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位于芳村酒吧街的地标式建筑立白大厦已动工郑迅摄
珠江黄金岸线
解读白鹅潭完
文/羊城晚报记者李春暐通讯员陈煜周荣嘉郑斌
珠江黄金岸线”系列报道今天到达终点站———白鹅潭地区。
2007年确立规划的白鹅潭经济圈,如今在不少人脑海里仍是个“稚气未脱的孩子”,但相比黄金岸线上的其他“兄弟”,它又俨然是个一马当先的“老大哥”。因为,还岸于民、国企迁移、城中村改造……规划者如今遇到的所有难题,它早已遇上。
羊城晚报记者连日深入白鹅潭经济圈多个关键节点探问,相信这个已逐渐成形的新秀的“经验之谈”,能带给正准备上马的“岸线兄弟”一些有益的启迪。
经验1
国企迁移———让利打动芳心
珠江黄金岸线的实施,无法避免与众多央企省企打交道。这些分布在珠江沿线的大企业,在经济悄然转型的今天,因为种种原因,成为各区制订规划的难题。一名规划人员告诉记者,这些动辄姓“省”、“市”的大企业,区一级部门很难平等地与其打交道。
白鹅潭经济圈同样遇到过这个问题,在规划范围内,就有广铁、广船、广钢、珠江钢琴厂等大块头,如何让它们积极主动地参与到城市的产业变革中?荔湾相关负责人笑言:“所有职能部门没少动脑筋。”
苦心终有收获。2010年末,广铁南站地块被“老东家”广铁羊城铁路实业发展总公司以86亿元一举拿下,属地企业的主动参与,让白鹅潭经济圈的规划,展示出更美好的未来。
记者了解到,尽管这个被称为“白鹅潭第一拍”的土地转让主要由市一级部门主导,但荔湾区为此也做了大量的配合工作。
一位亲历其中的工作人员告诉记者,这幅南向江景“巨无霸”当时引得不少开发商磨刀霍霍,央企、港资大鳄也跃跃欲试,“但我们更希望由广铁来负责。我们相信,让企业分享转型的好处,才是最好的结果”。
据介绍,广铁南站项目符合广州“三旧改造”的政策规定,将按土地出让成交价的60%计算补偿款,在2010年前完成搬迁、拆除的,按成交价10%追加补偿比例,即按土地成交价的70%返还给原土地使用权人广铁集团羊城铁路实业发展总公司。广铁集团羊城铁路实业发展总公司或其下属公司成功竞得土地使用权的,抵扣获得的补偿款后,只需出资缴交土地成交价款的30%,而非铁路集团的公司竞拍取得该地块需交纳100%土地款。荔湾内反复将此“利好消息”通报给广铁羊城铁路实业发展总公司,终于打动芳心。
由于地块的特殊历史,荔湾各职能部门也配合市一级部门积极推尽地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设。因此,拍卖条件上又“竞得人负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设,并承担由此发生的全部费用(初步估算约1亿元),而纪念馆的设计方案和施工方案应征求广铁集团羊城铁路实业发展总公司的意见,建成后的权属归广铁集团羊城铁路实业发展总公司所有”一项。
双方情投意合,自然一拍即合。
经验2
如何兑现———史上最低容积率
去年6月,市府常务会议审议通过《白鹅潭地区控制性详细规划》,被称为“广佛之心”的白鹅潭定位为“水秀花香”的宜居城区。与此同时,其容积率也只有1.2,被称为“史上最低容积率”。
但记者了解到,被定义为西部总部经济带的这个经济圈,却有广州第一高楼———超过600米的钻石大厦、被称为“玉佩大楼”的广东塑料交易所二期、广州国际医药港、立白大厦等众多“高”规划。
如何取得平衡?是经济圈建设者面临的第二难。
位于陆居路的立白大厦日前破土动工。建成后,这座总建筑面积102872平方米、总投资达10亿元的这个“新地标”只有25层左右,相比珠江新城的众多同行,确是一个“小矮子”。
“大厦像浮在水面上的一艘帆船”。设计者华南理工大学设计研究院院长、中国工程院院士何镜堂笑称,大厦的设计不过于强调个体,而是服从区域整体低容积率的要求,显得现代而大气。
何镜堂坦言这项设计是还岸于民的第一步,总高只有约110多米,主要是考虑到一线江面“限高”;外观方面也较简洁,浅灰色外墙与江水十分协调。
即便如此,立白大厦等的陆续开建,陆续拔高经济圈的“总高”,如何进一步管控?
白鹅潭管委会常务副主任吴智华介绍,建筑设计上有高峰与低谷,立白大厦一带的临江地区属于塔楼区,建筑相对比较高。而聚龙村、芳村小学附近将规划建设人工湖区,建筑会比较低矮。他透露,由于优质资源有限,湖区面积也不可能像海珠湖那么大,但绿化率高,休憩空间也很大。“人工湖区的开发还计划引入万达等知名度高的大企业”。
据透露,高达600多米的钻石大厦项目已获规划部门批准。“该大厦属于超高层建筑,建设必须具备一定条件,就像西塔一样,不是最先建的,而是等周边发展到一定阶段后,成熟了才推出。我们择机而动,不能硬安排。”吴智华介绍,经济圈内的所有规划都将严格按照控规进行,还岸于民。
踩点
城中村改造
茶滘———观望气氛仍浓
作为白鹅潭经济圈一环的城中村改造是重中之重。记者走访了近日刚提出第二期拆迁的茶滘村。
根据规划,改造后的茶滘村,定位为白鹅潭中央商务区的次级商业中心,别具岭南水乡特色,集居住、商贸、旅游等功能为一体的综合性城市片区,将成广佛同城的一大阵地。
在茶滘市场、镇南、汾水村等拆迁地段,均属典型的城中村,格局杂乱、窄巷交错,其中不少还是低矮的平房、握手楼。
镇南三巷的一套平房,屋主梁婆婆今年已是92岁高龄。“我在这里已住了70多年,听说要改造拆迁,不舍得啊。”梁婆婆说。记者踩点发现,这一带居住的八成是外来人,绝大多数房屋都成了出租屋。
在花地湾附近的汾水村,早在今年3月已动迁,是九大地段中最早的一块。该村拆迁范围包括汾水围、汾水大街、汾水新村、汾水一至十三巷、悦兴街、悦盛街、向阳街。从规划上看,除了简氏宗祠、茶滘派出所等三个保留建筑外,村内房屋几乎全拆除,相关地块规划新建一所幼儿园、汾水中学以及五栋安置房。
汾水13巷1号是一栋4层楼房,占地面积超过200平方米,如今这座大宅已人去楼空。村民们介绍,这条巷像这样的已签订拆迁安置补偿协议并移交房屋的住户有两三户。村民说,绝大多数村民都赞成改造,希望藉此改善居住环境,但记者了解到,从前期的摸查和动迁结果来看,真正签协议的村民还是不多,主要在于货币补偿标准太低、安置房源不满意。
据介绍,茶滘村的改造是以联社集体经济组织为主的自主改造方式,补偿安置是以被拆迁房屋的房地产证所记载的合法产权面积为依据,采取产权调换、货币补充、产权调换与货币补偿结合三种方式,供被拆迁人选择。据村民透露,目前给出的货币补偿标准是8500元/平方米、临迁费是25元/平方米。村民们说:这个价钱在附近买二手房都不够。
对于已经蓄势“振翅高飞”的白鹅潭,谁不希望分享其中的利好?!
珠江黄金岸线空间结构规划图
李春暐、陈煜、周荣嘉、郑斌