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近半年来,各地楼市行情变化不一。此前在一家房产中介的橱窗前,一位市民正浏览二手房和租房报价。资料图片
银根松动、房贷利率回归……年初银行层面所释放的一系列积极信号,不仅令一手楼市迎来了久违的暖阳,二手市场也因此闻风复苏。
来自相关研究机构的调查报告显示以及记者现场调查发现,自2月份以来,佛山的二手楼市明显好转,虽然活跃度仍与限购令实施前不能同日而语,但市场交投已逐步走出传统春节的淡季低谷。房价则继续小幅探底,部分笋盘的价格甚至重回2010年,而一些高质素物业价格依旧坚挺,甚至与一手形成倒挂,但仍受到市场的追捧。
信贷松动刺激二手交投走旺
“从春节过后,市场环境就明显改观,人气也较之前旺了许多”。近日,岭南大道旁一家二手中介行的驻店主管在接受采访时不无欣慰地向记者介绍,去年下半年,他们网点曾经试过一个月只成交1宗住宅,但从今年2月份以来,无论是电话咨询还是到现场的客户,数量明显增加,而最终成交也能达到平均一周3、4宗的水平。“虽然和限购实施前的佛山相比还相去甚远,但市场逐步回暖已经让我们感到了久违的繁忙”。
近段时间记者在现场走访时也发现,在禅桂中心城区里,许多二手中介行里显然比以前热闹了不少,店面前已鲜见百无聊赖的中介工作人员,取而代之的是三三两两的市民驻足观看放盘信息,或在向中介咨询房源价位。而像一些地处楼盘街铺内的中介行,也一改此前早早关门的做法,普遍将营业时间恢复至晚上9点、甚至更晚。
“可以说,当前佛山的二手楼市已经完全走出了传统春节的淡季低谷影响。”针对当前市场发生的“喜人”变化,合富置业市场部高级主任梁燕明分析认为,这主要是因为近期银根松动、房贷利率回归等一系列来自信贷方面的积极信号推动市场明显好转。政策面的积极因素不仅给市场带来了实质性的利好,更重要的是影响了部分买家的心态。“政策预期有所趋稳让不少人对调控松动、房价反弹还是有担忧的,这从目前入市买家的结构变化上也可以得到很好的证实”。
据梁燕明介绍,和去年首次置业者占据市场绝对比重不同,目前,佛山的二手楼市不仅依然有首次置业买家,改善型和投资型的客户也较以前要活跃不少。来自合富置业的研究数据显示,在今年的2月份里,佛山二手买家中首次置业者的比例达到68.1%,继续维持在七成左右,虽然较上一年的六成左右有所上升,但改善型买家也继续保持着两成左右的比例,且以实力较强的富裕买家居多。而去年几乎绝迹的投资性需求也大约占到市场的一成,比1月份略有回升。
豪宅受热宠中小户型仍为主力
“一些优质的大户型物业还是很有市场的,一些好的房源甚至一放出来就被人抢走”。据一些中介行介绍,目前,在禅桂中心城区里,像保利花园、中海万锦豪园、怡翠馨园、九鼎国际等一些品牌楼盘的优质物业特别受到高端改善买家的青睐,而“物业类型也主要是一些总价在150万元以上、面积超过130平方米以上的房源”。
据了解,这部分优质大户型物业的买家绝大部分是资金实力较为雄厚的商人,购房的目的也是出于“小房换大房,环境升级换代”等改善需求考虑。相关研究人士分析,高端改善需求入市增多,主要与政策预期有所趋稳,部分买家担心楼价反弹及较高的通胀水平有关。此外,与在售的一手住宅相比,二手物业特别是次新房的优势也是十分明显,其不仅可以即买即收楼,甚至即买即住,小区及周边配套也更加完善成熟,容积率、绿化率、舒适度等硬指标也普遍比在售楼盘要好,“这也是高端改善买家不惜‘重金’买入的关键原因,甚至还分流一手楼市”。
不过,总体而言,首次置业者仍占主力的现实情况也决定了中小户型产品依然会继续受到市场的热烈追捧。
“当前市场上的首次置业者多为看楼时间较长的迫切性刚需‘实客’,且以‘婚房’需求占较高的比例。”据一些中介行介绍,这部分买家承受能力相对较差,对价格也比较明显,但由于受到首套房贷利率下调以及政策预期有所趋稳的影响,逐渐认可了目前的价位,入市表现也较为积极。“他们选择物业的目标主要是那些中低价位的房源,像总价在70万元以下、面积在100平方米以下的两房、紧凑小三房单位,特别受到他们的青睐”。
而中小户型的“热销”也刺激了中介的工作积极性。日前有市民向记者报料,“和去年大部分中介电话推销商业、公寓产品完全不同”,春节过后,中介行打来询问业主放盘的电话多了不少,特别是品牌楼盘的中小户型单位受到了中介的重点关注,甚至承诺已经有意向买家可以即时交易,且业主能获得11000—12000元/平方米的实收价位。
近两年部分二手笋盘成交个案对比
楼盘名称
面积
户型
总价
成交日期
玫瑰园
72平方米
2房2厅
45万元
2010年
74平方米
2房2厅
45万元
2012年
保利花园
131平方米
3房2厅
156万元
2010年
134平方米
3房2厅
150万元
2012年
丽雅苑中区
127平方米
3房2厅
93万元
2010年
129平方米
3房2厅
87万元
2012年
中海万锦豪园
137平方米
3房2厅
162万元
2010年
136平方米
3房2厅
160万元
2012年
江南名居
93平方米
3房2厅
73万元
2010年
93平方米
3房2厅
75万元
2012年
(数据来源:合富置业)
部分楼盘降幅
可达两成
虽然二手楼市交投开始回暖,但当前房价却继续小幅走低。根据合富置业此前发布的研究数据显示,在2月份里,佛山的合富标准二手住宅价格指数为858点,环比1月下跌1.7%,同比2011年同期跌幅达7%。
“现在,二手房价大致回到了2010年年底的水平,部分笋盘价格甚至笋过2010年”。合富置业市场部高级主任梁燕明介绍,与2011年年中相比,不少业主的心态明显转弱,部分出售意愿强、急于套现的业主,还出现了逐月将放盘价调低的现象,一些个案的最终成交价与业主半年前的放盘价相比,降价的幅度达到10%-20%之间。
而成交方面,2月份以来通过合富置业网点成交的部分物业,价格明显比2010年第三季度的同类物业要低。“像近期成交的玫瑰园南区一套面积为74平方米的高层两房单位,总价仅为45万元,但2010年10月份,同样45万元只能买到楼龄更旧的北区高层、面积为72平方米的两房单位”。
不仅如此,一些优质大户型产品也受到了波及,由于总价高,这类产品的价格降幅相对比小户型要明显得多,这也吸引了个别资金实力雄厚、观望多时的改善型买家入市。
不过,据记者调查发现,虽然目前部分放盘的物业价格远低于市场价位,但业主在付款方式或其它方面却有着特殊要求,尤其付款方式上,不少低价放盘的业主都要求买家一定要一次性付款,并不接受按揭购房的付款方式。
而大部分的中心城区优质物业,无论是中小户型还是大户型豪宅单位,虽然放盘价格有所下跌,但实际上仍与一手住宅形成倒挂。据了解,目前,一手房价禅城主要介于8000—10000元/平方米,桂城售价基本在10000元/平方米以上,但同区域的高端次新物业价格却普遍在10000—14000元/平方米之间,加上10%—20%的税费,不少二手高端物业的入市成本其实要高于同地段的一手新盘。