“卓越生活公寓”联合开发商GERYROCK与A2A代表：Ralpf Del Duca先生(左)与Milton Bartlett先生(右)

　　地产评论员马颖之

　　上周末，加拿大多伦多高端住宅项目“卓越生活公寓”品鉴会在沪举行。

　　据悉，该项目由全球知名的综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)独家代理。为期三天的品鉴会吸引了众多内地买家的关注，现场到访客户络绎不绝。

　　“洋房”瞄准新客群：

　　纯投资需求比例扩大

　　中国买家热衷海外置业的现象由来已久，近年随着国内众多新富阶层的崛起，计划移民海外人数的增加、中国楼市调控政策的紧缩等，中国人投资海外地产的热情空前高涨。有业内人士指出，中国调控楼市政策挤出的投资资金，预计超过4000亿元。其中有多少流向海外楼市，尚无法统计。

　　世邦魏理仕国际项目营销部亚洲区副董事姜琳也证实了中国楼市对海外项目惊人的吸收能力，“2010年中国市场对于海外地产的需求量非常大，而到了2011年这种需求更加急迫。以我们近期代理的某境外项目为例，一个周末销出30套也不足为奇。”

　　国人置业海外，除了出于移民、子女教育等传统需求，近年来因国内投资渠道日趋狭窄和收缩，出于纯投资需求的人群所占比例正逐步攀升，几近海外购房总量的三分之一。

　　“通过海外地产投资，可利用财务杠杆和时间杠杆原理来配备境外资产，实现更大程度的财务自由和资产增值，达到积累退休金、退休无忧的目的。”在品鉴会现场，资深投资者卢先生的海外置业理由颇具代表性。

　　同时，他也表达了对于“卓越生活公寓”项目的强烈兴趣，“对国内大多中产家庭而言，30万—80万加元(约186万-494万元人民币)是一笔可拿得出的‘闲钱’，更重要的是，相比国内，海外置业的投资回报率更为可观。”

　　“海外置业的投资

　　回报率更为可观”？

　　海外置业的投资回报率究竟如何？是否真能成为国内买家的“资金避风港”或者达到投资人士“资产增值”的期望？业内人士指出，投资者必须通过实际数据作出客观判断，因为不同国家和地区的项目都各不相同。

　　以加拿大多伦多高端住宅项目“卓越生活公寓”为例，据2011年9月多伦多房产资讯(Toronto Real Estate Board Sept 2011)数据，在过去三年中，多伦多房产的平均售价以超10%的涨幅逐年递增，平均租金回报率在5%，城市房屋空置率为1.67%，为安大略省最低。根据2011年7月的房产价格，多伦多市中心房产的单价在每平方尺656-920加元(约每平方尺4044-5672元人民币)。

　　对此，“卓越生活公寓”项目的联合开发商之一GERYROCK发言人Ralpf Del Duca先生进一步介绍道，加拿大多伦多市场对于产品的吸纳能力非常强，中高端住宅产品维持在每年10%的价格涨幅，此外因项目临近多伦多大学和商业金融区，且距市中心仅为5.5公里，这使得该区域的租金回报率能稳定维持在6%-8%间，完全能覆盖当地2.5%-5%的贷款利率。

　　Ralph还表示，因为地段优势，项目所在区域的房屋入住率高达98.5%，该区域的房源出租市场保持活跃，80%住客都为租客，因此买家并不担心房屋未来的租售情况。相较于多伦多市中心房产的价格范围，产品每平方尺580加元的均价也易为买家接受。

　　“稳健”与“保守”，

　　永不过时

　　机遇往往与风险并存。

　　中国内地投资者在加拿大另一城市温哥华的房产市场十分活跃，据悉，受到中国因素的推动，温哥华的地产价格对比2010年已上涨了12%。关于中国买家推高温哥华房价，使之一举跻身全球房价最高的房地产市场之列的说法不绝于耳。

　　在目前多伦多房产市场中，本土与外来买家各占半壁江山，因而市场表现出对产品的快速去化能力。但大量外来买家的涌入是否会让多伦多城市的房价快速上涨、从而导致房地产泡沫越来越大的风险？现场有投资者表达了对此的担忧。

　　“卓越生活公寓”项目的联合开发商之一A2A发言人Milton Bartlett先生表示，多伦多的房产市场更适合长期投资者，它所体现的稳健性来源于透明的法律、保守的银行体系及明显的价格优势，事实上，目前多伦多的房价与十年前的温哥华大致相同，因此未来成长潜力更大。

　　世邦魏理仕国际项目营销部亚洲区执行董事Darien Conrad Bradshaw也表现出对于海外市场的持久信心，“目前中国买家对于海外置业的热情与15-20年前的香港、新加坡、马来西亚等地买家的情形类似，这是基于人口、市场、旅居习惯等多重条件下形成，一切都水到渠成。目前根据中国买家的选择，加拿大、澳大利亚和英国位列前三。”

　　不过即便中国买家对于海外市场有着庞大需求量，在对于海外项目的选择中，Darien表示，世邦仍秉持着保守的姿态，严谨按照“地段、地段、还是地段”的黄金法则，为中国买家带来更为稳健的投资产品。这对投资者而言，也是信心的保障。

　　此外，海外投资除了根据当地情况审慎选择之外，还需考虑到税法、汇率、交易程序等多重因素。在这方面，世邦魏理仕独家代理的海外项目优势明显，它能为客户提供一站式专业服务，包括律师事务所、贷款银行、物业租赁、移民咨询等内容。

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　　卓越生活公寓

　　所在城市：加拿大多伦多

　　类型：公寓(Condo)

　　面积：58—153平方米

　　总价：30万-80万加元(约186万-494万元人民币)

　　描述：距离地铁戴维斯维尔站(Davisville)350米

　　距离多伦多大学5000米

　　距离多伦多商业金融区4800米

　　距离YONGE街(精品店、零售商铺、餐厅)180米