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由于今年上半年楼市一路走暖,有业内人士曾预测“金九银十”期间,房价和成交量可能井喷式的上涨,然而如今银十已经过半,连续数月持续释放的楼市需求后劲不足已然显现,这与不少前期以价换量的项目为提高利润借提价形成新的博弈。
对于房地产市场来说,利好和利空的信号并存,一方面中央加强房地产调控的决心依然很强,房价短期内不可能出现疯长,另一方面房企已经基本完成了今年的销售任务,第四季度推出的豪宅和大户型产品居多,又可能导致房价结构性上涨,在这个市场博弈期中,房价走向扑朔迷离。
豪宅入市或结构性推高房价
多家房企在第四季度的推货都以140平方米以上的大户型为主,在成交量走稳的情况下,这或许将导致房价结构性上涨。根据合富辉煌监测,预计2012年四季度,全市十区新货约1.96万套,比三季度实际推货量略高;但中心六区受限售令影响,实际推货量可能会低于1.96万套。余货近4.1万套,预期广州十区四季度在售货量6万套。花都、番禺依旧为四季度新货主力,2012年四季度,十区新货最多的仍是花都区、番禺区,两区新货合共占全市的近四成。中心区货量四季度将明显增加,天河、萝岗增加最为明显。番禺、花都新货环比明显下降,但总量上依旧是两个最多的区域。
而这些豪宅产品在市场上的表现并不暗淡,9月1日~10月7日销售旺季期间,全市十区新旧可售货量约5.3万套,其豪宅产品占据大头,这些产品正是开发商积压在手中已久的项目。预计四季度新货中,140㎡以上产品占比最大,达6000多套,占比达31%,其中200平方米以上产品也有1600套。如果这些推货在第四季度中表现出色,那么房价的结构性上涨将成为可能,这对2013年的楼市无疑是一剂强心针,是否会引发购房者新一轮的“追涨”心理,也格外引人关注。
市场走势扑朔迷离
另一方面,在5至7月房价连续三个月上涨之后,8月之后的楼市逐渐疲态尽显,这又为后市的走向蒙上了一层阴影,刚刚过去的黄金周虽然成交量较去年有所增加,但与业内人士之前的预估仍稍显平淡,在房企并未减弱宣传及优惠力度的情况下,可以看出目前购房者的潜在动力已经不足。
中地行发表报告指出,从签约数据看,国庆期间郊区楼盘成交量远大于中心城区,这主要源于郊区楼盘存在价格低和推货量大的共同优势,但从具体成交楼盘来看,旧盘成交多于新盘,尤其以品牌项目居多。这反映出目前在政策风声有所收紧以及经过持续数月的消费损耗的情况下,传统银十旺季不突出,购房需求总量有所降低,新盘推货有延迟,旧楼盘促销优惠有限,凭口碑优势和品牌优势作基本营销为主。
与此同时,调控政策的阴云仍然笼罩着蠢蠢欲动的第四季度的房地产市场,因此,在调控政策的持续重压和房企普遍求稳的营销策略之下,购房者很难为此时入市找到新的动力,第四季度的市场走势还很难预料。文/图南方日报记者蒋哲