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上周末,在金沙洲某别墅售楼部现场,只有三三两两的来客詹青摄
文/羊城晚报记者詹青
现状:
别墅上位,刚需产品缺席
也许是“五一”前拼“刚需”产品拼得太过,“五一”之后,金沙洲板块刚需产品的供应量开始“赶不上趟”,今年“金九银十”,番禺、花都板块代替了金沙洲板块在刚需市场上的地位,金沙洲板块退出了刚需产品的主战场。
记者发现,金沙洲板块中刚需产品暂时缺货,大户型与别墅产品成为新推货量中的主力,其中,别墅推货的势头相当猛。比如在春节后“裸卖”风头最劲的星汇金沙,“金九银十”以别墅产品为主,洋房处于缺货状态,最快的一批产品也要等到10月份才能推出。中海金沙湾的洋房产品已全部售罄,现已推出最后一批收官别墅组团。恒大御景半岛9月底将推出“御玺”双拼及独栋别墅。保利西海岸算是金沙洲板块中产品类型还算丰富的项目,不过,新一期别墅组团也预计将会在9月底10月初推出。
内忧:
限购从严,别墅也伤不起
佛山限购政策近期再度从严,补缴社保买房再也无法操作,这让广佛交界、广州客占大多数份额的金沙洲楼盘遭遇“重创”,别墅客源同样遭遇严重压缩。
“一方面是限购下名额受限,像买我们别墅的买家,大多数是40岁以上的,他们一般会用小孩的名字或者是父母的名字来购买,购买名额解决起来倒不是太大的问题,现在头疼的是佛山限外的问题,很多广州别墅买家,他们除非在佛山有公司,在佛山有社保和纳税证明,不然现在操作不了。”某楼盘一位负责人告诉记者,前几个月或许还能找到门路,补两三万元的社保,找一个单位挂靠,现在完全行不通了,根本无法备案。“广州的客人如果没有购房资格,我们也无法卖给他们。”
记者注意到,以前,金沙洲板块的楼盘在推广过程中,主要强调“同城”下的价格优势及与广州中心区的交通利好,近日记者采访却发现,不少楼盘在营销推广上更注重楼盘自身的品质以及周边的生活配套。有楼盘销售负责人表示,现在对客户的介绍中,不再注重对广州的交通优势,而是更注重本地买家的购房需求。“洋房的客户资源可能缩小五成以上;别墅的情况稍好一些,但也有两至三成的缩减”,该负责人称。
外患:
巨量压境,别墅集中上市
“金九银十”,广州高端住宅产品供应明显增加。其中,别墅军团势力不弱。
来自新浪房产统计显示,8月20日至26日这一周,萝岗、增城、从化三区共新增324套别墅房源,占总量的14.07%,是今年以来单周别墅预售房源之最。记者翻查今年统计的广州各月别墅房源的数量发现,除3月、4月分别有358套及300套别墅房源新增外,各月别墅房源总量均不超过250套。也就是说,单是8月底这一周新增的别墅供应量,已经是之前一个月的别墅总量。
“金九银十”期间,广州八成以上的别墅产品集中在增城、番禺、花都、从化等地。其中,货量较集中的还有增城,保利东江首府、豪进山湖珺璟、碧桂园豪园、锦绣御景国际、欧亚山庄、金地公园上城、侨建御溪谷以及中信香樟墅等,都将有别墅产品陆续推出市场。
尽管金沙洲板块拥有江景资源以及距离中心城区较近的地段优势,但由于别墅客户的购买特点比较灵活,不一定会锁定某个区域某个板块的产品购买,因此,与金沙洲别墅同样主打“城央别墅”的产品竞争依然激烈。
突围:
理性定价,比吹风价低些
目前,金沙洲板块的别墅产品在差异化方面做得较好。总价最低的是星汇金沙,400多万元只相当于中心区一套洋房的总价。其他楼盘别墅产品的总价大多控制在600万-700万元之间。定位最高的是恒大御景半岛及中海金沙熙岸,临江别墅的最高总价接近2000万元。
“买别墅的人,肯定是买过几套房的,对价格有很好的判断力”,一位销售负责人表示,“他们知道,在限购的情况下买会更抵,假如不限购,不会是这样的价格水平”。
“现在还没有定价,但是会把价格的姿态适当放低一些”,金沙洲某楼盘一位不愿意透露姓名的操盘手告诉记者,别墅的开盘价可能会比现在3万元/平方米的“吹风价”还要再低一些,“部分很不错的斜联排产品,应该2万多元/平方米就可以买到了”。而在摸底过程中,有楼盘负责人表示,开卖时会考虑把一些服务、条件适当放宽,比如说付款条件等,“可能会推出分期付款,以缓冲买家不能贷款的资金压力”。
詹青