“办证难”工作接近尾声，业主赶紧去办证

　　日前，广州市国土房管局宣布第十八批办证难楼盘名单，12个历史遗留办证难商品房建设项目的办证前期手续已完善，近期可出房产证。这12个办证难楼盘包括东晓南晓城大厦、南洲花园等热门路段的小区。

　　文/图：记者：李凤荷

　　自2008年2月《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》出台以来，截至2012年1月31日，广州市办证窗口共接待群众107524人次，共受理历史遗留案件登记申请68076宗，已发证60113宗，取得了良好效果。目前，解决国有土地“办证难”工作已接近尾声，广州市国土房管局有关人士再次提醒相关项目的小业主，如果符合《若干意见》解决范围，请尽快明晰权责，提供身份证、经备案的购房合同、拆迁补偿协议、缴清房款证明等办证资料到市房地产交易登记中心申请房屋产权登记，以便早日拿到属于自己的房地产证。

　　中介人士表示，“办证难”楼盘成交有两大阻碍，一是房产证面积按当时的预售合同，一般以实用面积入证，建筑面积一栏为空白，新手买家可能不会认同以建筑面积计算总价的方式；二是房产证不满5年，需按评估价全额征收5.5%的营业税以及1%的个人所得税。房地产人士表示，相比起没有出证这个天大的困难来说，以上两个阻碍都不算什么问题，而且也有方法应对。

　　新一批12个“脱难”楼盘扫描

　　东晓南晓城大厦

　　出证业主“脱难”想换房

　　据了解，在这一批12个办证难的楼盘中，有不少单位如晓城大厦、南洲花园、金晖苑、广和花园租售较活跃。中原地产东晓南分行高级营业经理朱艺书表示，晓城大厦以两、三房最好租，两房租金在2500~3000元/月，三房租金在3500~4000元/月。

　　据朱艺书介绍，去年年底曾有一对夫妇到分行咨询房地产买卖相关事宜，他们其实是晓城大厦的业主，非常想将物业转手，无奈房产证没办出来，改善置业只能被搁置。而晓城大厦有很多像这对夫妇一样的业主，他们当时一手购房大多用作首次置业过渡性居住，现在有了小孩，请父母从家乡过来照顾，由于单位面积少，三代同堂居住真的比较拥挤；另一种情况则是业主工作调动，想将物业置换，但因没有房产证而难以实现。

　　满堂红晓港湾分店王先生介绍，晓城大厦属于晓港湾的电梯楼，楼龄约六七年左右。预计晓城大厦顺利办证后，二手放盘价在15000元/m2左右，一些望马路的物业在14000元/m2左右。

　　合富置业东晓南分行主管李清涛表示，晓城大厦是东晓南租赁较旺的楼盘，深受周边外地商人青睐。该盘业主心理价约1.55万~1.6万元/m2左右，而该盘50多平方米的小两房，总价约80多万元左右，较适合希望选购电梯楼、预算在100万元以内的首次置业买家，而预算充裕的自住买家可考虑90多平方米小三房，业主开价在140多万~150万元左右。

　　南洲路南洲花园

　　适合外来“刚需”买家选购

　　中原地产朱艺书表示，南洲花园没出证的物业当中，也有不少业主希望置换楼龄相对新净的物业。满堂红英豪分店店长刘星亮介绍，第十八批办证难楼盘中的南洲花园A5幢，楼龄约15年左右，正在陆续出证，部分拿到房产证进入二手市场的物业，均价约10000元/m2左右，58平方米左右的两房总价在60万元左右。

　　合富置业颐景华苑分行主管顾光华表示，南洲花园中低层靓向房源二手市场价约1万~1.1万元/m2，高层单位约9000多元/m2，由于该盘规模较大，房源选择较多，适合预算不高的刚需外地置业人士选购。南洲花园在春节后租房旺季期间，一房带家电租金可达1600元/月左右，两房带家电租金可达2000元/月。

　　天河两办证难楼盘

　　买卖不算活跃

　　满堂红员村分店杨先生介绍，粤华苑之前是国有资产，性质较复杂，在二手市场没有交投。由于物业由管理处自己“把关”，几乎无盘源流入租赁市场。该盘多是80多平方米两房，周边同类型楼梯楼二手均价约11000~12000元/m2左右，租金约在1800元/月。

　　中原地产瑞心苑分行营业经理谷桢表示，后天河北的金晖苑有一批单位是去年年底出证，出证后有不少业主到分行放盘，放盘价为1.4万~1.5万元/m2，放盘至今两三个月，暂未见成交。由于该盘环境较好，交通较方便，吸引不少租客都选择租房，现时两房租金在2500~3000元/月之间，三房租金3000~3500元/月。

　　三元里广和花园

　　一套复式1.2万元/m2成交

　　中原地产景泰分行高级营业经理曹劲军表示，广和花园靠近三元里皮具城，租赁一直较活跃，租客以附近做生意的商人为主，多租用两房，租金约2500~3000元/月。此前刚有一套复式单位成交，成交价为1.2万元/m2。

　　老城区办证难楼盘

　　新出证放盘料不多

　　在这12个楼盘中，有部分物业地处老城区，如龙津中路广信回迁楼、长庚门前街等。据中原地产世纪中分行高级营业经理徐艳永和中原地产东川路分行营业经理魏能兴表示，这两个老城区的物业楼龄较旧，现多为长者居住，他们已习惯了附近的一切，没有改善置业的念头，相信出证后，这两处的放盘也不会明显增多。

　　办证难物业出证转手有两难

　　办证难物业虽然最终还是盼来了出证，但仍说明它之前存在这样或那样的问题，这些盘源放出，买家愿意承接吗？出售过程中会不会遇到什么问题？为此，记者采访了房地产人士为业主排忧解难。

　　障碍分析一：房产证只有实用面积，怎么办？

　　中原地产朱艺书表示，二手房买家大多只看重物业素质和周边的交通、环境，对于历史遗留问题一般不会太计较。但也有部分买家比较介怀的是90%的房产证不会标明物业的建筑面积，只有实用面积。当中存在一个问题，买家买房后只有房产证，他们担心以后若要转手，要以房产证上的实用面积乘以单价计算出总价出售，这样会亏一部分钱。

　　对房产证面积的问题，朱艺书建议：第一，二手买家可与业主协商，索取或保留一手预售合同或复印件，方便转手时作建筑面积证明使用；二是按照目前市场上一般电梯楼的实用率，用实用面积除以实用率算出建筑面积，再用单价乘以建筑面积得出的总价出售。

　　障碍分析二：楼龄长又刚出证，5.5%营业税怎么办？

　　一些“办证难”业主表示，楼盘因各种原因而未能出证，自己是一手业主，若当初顺利出证至今已肯定满足证满5年免征5.5%营业税的条件，但现在才出证，必定要交5.5%的营业税，恐怕比其他盘源要“输蚀”。房地产人士表示，5.5%的营业税使很多购房者更倾向于选择证满5年的物业，不过，税费并非置业者考虑的唯一因素，地段、配套、交通更是置业者考虑的重点，不少“办证难”楼盘位于市区繁华之地，租赁买卖非常活跃，业主不要太担心税费问题。