法官到新华公寓走访物业管理纠纷案件当事人。

　　上海市长宁区法院通过对近年来审判工作中的物业服务纠纷案件进行调研，在系统挖掘纠纷的深层原因之后，向有关单位发出司法建议。“新华公寓”作为创建物业管理先进社区的样本，在提升物业服务水平、从源头减少物业纠纷等诸多方面，都起到了以点带面的积极作用。

　　司法建议牵出试点小区

　　为进一步规范长宁区物业公司服务行为、提高服务质量，长宁法院于2009年6月编发了长宁区物业服务合同纠纷案件调查报告，指出物业服务纠纷多发主要因三“缺位”和三“不足”：一是物业公司服务意识缺位、管理能力不足；二是业主团体自治观念缺位、监督能力不足；三是业主法律知识缺位、维权能力不足。

　　2009年9月，长宁法院又向长宁区住房保障和房屋管理局发出了《关于创建物业服务示范小区》的建议，建议选定一个小区作为试点，进行小区物业公司日常管理和服务行为的自查自纠，拟定整改与规划方案，完善物业行政管理。

　　建议中，长宁法院对自身工作有明确规划，提出将配合职能部门对试点小区原有的管理规约等制度进行梳理，结合审判实践予以修订和完善，同时对物业公司和业委会成员进行相关法律知识的专项培训；设立巡回法庭，选择常见、典型的物业纠纷案件在试点小区内审理，提高庭审效果，开展“送法进社区”活动，将典型案例通过讲座、板报等形式进行宣传；以人民调解窗口形式提前介入小区内的纠纷；不定期对物业公司发送司法建议，以求对其服务中存在的问题进行整改。

　　《调查报告》与《建议》发出后，得到了长宁区住房保障和房屋管理局的高度重视，由分管副局长牵头，区房管局、新华街道、法院三方参与，就物业服务示范小区的推进工作进行了专题座谈，拟定《长宁区物业管理示范小区试点工作实施方案》，组建了试点工作领导小区，选定“新华公寓”为试点小区，分阶段开展试点工作。

　　“组合拳”推进物业试点工作

　　在选定新华公寓作为试点小区之后，长宁法院开展了一系列活动。包括在2010年9月，将制作好的物业管理宣传板交由新华公寓宣展；在2010年10月，组织搜集并撰写了物业纠纷相关案例发送给新华公寓物业；在2011年5月，在新华公寓设点开展“物业专项合议庭”，进行巡回审判；等等。

　　新华公寓有位业主认为物业公司服务不到位，便连续几年单方面主张减少物业服务收费并拒交物业费。物业公司对其劝说无效之后，发出催款通知，要求业主在规定的时间缴费，否则就要闹上法庭，双方矛盾一时激化。

　　居委会了解此事之后，立即在小区内部召开了不同对象的座谈会。

　　会上，大多数业主代表对物业公司表示了理解。一位业委会的同志指出，如果物业服务与标准不相符合，业主可以为维护大多数人的利益出发去督促物业改进和提高，一味死抠条文规定，背离情理，得不到群众的支持，拒交或缓交物业费，损害的更是物业和业主的共同利益。

　　居委会也列举法院类似判例说明，物业缴费诉讼案件中，法院对业主关于物业服务有瑕疵的抗辩是否成立审查较为严格，据不完全统计，物业欠费类案件进入法律程序，绝大部分的结果是业主需支付欠缴的物业费。

　　经过坦诚的意见交换，“挑刺”业主最终同意补交拖欠的物业服务费。

　　程序透明力推新老物业交接

　　新华公寓的物业管理原由开发商提供，业主对物业服务经常表达不满并投诉。于是，业委会开展了对《小区物业管理业主满意度的抽样调查》。在收到的344份调查表中，对原物业公司持否定态度的占60%。于是，业委会召开业主代表大会，决定解聘物业公司。

　　接到解聘通知后，原物业公司却拒绝业主大会的决定，建议重新召开业主代表大会，对是否解聘进行再议。为保证大会透明召开，业委会再次召集物业公司的董事长、小区业委会委员、业主代表、楼组长代表等人，对开发商和物业服务的问题进行分析，又对更换物业公司的工作程序、操作规范性作说明。

　　这次会议得出的结论仍然是要更换物业公司，然而原物业公司又提出新的要求，要亲眼目睹表决全过程。于是，业委会又一次召开第七次业主代表大会，结果应有17人投票，实到14人，表决结果是13票赞成、1票弃权，再次通过了终止与物业公司的服务合同。

　　亲眼目睹表决过程和结果后，原物业公司不再质疑，对物业交接工作不再持排斥态度。业委会则进一步明确交接内容要求，向原物业公司发函要求做好移交工作，同时抄送房管办、新物业公司，并组织离退休党员、楼组长、新的物业经理参与交接过程，最终实现了平稳过渡。