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地产评论员冯燕大户型成交上扬
近日,位于徐汇滨江的某楼盘开盘,现场购房者络绎不绝。据介绍,该楼盘此次加推的精装房源,大面积的户型占比颇高。
事实上,在刚需产品成为市场主力之时,大户型也一直有着强劲的表现。
克尔瑞数据显示,2012年前三季度,上海住宅总成交6306290平方米,其中120平方米以上户型成交3029792平方米,占比近5成,与通常认为是中小户型的120平方米以下户型成交势均力敌。而与2011年前三季度的成交数据相比较,2012年前三季度大户型成交呈同比上扬之态。
在今年前三季度的成交中,让市场为之侧目的是位于徐汇滨江的绿地海珀旭晖,以及长风板块的中海紫御豪庭,而以上项目无一不是以大户型为主。
大户型的不俗表现与旺盛的需求有关。
“有资金基础的三口之家、三代同堂的大家庭,包括一些拥有两个孩子以上的海归、外籍人士等,人们对于居住空间会需要更舒适,而一些Soho一族,更要求有独立的办公区域、会客空间……每个家庭、人群不一样,对于空间的要求不同。”宝华企业集团副总裁杨健如是称。
而在限购市场下,除了刚需客群,刚改客群也被视为市场不可或缺的一大主力需求。中华企业市场部经理戴正芳就表示,“限购之下,持一步到位思想的购房者越来越多,也在一定程度上支持了大户型的成交。”
需求的旺盛在二手房市场也得到了充分的体现。据了解,目前,二手房市场的“连环案”逐渐增多。德佑地产余姚店经理丁韦表示:“连环案”指的是二手房交易的买家因为限购,需要售出原有的房产,再买进中意的房源,这样的交易往往会牵涉到多个业主。这种“连环案”在改善置换需求集中的区域尤为突出。
刚改楼盘四季度发力
不仅需求旺盛,大户型的库存在上海住宅总库存量中也占比颇高。
笔者根据网上房地产数据进行统计发现,截至10月19日,上海一手房住宅总库存为70557套,其中120平方米以下户型有32780套,120平方米以上户型占比超过一半。
今年上半年大户型去化曾经经历了一个高潮期,在经过近两个月的积累、储备后,大户型刚改楼盘有望再度冲击市场。
数据显示,上周末(10.20-10.21)上海市内有7个住宅项目开盘或加推,较前一周末的实际推房量相比大涨超过140%。上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示,上周末的开盘均价达到了约32500元/平方米,自“金九银十”以来开盘均价首次突破30000元/平方米。
从10月开始。周末开盘均价连续3周以30%左右的增幅增长,可以看出,改善型房源在10月份里逐渐加大了推盘的力度。由于刚需产品几乎垄断了9月上海楼市的推盘市场,加剧了刚需项目相互间竞争的激烈程度。在承受较为巨大的销售压力之下,大部分刚需项目不会选择继续推盘,而改善类产品虽然在9月份的供应相对少了很多,但却拥有较大的接纳新盘入市的空间。
部分改善型项目寄希望于在这个刚需供应趋于平淡的时期,抢占当前的供应市场。业内人士表示,上周中高端楼盘的一波推盘潮,只是个开始。大户型改善型楼盘在10月、11月还会继续推盘,冲击市场成交。
“买大不买小”观念难改
绵延几千年的传统,即使到了现代社会,在能力范围内,“买大不买小”的置业行为逻辑普遍存在,并在市场中屡屡得以证实。
对此,锦和投资集团品牌总监沙立松认为,未来相当长一段时间内这一情况都将持续。房地产市场化十多年来,早期刚需客群的改善需求非常强烈,这也将是支撑一线市场未来大户型市场繁荣的最主要力量。
事实上,即使购买小户型的购房者,也更多是为了“过渡”,多期待以后经济条件好转后再换大房子,而随着“限购令”等政策的出台,“一步到位”的想法使大户型拥趸更多。
在浦东金桥板块,部分中介门店的新房源挂牌增加10-20%,成交类型多以置换为主。据21世纪不动产上海锐丰五莲路店经理王磊介绍,现在大多客户以置换为目的,卖掉原有较旧房子(东陆新村、沪新小区等动迁房)置换至附近的商品住宅(证大花园等),多数是以小换大,以旧换新,以普通品质换较优品质,在改善同时,也为上班、生活出行方便作考虑。
对此,戴正芳表示,“中国人大多喜欢大房子,由此出现举全家之力买大户型的现象。而这样的现状并不容易改变。”