4月有约30个楼盘推货开发商加大促销力度揽客

　　今年开春以来，东莞楼市回暖迹象明显，周成交量出现“六连升”，不少人认为东莞楼市已出现“小阳春”，加上政策不断放出利好消息，政策由“越来越紧”政策向“定向宽松”成为业内共识，阳春三月，春暖花开，随着春天的来临，楼市的春天也到来了吗？《广州日报》推出“春之韵”专题，与您一起回顾楼市政策两年多的调控历程，请来专家为您解读后两会时代，东莞楼市向左走，向右走……

　　专题统筹/蒋幸端

　　本版文/表记者蒋幸端本版图/记者卢政

　　政策解读

　　楼市调控政策从2010年突然从紧，持续两年时间，至2011年末，存款准备金首次下调，出现松动现象，到2012年开春，中央多次提出支持首次置业购房者贷款政策，首套房贷利率也不断下调，终于低迷已久的东莞楼市出现“小阳春”，成交量恢复正常水平。业内人士普遍认为，2012年楼市政策定调微调，楼市调控政策已经从“越来越紧”转向“定向宽松”，楼市的春天或即将到来。

　　楼市调控逐步趋向“定向宽松”

　　2010:楼市调控开始调控政策一路从紧

　　“国11条”：二套房贷首付比例不得低于40%

　　政策回顾：2010年1月10日，国务院办公厅发布通知称，部分城市房价上涨过快，要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%。

　　政策解读：该政策意味着楼市调控开始，二套房贷规定逐步明确并开始严格执行。

　　新“国十条”：二套房首付比例不得低于50%

　　政策回顾：2010年4月17日，国务院常务会议出台新“国十条”，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　政策解读：“史上最严厉”调控正式开始。新政增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。

　　“9·29”新政：暂停发放三套房贷款

　　政策回顾：该新政中对于“购买首套住房首付款比例调整到30%及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”实行了全国一刀切的原则。

　　政策解读：“限购”首次出现，并且迅速成为近两年来影响楼市的最有力一种调控手段。

　　广、深“限购令”：东莞邻深片区成交大涨

　　政策回顾： 2010年10月初，广州、深圳相继出台“限购令”，东莞购房者对“限购令”的预期加剧。此时，东莞市房管局局长出面表示，东莞暂不限购。

　　政策解读：广州、深圳响应中央政策，对本地房地产市场进行“限购”，东莞不“限购”，开始出现广、深投资客大举进入东莞购房的情况，近深镇区成交火爆，延续至今。

　　2011:存款准备金首次下调楼价出现松动

　　“新国八条”：二套房首付款不低于60%

　　政策回顾：2011年1月26日，国务院常务会议推出8条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　政策解读：对楼市调控政策的进一步强化，二套房首付从四成上升至六成，对东莞楼市造成重大影响，投资性需求受到抑制，二套房、三套房购买者减少。

　　首套房利率：上浮至基准利率，甚至停贷

　　政策回顾：2011年10月，东莞部分银行悄然调整了房贷利率，首套房贷款上调至基准利率，部分银行首套房贷上浮10%，个别银行甚至暂停房贷。

　　政策解读：房贷政策进一步收紧，购房者压力加大，观望情绪再度增加，与此同时，二手房成交受到严重影响，下降20%。

　　存款准备金：首次下调，楼市迎来利好

　　政策回顾：2011年11月30日晚，中国人民银行决定，从12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　政策解读：这是楼市政策调控近两年迎来的首个利好消息，最大的作用是增加了购房者入市信心，市场为之鼓舞。

　　2012:首套房贷款利率回调打破楼市低迷

　　政策回顾：今年开春，东莞部分银行首贷利率下调至基准利率，3月份，东莞银行首贷政策又再现松口，交通银行最低现9折优惠。

　　政策解读：首套房贷利率优惠在几大国有银行的推动下迅速蔓延，不少银行降至8.5折。

　　东莞各大银行对首套房贷利率的政策也出现松口，这让等待中的购房者再次看到政策利好的希望。

　　市场分析

　　开发商本周或加大推货力度

　　本报讯楼市调控不放松，加上对“五一”楼市的预期，购房者观望气氛渐浓，在“六连升”后东莞楼市已连续两周成交量下滑。而下周清明节不是好的营销节点，开发商将于本周提前推货，不少优惠促销措施也将继续上演。

　　数据：观望者渐多成交放缓

　　东莞中原研究部监测数据显示，上周(3月19日至3月25日)商品房成交面积9.82万平方米，环比下降6.35%，同比下降20.25%;成交套数982套，环比下降8.31%，同比下降20.36%;成交金额8.45亿元。

　　新年开春后，楼市成交步步攀高，然而从上上周起，连续两周成交呈现放缓态势。东莞中原地产研究中心分析认为，目前市场弥漫一轮新的观望氛围，楼盘的来访量也明显减少。

　　供应：以销售旧存货为主

　　从去年第四季度开始，市场成交走向滑坡，积压的货存量进一步走高。新年开春后，随着货币政策的定向宽松和基准利率的回归，市场持续吹暖风。据东莞中原研究部监测数据显示，从去年第四季度到今年2月，东莞楼市库存面积约460万平方米，楼市成交仍然以销售旧货存为主，4月大概有30个楼盘推货，预计届时或会迎来市场推盘高潮。

　　动态：开发商本周提前推货

　　由于清明节不是好的营销节点，开发商或会在周末提前加大推货力度。按照惯例，开发商在三四月集中铺开营销计划，加快推盘节奏，市场营销活动也随之全城启动，而近期以来，购房者对东莞首套房贷利率优惠存在预期心理，或静观五一楼市黄金期间入市，新一轮的观望弥漫市场。

　　据东莞中原研究中心不完全统计，上周大概有15个楼盘推出大大小小的暖场活动。其中，上周中信森林湖兰溪谷于3月23日下午开盘，推出8栋128~180平方米户型，均价大约在8500元/平方米左右。

　　与此同时，清明节临近，由于清明节不是好的营销节点，开发商将提前至本周推货。根据东莞人的习俗一般不会选择在清明节期间入市，随着下周清明节到来，开发商会在本周加大推货力度，其中不乏优惠促销产品入市。

　　网络调查

　　逾七成网友继续观望楼市

　　后两会时代，楼市微调或将成为楼市主旋律，楼市震荡期，房地产开发商也纷纷以各种方式降价，在价格的诱惑之下，作为普通的购房者，您是打算入市还是准备观望？《广州日报·东莞新闻》联合房掌柜东莞站进行网络调查，在参加调查的351名网友当中，记者发现，八成网友表示再等等，现在不是入市时机。

　　66%认为月供占家庭收入30%最合理

　　对于普通购房者来说，大部分的人都是靠向银行按揭买房，月供占家庭收入的多少才是最为合理，不影响生活质量呢？66%的网友表示，月供30%及以下是最理想的。陈小姐介绍，“除掉月供外，家里需要备有一定的钱，老人小孩生病什么的都需要花钱。”此外，19%的网友认为月供占比31%~40%也可以接受。

　　逾八成网友认为现在非入市时机

　　调查显示，62%的网友打算继续观望，等到价格下调至心理价位再购买。19%的网友则认为，近期不断有新的利好政策出台，如首套房贷款利率下调等，打算再等等看，有新的利好政策出台再买房。仅11%网友表示房价下降幅度大，准备入市，8%网友表示要看情况。

　　65%网友认为房价仍有下调空间

　　开春以来，东莞楼市均价不断下调，是否已经下调至合理房价？65%的网友认为，目前东莞房价仍然偏高，还有下调空间。网友小林认为，房价回归于7000元/平方米比较合理。而19%的网友则表示，目前有部分楼盘价格已经下调至低位了，可以购买。

　　33%认为工作六年可以买房

　　两会期间，“总理房价”引发争论，工作多少年可以买到房，房价才是最合理的？以一对大学生夫妻月收入10000元来计算，33%的网友认为工作六年可以买房，这样的房价最合理。不过网友刘小姐认为，现在许多年轻人买房的钱有父母资助的，同时，每年的收入都是会改变的，加上个人投资等收入，一个家庭的收入并不是固定的，因此很难说到底工作几年能买房，房价才算合理。