在社区服务中，物业起到非常重要的作用，无论是绿化管理、卫生清洁还是治安维护、供电供水，物业都有义务为业主排忧解难。但是近年来，业主与物业公司之间的矛盾却与日俱增，很多业主反映物业公司推卸责任。而物业公司也非常无奈，因为物业管理中存在很多限制，到底业主遇到什么问题可以找物业解决，哪些问题物业也无权插手？法治滨海将推出系列专题，为业主一一解答。 -链接：

　　物业管理服务内容

　　根据《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》规定物业管理服务内容一般应包括：1.房屋共用部位的维修、养护与管理。2.共用设施设备维修、养护。按照物业服务合同的约定对业主共有的电梯、二次供水、楼道照明等共用设施设备进行日常管理和维修养护。3.绿化养护。对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮。4.保洁服务。按照保洁制度对楼内地面、墙面、楼梯扶手、玻璃等公共区域以及小区道路、路灯等楼外公共区域进行保洁，实施定期消毒，按时收集、处理生活垃圾。5.公共秩序维护。6.综合服务。通过建立和实施回访、接待、档案管理等制度，为更好地给业主提供服务做好基础工作。时报记者刘纯

　　案例一装修遇楼霸该找谁维权？

　　家住新区的张女士刚刚拿到新房的钥匙，准备装修时小区里竟出现了楼霸。只要有工人为业主家里搬运装修材料，楼霸就上前威胁工人，业主只能高价雇佣这些人员。张女士和其他业主很生气，第一时间就想到了物业，要求物业清退楼霸，物业公司却表示很为难，只是建议业主们报警。那么，治理楼霸的工作到底该由谁来负责呢？

　　◎律师说法：

　　天津涧联律师事务所杨晶律师认为：治理楼霸到底谁该站出来，《物业管理条例》第三十六条明确规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由此可见，业主向物业支付管理费，物业就应当提供具有安全性的小区环境。楼霸对于业主的财产及生命造成了影响，物业公司就应该站出来维护业主的权益，联系相关部门治理楼霸。对于楼霸这种强买强卖的行为，还违反了《消费者权益保护法》，除了报警外，还可以向房管局、工商局、物价局等部门进行举报。

　　时报记者马兰

　　案例二家门口垃圾物业不该提？

　　最近，家住塘沽某小区的张先生对于小区内的卫生环境不太满意。他称，小区内很多住户养犬，小区里随处可见动物粪便，但是却没有人清理，当他将此问题反映给物业时，却得到了“无权管理”的回应。另外，有些居民经常把整袋的垃圾堆放在门口，但是物业从来不帮忙提走，所以影响了楼道内的环境。对此，他想知道这些问题，物业该不该管？

　　解答：根据《物业管理条例》关于保洁服务的规定，物业应对楼内地面、墙面、楼梯扶手、玻璃等公共区域以及小区道路、路灯等楼外公共区域进行保洁，按时收集、处理生活垃圾。因此小区内的动物粪便，物业应该进行清理。但是居民也应文明养狗，爱护小区环境，不应破坏物业的劳动成果。

　　《天津市物业管理条例》对物业服务收费标准分四级，张先生所属小区选择的是一级或二级服务，物业应按楼道口、楼层收集垃圾，每天两次。若选择的是三级或四级服务，物业收集楼道垃圾每天仅一次。若超出协议规定范围内的卫生清理，物业公司没有义务负责。

　　时报记者刘纯

　　案例三业主频失窃物业难逃责

　　近日，曹先生家中连续发生两起入室盗窃案，除了大量现金被盗外，还有一部存有重要信息的笔记本电脑，全部损失高达两万元。曹先生第一时间向警方进行报案，并通知了物业公司，而物业公司对此却毫不理会。

　　物业辩称，就在曹先生家遇窃的两周前，该小区也有业主家里发生盗窃案，他们随后增加了小区保安的数量，对于危险隐患进行了排查。因此，物业已经尽到了保护业主生命财产安全的责任，曹先生家被盗，是业主疏于防范造成的。那么，业主频繁被盗，物业到底该不该担责呢？

　　◎律师说法：

　　天津涧联律师事务所杨晶律师认为：根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。曹先生和业主在与物业公司签订的《物业管理合同》中约定，保安服务一般通过门岗、巡逻、守护等项目，及相应的安保设施设备，保障小区安全。那么，业主家失窃，保安没有尽到安全保卫责任，应向业主赔偿。时报记者马兰

　　案例四民宅改公司

　　市民刘女士家住开发区翠亨村小区，她家楼下的业主将房子租给了一个公司作为办公地点。自从公司入驻后，楼内不仅人来人往噪声不断、而且环境卫生变得很差，刘女士向物业提出要求要物业出面管管这事，可是物业工作人员却表示他们没有执法权，管不了这种事。对于这种楼里开公司扰民的情况，物业公司就一点责任都没有吗？

　　解答：根据《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业公司在发现业主、房屋使用人在物业使用过程中存在擅自违法改变物业使用性质的情形时，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。物业服务企业不履行有关义务的，区、县房地产管理部门有权责令其改正，并处以罚款等处罚。时报记者刘纯

　　-提醒：

　　服务不到位也不能拒交费

　　近年来，物业公司与业主之间关于追缴物业费的官司逐年增多，很多业主以物业服务不到位为由，拒绝缴纳物业费。只要有充足的证据能够证明，法院会在认定事实的基础上对物业费酌减处理。但是，这不等同于业主可以随意以“不满意”为由拒交物业费。

　　新港司法所法律工作者徐怡解释，对于物业服务，只有在物业公司完全没有履行物业管理合同约定的义务时，业主才可以拒缴全部物业管理费。以物业公司某项工作存在不足为由而拒缴全部物业管理费是不正确的。业主应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映,通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向物业行政主管部门投诉。时报记者刘纯