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老香洲是珠海开发最早的区域,这里有着珠海市最为完善的生活和市政配套设施。王荣摄
-楼市大格局系列报道
作为珠海市最早开发、最成熟的区域,老香洲有自己的优势——这里汇集着最优质的教育资源和市政配套、相对成熟的商圈。然而随着被冠以“未来行政、文化中心”定位的新香洲的开发,南屏、前山版块的商业地产崛起,可开发土地偏少的老香洲面临着被赶超以及挤压的危险。
老香洲出路在何方?业内人士认为,面对来自其他板块的竞争,老香洲需要不断完善自己的基础设施,加快“三旧改造”进度,以稀缺的、珍贵的土地资源赢得未来的发展。
珠海最成熟的房地产板块
现状??
老香洲是珠海开发最早的区域,这里有着珠海市最为完善的生活和市政配套。“经过三十年的开发,老香洲已经相当成熟,所有的资源都在这里扎堆。”合富辉煌经理朱圣文称。这里还是珠海市政府的所在地,这里集中了大量的政府机构。
众所周知,老香洲还是珠海市最早商业的发源地,凤凰路、香埠路一带是珠海最早的商业中心。如今,香洲汽车总站和南坑一带已经形成了成熟的商业气息。
居住在此片区的人群多为珠海的老居民。由于开发时期较早、开发强度较大,城区可供开发的土地已经很少,二手房成交成为当地房地产市场的主打。
“这里有珠海市最为优质的教育资源,学位房的成交相当活跃。”朱圣文称,每年年底都是学位房成交的高峰期,由此带动整个板块的楼市成交。与此相反,老香洲的一手房已经相当稀少,目前在售的仅有岭南世家、国子间等为数不多的新盘。
可开发土地偏少商业设施难以提高
局限??
随着区内可开发的土地偏少,市民居住的重心正逐渐往新香洲、南屏等地方扩展;而老香洲作为一个区域商业中心的格局已定,很难有一个质的突破。
胡小姐是土生土长的珠海人,一直住在老香洲,最近搬到南屏的一个小区。在她看来,老香洲是珠海最热闹的地方,交通方便,学校资源丰富,但是区内公园、运动场所等设施较为缺乏,停车也比较难。
“楼下小区车场都挤爆了,每次都很难找位置。”胡小姐称,与新香洲相比,南屏楼盘设计更为前卫,道路更为宽大,生活娱乐设施更考虑到人性化的需求。
这仅仅是老香洲面临着问题之一,作为珠海市商业发源地,老香洲一直扮演着区域商业中心的角色。目前,珠海逐渐形成了“两大商业中心,四大商业区域”的商业格局,拱北、吉大为市一级商业中心,而老香洲的商业格局很难有个质的突破。
如今,随着”三旧“改造的稳步推进,以中海富华里、仁恒滨海中心为代表的城市综合体在拱北如雨后春笋般涌现。而在吉大,以免税商店、百货公司为主的商业仍以档次较高的产品吸引了中高档消费人群。
在朱圣文看来,珠海的商业正升级换代,商业中心正沿着前山、拱北一带发展,老香洲处于被遗忘的地位。“老香洲商圈已经成熟,产品开发的空间不大。”
合富辉煌的数据显示,2012年珠海将有63.2万平方米的商业地产面市,包括综合体、写字楼等,而老香洲新增潜在项目总面积仅为19.1万平方米,新增面积在吉大、拱北等9个区域中垫底。
完善配套是根本
未来??
发育完全、相对成熟的老香洲已很难“改头换面”,“小修小补”、完善生活配套成为该区域未来发展的趋势。
业内人士认为,老香洲经过长时间的发展,已经形成了一定文化、商业品牌,老香洲应该在现有基础上,加强规划,梳理交通网络,提升服务功能,形成“一带、二心、八组团”的行政商业文化中心和商贸服务中心。
这对于房地产市场也有利好的一面。“随着生活配套的愈加完善,楼盘产品的附加值将更加高。”在某位业内人士看来,物以稀为贵,土地的稀缺性决定老香洲的价值会越来越高,而生活配套的完善将为该板块加分。
在老香洲居住多年的郑先生认为,与拱北、吉大相比,老香洲的“三旧”改造进展似乎更慢。“在其他区域都加紧布局商业时,老香洲的慢节奏会拖慢整个板块的商业发展,这样会陷入更加被动的地位。“他认为,“三旧改造”可以提高该区域的土地利用价值,老香洲需要加快”三旧”改造的进度。
南方日报记者罗文范