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5—8月,东莞楼市是局部回暖,连续4个月成交量保持在50万平方米之上。其中,70—120平方米户型持续保持旺销,而140平方米以上大户型销售情况则不乐观。
8月已过,淡季不淡。
由于刚需的持续释放,原本的淡季却出现了供需两旺的喜人局面。其中住宅新增面积打破淡旺季之分,创造了2007年以来的同期新高,这种火热的趋势将直接影响“金九银十”。
可以说,历年来,“金九银十”都是开发商和消费者最为期待的月份,这意味着大量的新盘会推出,楼市销售也会呈现井喷状态。延续8月的逆市表现,随着刚需的持续释放,目前各方大多看好本次“金九银十”;新的普通住房标准实施所带来的政策利好,或许也在另一方面刺激消费者购房的心理。
从目前来看,经过了长期受压抑的供求市场,会在扶持刚需的政策环境、产品和价格的配合,以及全国楼市回暖的大背景下,东莞楼市整体将走向兴旺。业界普遍预计,“金九银十”将稳中求进,高峰期将会从9月中旬开始出现。
8月楼市供销两旺中小户型唱主角
今年5—8月,东莞楼市连续4个月成交量保持在50万平方米之上。高成交量数字背后不得不承认一个事实:东莞楼市总体而言仍然是局部回暖,而非全面回暖。70-120平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”,而140平方米以上大户型,则普遍销售情况不容乐观。在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下,普通大户型需求受到压制。
瑞峰置业市场研究部监控数据显示,8月东莞商品房签约6850套,合计面积62.89万平方米,环比分别上涨7%和2%,同比分别大幅增长47%和38%。其中住宅签约5771套,合计56.93万平方米,套数环比微涨2%,同比大幅上涨51%;面积环比微涨1%,同比上涨32%。非住宅签约1079套,合计5.96万平方米,环比分别上涨43%和18%,同比分别上涨26%和142%。
7月以来,东莞楼市持续热销,8月更是进一步升温,本属于淡季的楼市火了一把。同比去年同期,8月住宅、非住宅成交量都有大幅增长,累计前8月住宅销售套数与历史高位的去年同期相比差距只缩小到1个百分点,4月份此差距曾经达到了31%。之后5月东莞楼市一路飘红,连续4月成交量都在50万平方米以上。
瑞峰置业方面分析,东莞楼市之所以能在淡季走出如此高亢的行情,原因可能是在全国楼市处于一个反弹期,多地出现量价齐升的局面下,一向表现不错的东莞楼市自然能在本轮反弹中交出满意成绩;以价换量取得了成效,并仍然得以持续。“1—4月,由于楼市低迷导致东莞置业者观望情绪加剧,大量刚需购房需求受到抑制,5月楼市开始回暖大量刚性需求释放。开发商推货积极,政府层面和房企方面也乐意维持当前的局面。而且,由于房产税试点城市范围扩大的声音仍然充斥市场,为了抢占市场,不管是淡季还是抢跑‘金九’,东莞房企都花大手笔动作如请明星做宣传,而不是以前淡季时采取的小打小闹。”
“同往年比,趋势的变化是显而易见的”。瑞峰置业的研究人员指出,8月迎来了新一轮的供应“井喷”。全市共有19个镇区35个项目新增供应,合计推出商品房6219套,面积约79.40万平方米,总供应量达今年年内最高水平。其中住宅新增供应5098套,面积约60.58万平方米,环比增长三成多,同比增长八成,仅次于今年5月,为年内第二个供应量超60万的月度,同时打破淡旺季之分,创2007年以来同期新高。
合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为,8月东莞楼市供需两旺,刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。他预言,若市场相应增加70—120平方米户型供应比重,减少140平方米以上大户型比重,刚需将持续释放,今年将保持旺销局面。
“金九银十”选择面大政策利好或刺激需求
显然,8月的不错表现,让各方对“金九银十”充满期待。
李兴旺表示,“金九银十”已经到来。面对汹涌而来的全国7月房地产数据,上涨城市数量成倍上升,如此猛势不得不令管理层担忧。在“巩固房地产调控成果”的大方针下,如果8月全国数据“持续恶化”,9—10月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。但即便政策加码,预计仍然以微调为主。正是由于9—10月政策存变数的可能性,所以开发商不过分执着于在“金九银十”推盘,而在7—8月积极推货抢市场。“但综合多种因素,今年‘金九银十’仍然大有可为。”
在东莞中原地产研究部高级研究员韦天使看来,新的普通住房标准实施时间是从2012年9月1日起实施的,有效期为一年。“对开发商而言,普通住房标准的上调,意味着在政策面出现利好,能提高开发商的楼市预期,增强对后市的信心。对购房者来说,普通住房标准的上调,此前一些‘被豪宅’的住宅物业将回归普通住房,按照东莞市现行相关政策,能够减免部分契税,一定程度上减轻购房者的经济负担,会在一定程度上小幅的刺激需求。”
“本次普通住房标准调整的公布时间,选择在‘金九’前夕的8月底。从东莞市场情况来看,本次普通住房标准的上调,受益面超过25%。由于9月份是传统楼市旺季,普通住房标准的上调,能提高购房者的入市意愿。”韦天使说,9月借助普通住宅调整利好,开发商推货欲望高涨。虽然近期楼市节节回暖,开发商出货欲望不断增强,但由于前期工程进度的滞后,2012年东莞不少开发商的营销计划都不得不延后,大规模的上市要到9月份以后,预计9月东莞楼市将有38个左右的楼盘加推或全新上市,显然,经过8月底的明星预热、积极蓄客之后,开发商开盘将变得更加信心十足。
从目前看,接下来重点产品仍然是公寓、两房、三房,但大户型、别墅也来凑热闹,当中尤其以御花苑·天珺湾、松湖春天、碧桂园·天麓山为代表;从推售价格策略来说,开发商所以为了保证开盘销售率,保证集团任务的完成,价格策略不会有根本性的扭转,借助普通住宅调整的利好,实现快速销售仍然是不二选择。
整体而言,从9—10月东莞楼市的供应规模、产品分布来观察,将给予购房者更多的选择空间,不少上半年供应断档的区域,缺乏的户型产品将陆续上市,刺激持币待购的客户群。“可见8月份持续预热后,无论是对于开发商还是购房者,都会将接下来的两个月作为年内最好的交投节点,快速出货、择机购房仍然是买卖双方的最好的结果。”韦天使表示。
刚需释放不缺购买力蓄势待发将稳中求进
年复一年,“金九银十”或许并非每年都能让开发商赚得盆满钵满,但无论开发商抑或购房者,对于“金九银十”的楼市期待已经成为心理惯性,各方都盼望着一场“大戏”的上演。
李兴旺认为,2009年以来,东莞楼市处于供应偏紧态势,表现为部分片区楼市严重“供不应求”;刚需产品严重“供不应求”,如70—120平方米需求长期受到压抑;品牌开发商产品供应不足,或其它亮点产品供应不足等。“总而言之,2012年东莞面临的是一个长期受压抑的供求市场,尤其刚需受压较严重。因此,在扶持刚需的政策环境下,以及在产品和价格配合下,在全国楼市回暖大背景下,最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓,东莞楼市成交却逆市保持热销。”
其实,纵观往年,“金九银十”也并非每年都供需两旺,量价齐跌的状况也时有发生。然而,长久的压抑也势必会迎来转折,业界普遍预计,接下来一段时期,如果“金九银十”没有进一步的政策出台的话,东莞楼市将呈现稳中有升的格局,特别是成交量迅速放量,毕竟东莞绝大部分的开发商还是需要最后几个月的走量,才能完成年度的销售目标,当中尤其以万科、中信、光大为代表,价格方面就不可能采取太过激进的方式。
“对比来讲,推盘量从8月到9月会有个平稳的推升,市场也还有一定容量,目前来讲还是比较乐观的。但总的来说,今年‘金九银十’应在稳中求进。”李兴旺表示。
东莞中原地产研究部总监车德锐分析,对开发商来说,假如“金九银十”期间出现提高预售条件或门槛的政策,那无疑会减慢很多开发商的推盘动作。对置业者来说,如果近期出现限购政策的变动,也必将使不少人的置业计划在一段时间内被搁置。
事实上,从目前来看,全国和各地的相关政策不断传出变动,政策走势将会成为影响“金九银十”的重要因素。“种种迹象显示,近期将很可能成为新政出台的重要窗口。政策将成为‘金九银十’的主要不稳定因素。但如果宏观政策上没有太大的变化,‘金九银十’还是会出现,但市场不会有太大波动。”车德锐建议开发商应该从现在开始,能动则动,能多出货则多出,否则市场容量饱和,压到年底的话日子将会很难过。