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天津北方网讯:签订房屋买卖合同后,买方反悔不支付购房款,并办理了解除合同手续。卖方因急用钱,只得将房屋低价转售他人。而后,卖方为挽回损失,起诉买方赔偿其卖房差额损失及违约金。日前,蓟县法院经审理认为,原告卖房差价款损失并未超出违约金,原告不能因此获得双重利益,为此,一审判决被告“只”给付原告违约金5.44万元。
2011年11月9日,本市蓟县女青年赵某以54.4万元价款,从该县男青年田某处购得一套位于蓟县某小区的楼房。房屋买卖合同签订后,田某将房屋交付给赵某,但后经多次催促,赵某一直没有交付首付款。同年11月23日,赵某表示不买了,并到房管部门解除了买卖合同。田某因在他处已经签订了购房协议,急需用此卖房款付款,只好以52万元的低价将该房卖与他人,以致其损失售房款2.44万元。为挽回损失,田某提起诉讼,要求赵某赔偿其卖房差额损失2.44万元及违约金5.44万元。
法庭上,被告赵某辩称,田某所述房屋买卖过程属实,但不同意田某的诉讼请求,因为双方约定的违约金具有补偿性,而田某不存在损失,所以也就不存在违约金的给付问题,故请求驳回田某的诉讼请求。
法院经审理另查明,原、被告在合同中约定的违约责任为,乙方(被告)不能在签订本协议起三个月办结贷款手续或购房款不能到账,视为乙方违约,乙方承担甲方(原告)的所有损失并承担房款总价10%的违约金……合同签订后,被告表示首付款不能支付不购买房屋了,后原、被告到房管局办理了解除房屋买卖合同手续。今年1月12日,原告又通过房屋中介将诉争房屋以52万元价格卖给了他人。
根据上述事实,法院认为,原、被告签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示,内容合法,该协议自双方签字起即发生法律效力。协议签订后,原告如约履行了义务,但由于被告的原因导致合同无法继续履行,双方只能解除该买卖合同。由于该合同的解除是因被告存在违约行为所致,所以原告主张适用违约金条款由被告承担房款总价10%的违约责任,应予支持。原告主张其将房屋以52万元卖给案外人,造成其卖房差价款损失,并就该损失向被告索赔。对此,法院认为,合同双方约定违约金赔偿的主要目的之一是为了填补守约方损失,违约金具有损失填补功能和替代功能,而原告卖房差价款损失并未超出违约金,原告不能因此获得双重利益,故对原告的该项请求法院不予支持。综上,法院作出前述一审判决。
法律链接
《合同法》第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但守约的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。(记者孙启明通讯员史庆艳)