资料搜集/张秀钦制图/黄国栋

　　4月底，珠江新城的全新楼盘嘉裕公馆正式公开发售，现场人气旺盛，开发商称“热销”。据记者了解，在开盘之前，甚至有买家因为担心买不到“心水单位”，四处托人“帮忙”，由此可以判断“热销”正常。

　　同一天，琶洲的保利天悦再一次推出新单位，现场人气、成交热烈。开发商表示，楼盘3月底、4月底的两次推货，累计成交金额达到18亿元。

　　在刚需主导市场的当下，两大CBD楼盘的热销，让人们不得不感叹CBD的魅力。同时，对CBD住宅市场的关注进一步提升。

　　其实，今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。今年之后，三大CBD的住宅数量只会“每况愈下”，2012年，也许是三大CBD住宅市场的最后盛宴。

　　供应：

　　有望能达到1500套可售货量

　　在去年年底的一个研讨会上，有业内人士提到，珠江新城未来住宅的供应会进一步减少时，经纬行研究中心副经理曾英杰表达了不同的意见。曾英杰说，在他们的研究里，2012年珠江新城将会面市的新项目并不少。

　　确实如此。从工程进度及开发商的计划来看，2012年，珠江新城面市的全新住宅项目，就有嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期4个。天河北的新鸿基林和项目，也有在今年推出的可能。

　　三大CBD在售的楼盘中，有些项目已处于最后销售阶段，例如博雅首府、富力公园28。这些项目，可售的货量已极少，例如博雅首府，开发商就说只有十来套单位在卖了。有些正处于大力推货阶段，例如保利天悦，开发商说，今年几乎每个月都会有新货发售，其总量会比较大。至于那些全新项目，预计年内推售的货量都会在一两百套。因此，有开发商预计，在中心区明显缺货的情况下，三大CBD今年可售货量有望达到1500套。对于一直缺货的中心区来说，这已是非常难得。

　　门槛：

　　“非千万富翁莫入”

　　今年4月，在颐德公馆，销售人员告诉笔者，我们目前在售的单位，最便宜的单位都接近千万元。其语气中，流露出丝丝“骄傲”的情绪。

　　其实，三大CBD的房子，很多都是“千万元”级别的。甚至有业内人士戏称，三大CBD的房子，基本到了“非千万富翁莫入”的程度。

　　所谓“非千万富翁莫入”，略有夸大成分，但并非没有根据。三大CBD的住宅价格，3万元/平方米算是起步价，高的，可以达到5万-6万元/平方米。三大CBD的房子不仅单价高，户型还基本都是以大面积为主，150平方米以上的大单位，才是主流，有些极端的大房，面积甚至达到1500多平方米。这样的一套房子，总价往往要几百万元甚至几千万元，除了顶尖阶层，都只能望房兴叹。当然，像中海花城湾二期，也会有些60-85平方米的两房，可惜，这种面积的房子，在三大CBD里都太少了。

　　未来：

　　价格走势如何？

　　市国土房管局日前公布的销售数据显示，2012年3月，全市10区新建商品住宅网上签约面积50.05万平方米，同比增加56.5%，环比增加97.5%；网上签约均价12465元/平方米，同比下降3.1%，环比下降12.0%。

　　在楼市调控没有松绑可能的情况下，广州的高房价难以为继，下滑的势头明显。3月这样明显的降幅，是商家大力促销的后果。

　　2008年、2009年，在全市楼价下挫的拖累下，珠江新城CBD的房价也出现了大幅下滑，不少楼盘的跌幅在两三成之间。这一次全市房价的再度下挫，会否影响到三大CBD的房价？

　　影响难以避免。2010年珠江新城房价冲至新高之后，其后房价基本稳定在同一水平线上。再没有大幅上涨，当然，也没有2008年、2009年的快速下挫。没有走低的重要原因，业内人士多认为受前几年房价大幅波动的影响，二手业主也好、开发商也好，都不会轻易松口。加上市中心的房子较为稀缺，商家慢慢卖的心态明显。

　　至于那些今年推售的新盘，商家的开盘时的期望值明显降低。中地行董事长徐建平透露，2年前，预判嘉裕公馆入市价格，是5万元/平方米，现在楼盘可能会以3.5万-4万元/平方米的价格开盘；保利天悦的有关负责人也说，如果不是因为调控，该楼盘“不可能以这么低的价格入市”。

　　部分开发商、业内人士，对于那些相对低开楼盘未来房价向上的趋势，还是比较乐观的。只是，限购政策很大程度限制住了高端买家的入市。在限购松绑之前，这些高端项目价格想要往上走，压力很大。

　　文/图羊城晚报记者张秀钦

　　张秀钦