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近日有惠及民生的新政出台,将对农民集体所有土地征收补偿制度修改,主要内容是提高征地补偿数额,提高额度可能至少为现行标准的10倍。该政策推出后,将惠及千万失地农民兄弟,受到了社会各界的一致好评。欣喜之余,有一部分地产界专家担心,土地补偿的提高会间接提高房价,但笔者认为,土地补偿提高虽然会影响地方政府在土地出让金上的收入,但这一部分收入的减少将会通过其他办法进行弥补,相信负责任的地方政府不会将其转嫁到购房者的头上。
为什么有人认为提高土地补偿可能会推高房价?这个问题要从土地补偿的根源上说起。目前在地方政府的土地财政推动下,土地价格已经高居不下,然而征地补偿标准却还停留在过去,按照现行法规,被征用土地收益分配的农民仅占5%~10%,而政府坐收90%以上地价的暴利,这显然对失去赖以种粮生存的农民来说是不公平的,土地问题也成为当下中国农村最严重的社会不稳定因素。目前土地出让金收入是地方政府财政来源的大头,土地补偿金的提高就意味着地方政府征收土地时成本的增加,而征收土地成本的增加将可能导致土地出让价格的上涨,从而有说法是,有可能引发房价的上涨。
这个房价上涨的逻辑看似完善,但笔者认为此次政策调整对房价的影响必然有限,不会整体推高房价上涨。原因是多方面的,首先开发商从农村拿地占全国份额相对较少,而且大多用于储备不会急于开发,因此即使农村地价有所变动,对全国楼市的全局影响不会太明显。另一方面,从政府的角度思考,征收农村土地补偿增加,最终却让以城市人口为主的购房客来买单,从全局来看难言公平,并可能激发不必要的社会矛盾。第三,原本政府在土地的征收和卖出之间所赚取的利润已经非常巨大,由此而推高的房价已经成为了当今社会潜在的不稳定因素之一,这其间巨大的差价全社会有目共睹,如果再因为征收成本增加而增加卖出的价格,显然不能被社会大众所接受。最后,对于失地农民来说,进入城市也是大部分人的选择,他们也将成为城市中潜在的购房者,提高给他们的征地补偿,并维持房价在他们买得起的价位,或者让房价随着市场供求关系的发展合理上浮,也是促进房地产市场乃至宏观经济发展的良性循环。
因此,此次提高农村土地补偿标准,其基础是地方政府在土地财政上进行让利,而不是维持现有利润转嫁补偿成本,因此不应以此为由推高房价。值得注意的是,这项政策的实际实施情况也需要格外关注。此前就是因为地方政府担心征地范围缩小、出让金收入减少,迫于这样的压力而使土地管理法修正案草案几经推迟,此次草案正式出台也可谓好事多磨,如果地方政府最终不将土地成本转嫁给开发商,那么其承受的损失便只能往自己肚子里咽,在此情况下,对被征地农民的补偿能否入数发放便成了问题的关键。在征地标准提高以前,农村因为补偿款不到位的事情引发的官民矛盾就已频发,如今标准提高后,防范此类问题更显重要,这也是除稳定房价之外,维护社会稳定的另一个关键。蒋哲