图/全景

　　市场前沿

　　现阶段，二手市场出现比较复杂的现象，一方面存在惜售、业主返价的迹象，另一方面，地铺中“急售”让价的楼盘也在明显增多。看起来截然相反的市场反应同时存在，成为现阶段非常独特的现象。尽管二手市场是个体化色彩非常强的市场，业主的放盘表现很难有统一性的特征，但是市场博弈的加剧是该现象存在的主要原因。

　　A.、“急售”

　　年底“急用钱”，一次性付款可让价10万元

　　一般，在接近年底的时候，都是“急于回流资金”的季节，同时也都会是淘笋盘的时候，无论是一手、二手楼市，都会有这样的现象。

　　记者从不少地铺踩盘看到，挂牌“急售”的楼盘也有所增加。据合富置业对中心城区重点成交热点板块内的典型楼盘进行监测，发现不少地段的标志性楼盘业主放盘价虽然没有明显变化，但是在交易环节的时候，议价空间却有所扩大，甚至出现让价10万元的情况。比如，天河北、淘金、工业大道北等市中心热门区域，部分业主出现幅度约5%-10%的议价空间，与部分买家的还价幅度相吻合。值得注意的是，假如买家愿意一次性付款或者分期付款，业主的让价空间可能更大。“有一个业主明显告诉我们，如果买家可以一次性付款，他可以一次性让价10万元”。在海珠区新港西路，一位中介经纪对记者说，由于银行信贷现在越来越紧张，放款也越来越慢，也令部分业主担心在签订合同后，买家又因不能贷款而产生后续麻烦，所以宁愿放出更大的让价空间，卖给能一次性付款的购房者。

　　目前降价幅度较大的业主主要有两类。

　　一类是手中拥有多套房子的投资者，其中以入市不久的短期投资者最具代表性。这类房东或是看跌后市，或是急需现金周转，因此希望尽快卖出手中的一两套物业。另一类是存在改善居住需求的业主。这类业主大多因家庭人口增加，迫切需要扩大居住空间，因此打算卖掉原有物业为改善住房筹措首付款。这类房东抛出的房子都是小户型、布局紧凑型物业，比较适合资金实力较弱的首次置业者。

　　B.、“返价”

　　有价无市，“二手”高过“一手价”

　　假如说“急售”更多的是由于“年底回款”原因导致，属于周期性市场现象的话。业主态度不一，同时出现“返价”现象，则是市场博弈进一步加剧的反映。

　　满堂红战略管理部经理肖文晓告诉记者，返价主要体现在新放盘的盘源及业主心态强的盘源，尤其是看到一些一手盘的报价，更使得业主的心态更加强硬。而一些板块，甚至又出现了明显的一二手倒挂现象。中原地产汇峰分行高级营业经理许桂坤举例说，比如像珠江新城，国庆新推楼盘以嘉裕花园和中海花城湾为代表。嘉裕花园主推150-160平方米和200平方米左右的大户型，而中海花城湾除大户型外，也有部分80-90平方米左右的中等户型。在价格上，一手房的平均单价还要比周边的二手房略低一两千元。

　　而二手叫价高过一手报价的，还集中在一些一手盘相当集中的板块中，比如这次国庆的大热门：科学城板块。中原地产保利林语分行营业经理卓文清透露：“十一”期间萝岗区约有6个新盘上市，“几乎什么产品都有得卖，要买房的客人，在一手市场真是有大把挑，便宜的有，贵的也有，一房两房的有，三房、四房、别墅啊，都不缺。现在估计一手楼均价与周边二手楼盘均价基本持平，二手的优势就显得更小了。”由于萝岗区许多二手楼房产证未过5年，交易税费较高，因此相对一手房并无明显优势，许多客户更倾向买一手房。以万科城、保利林语山庄为代表的二手楼地段较好，且预计2014年年初附近地铁将开通，许多业主心态仍较强，在价格上不愿作出大幅度的妥协。

　　“返价”一方面可以视为市场热度有所提升的标志，但是另一方面，又可能是市场再度虚热的表现，这让不少业内人士对第四季度的二手成交感到担忧。满堂红研究部高级经理周峰认为，广州二手楼市第四季度整体市况不乐观。由于，进入年底银行一般会收紧房贷优惠利率，这对首次置业者和二套房买家的入市成本和房贷申请难度将增大，围观情绪亦会有所加重。其次，一二手价格差距不明显，肯定会分流部分二手房买家，市场热度能否延续下去，目前还是未知数。(文/詹青)

　　购房小提示

　　分清真假“特价房”

　　业内人士提醒，在这个阶段，假如有心淘房的话，说不定就能买到很笋的物业，不过，购房者一方面要及时了解和寻觅急售房、特价房信息，另一方面也要谨慎衡量房源品质，避免匆忙之中买到瑕疵房。具体而言，购房者应当注意以下几点。

　　首先，及时跟进了解市场行情。由于对区域市场行情了解不够深入，有些购房者即使遇到真正的“特价房”也还是犹豫不决，以致错失购买良机，也有些购房者匆忙下手，买到“伪特价房”。因此，建议购房者在衡量房源的性价比之前有必要重新对市场作一番调研，将目标房源周边区域的房价与市场现状了解透彻。

　　其次，检查房源品质。在搜寻“特价房”的过程中，购房者不能以价格高低作为房源性价比的唯一衡量标准。对于中介公司极力推荐的所谓“急售房”，购房者应将其与周边房源作谨慎全面的比较之后再作决定，而对于一些在朝向、采光、房型方面有明显硬伤的“特价房”，仍需慎重决定。

　　第三，保护自身权益。因急售房业主往往希望尽快达成交易，因此可能在付款方式、时间等方面有比较严格的要求，甚至包含一些不合理的要求。此时，购房者要注意保护自身合法利益，规避交易风险。 (詹青)

　　詹青