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多家大型房企集中开发惠博片区。南方日报记者梁维春摄
由市区江北通向博罗县城的惠博大道,又被形象地称为沿江路。它沿着东江,好似玉带般将惠州城区与博罗连在一起。这条路拉近了两地的距离,从惠州城区到博罗,驱车不用半个小时。同时,这条路的自然禀赋也让不少房地产商看好此地。路的沿途有江水碧波,有绿草茵茵,景色令人驻足。
惠博大道的通畅,使惠博两地同城化生活成为可能。惠博大道沿线,各大房产商开发的大型楼盘也拔地而起。有了惠博大道这一便利的交通道路作为支撑,再加之以良好的生态居住环境作为卖点,惠州市区西北方向崛起了房地产市场的一大热门区域——惠博片区。
在吸引不少购房者前来置业的同时,目前惠博片区尤其需要解决的问题是配套问题,购物、教育、医疗等问题摆在每个购房者的面前,这需要开发商进行综合配套开发,也需要政府进行统筹规划布局。
惠博大道助力片区崛起
按照2007年《惠州市东江水利枢纽工程地工程地区控制性详细规划》,博罗县泗湄洲东江水利枢纽工程两岸将建成以工业科普与生态相结合的休闲度假旅游区,包括东江南北两岸的586公顷规划区将建成旅游休闲度假区。规划区将形成东江及两岸景观绿化带,并将建设一个观光核心及集商业、餐饮业、停车场、公园等设施的两个公共配套中心。
而根据《惠州市“十二五”城市建设规划》和《惠州市三大轴线发展战略研究及行动计划》,以白石地区为中心的惠博大道沿线将规划建设“惠博新城”城市组团,定位为生态居住、休闲旅游区。结合沿江、山、水、岛等优美环境,打造各具特色的居住区,并结合东江北岸公园的建设,形成惠博沿江景观带、休闲带。
2010年6月,惠博沿江路改扩建工程完工。全长约13.6公里的沿江路,被誉为“黄金大道”,它直通惠博新城与江北CBD,不仅是连接惠城中心区与博罗县城的景观大道,更加拉近了市区与博罗县城的距离,也带动起了江北区域与博罗县的城市开发建设。
在此后的一到两年时间,惠博大道沿线区域成为了热点区域。本土的华基江山、奥林匹克花园等项目迈开了建设开发的脚步。而众多大型开发商,如保利地产、五矿建设、富力地产等也纷纷来此拿地开发。
此外,全长约63公里、连接深圳与博罗的博深高速也通车在即。通车后从博罗到龙岗仅需40分钟左右的车程,从博罗到深圳市区有望缩短至1小时以内。博深高速的开通,将会进一步提升惠博片区的地产价值。目前,惠博片区的楼盘多是以别墅为主,而惠州本地的消费能力相对较弱,博深高速的开通,有望为该片区吸引来深圳的置业者。
超50万m2大盘比比皆是
沿惠博大道而行,映入眼帘的除了青山碧水,还有接连不断的楼盘与鳞次栉比的楼房。得益于惠博大道的便利交通,惠博沿线土地的充足供应及沿线周边的自然资源,惠博片区楼盘以别墅型大盘为主。
一开发商称,惠博沿江路作为博罗和惠城区的一条城际快速通道,大大节省了通行两地的时间成本,直接延伸和扩大了江北的范围。这里有一线江景、山景,空气清新,沿线整体规划都是低密度建筑,首先从规划上就奠定了豪宅区的基础。
就规模来看,在这一片区的房产项目可谓个个都不落人后。总建筑面积达到100万平方米的楼盘就有四个,这其中以佳兆业·东江新城规模最大。东江新城占地约166万平方米,预计总建筑面积达400万平方米。其楼盘以博朗山与东江为依托,东江南岸,背山面水,主力户型为别墅。
而五矿·哈施塔特因为原版复制奥地利著名旅游小镇——哈尔施塔特,曾在国内引发关注,其总建筑面积约为100万平方米,该楼盘同样主打别墅项目。总建筑面积达150万平方米的惠州奥林匹克花园是主打运动特色的别墅楼盘。作为惠博片区最早开发的楼盘之一,华基?江山的总建筑面积也有约100万平方米。
此外,该片区不少楼盘的总建筑面积也都超过了50万平方米。如保利·山水城的总建筑面积就达到了51万平方米、王府·钓鱼台达到53万平方米,华泓·星岸城达到76万平方米。相较于建筑面积超过百万平方米的大盘,别墅不是这些楼盘的主力,比如钓鱼台和星岸城两个楼盘就主推洋房。
惠博片区大盘云集,因为惠博沿江路的集聚效应,其分布显得很集中,比如保利·山水城、钓鱼台、华基江山、华泓·星岸城四个项目基本连在一起。而瑞亨·半山1号、城市山麓等楼盘在博罗形成了集群。此外,在佳兆业·东江新城旁,俊安地产也有一块总面积达数千亩的土地有待开发,未来两个大型项目也将连在一起。
大盘的密集分布,不禁让人感觉,昔日的惠博“双城记”如今似乎进入到“同城时代”。行在沿江路,路旁的楼盘迎来送往,驶过一个接一个的楼盘,不知不觉便从江北来到博罗。惠博同城,不仅是因为交通拉近了距离,城市规模的扩展也将两地牢牢连接在一起。
主打景观牌和低价牌
依托惠博大道沿线以及东江两岸丰富的景观资源,目前惠博片区的不少楼盘都主打山水资源盘,还有一些开发商在小区园林建设上不惜大手笔,使得小区园林景观与自然景观交相辉映,融为一体。
合纵联行房地产顾问有限公司董事总经理彭斌说,惠博片区不少项目充分利用良好的生态资源,或临江而建,或隔江而望,或山水相融,构筑出充满魅力的城市生态居住区。而且整个片区的房地产开发呈现出规模大、档次高的特点,大大提升了区域土地价值和人居环境。
记者此前走访惠博片区不少楼盘,售楼人员最常说的一点就是小区的自然生态环境很好,是理想的居住景观环境模式,可以满足居住者对独立空间和身心自由的追求。
由于有着相对较好的自然环境,因此开发商在此片区开发的楼盘多位别墅和洋房,在对客户的定位上,多个项目宣称主要针对中高端客户。一楼盘售楼人员詹小姐告诉记者,一些客户比较注重生活环境,特别是一些老板、企业高管等,除了依靠山景外,公司也着重在小区园林上下功夫,营造一个非常适合居住的环境。
记者询问一些置业者,其中有相当一部分人就是看中当地的生态环境,市民林先生告诉记者,自己是换房一族,自己的老房子在市区麦地,面积较小,周围较为吵闹,特别是家里的老人年纪大了,越来越希望有安静的条件,因此此次换房首要考虑的就是小区较大,周围环境较为满意,通过对比,看中了惠博片区的房子,因此就在这里出手了。
在开发商利用当地的山水资源,推出景观盘的同时,也有一些人担忧开发商的开发行为会对惠博片区的山水资源造成破坏。此前惠州市人大常委会调研曾指出惠博大道两侧存在着劈山建房的现象。
沿着惠博大道行走,可以看到道路两侧都是别墅洋房,随着楼盘的增多,原生态的自然景观越来越少。一些开发商的劈山行为,更是让人们看到了裸露的黄土。有业内人士指出,开发商开发的过程中需要注意保护当地的自然生态环境,否则当地的生态环境遭破坏,开发商的房子也不好卖,此外政府部门也应该加强规划与监管。
除了环境是一大卖点,价格也是不可忽视的因素。对于购房者而言,性价比永远是购房者考虑的重要因素。业内人士指出,惠博大道沿线项目凭借其高端定位,合理价格,吸引了不少置业者。
记者走访了解到,该片区的楼盘项目普遍价格不高,有的项目联排别墅的价格在1万元出头,还有的项目联排别墅均价在7500元/平方米,洋房更是低至4800元/平方米。特别是洋房的价格,跟惠城区每平方米六千元的均价相比,确实是吸引了不少购房者的眼光。
在惠博大道沿线买房的市民王先生告诉记者,自己看了市区多个楼盘,不断上扬的房价实在让自己接受不了,后来经过朋友介绍,得知惠博片区有“4”、“5”字头的房源就过来看了。这边总体而言环境好价格低,而且楼盘定位并不低。虽然目前离自己上班的麦地有些远,但以后买车了就方便多了。
配套须“自强”与“互补”并举
在惠博片区吸引不少购房者的同时,目前当地最备受关注的则是配套问题,通畅的惠博大道可为有车一族提供方便,但是对于没车一族,需要依靠公交车,较为不便,与此同时购房者关注的教育、医疗、娱乐等相关配套也需要进一步完善。
市民张先生告诉记者,自己之前也有考虑过在惠博片区置业,但是遭到了父母的反对,未来打算跟张先生一同居住的父母认为虽然惠博片区的楼盘环境较好,价格也相对较低,但是位置稍显偏远。平常张先生可以开车上下班,但父母要出去买菜等十分不便。以后子女的上学问题也较为麻烦。
多位业内人士指出,目前,惠博大道沿线教育、休闲、商业等各项配套比较依赖江北片区和博罗县城中心区,自身市政、商业配套有待改善。
记者走访当地的一些楼盘也看到,小区内空置率较高,缺乏生活气息。一些业内人士指出,惠博片区若需要达到城市的人文居住、政治经济水平,仍需要3~5年的发展时间。
面对配套这一短板,一些开发商也在努力,不少开发商利用项目占地面积大的特点积极开发商铺。商业作为片区的薄弱环境,片区一些项目的商铺已经开业,除满足项目业主自身生活需求外,也积极吸引大量的消费者前来。
一些项目也在教育、娱乐休闲设施上做文章,有的项目规划建设小学和幼儿园,还有的项目拥有良好的体育配套设施,在小区内打造游泳池、健身房、篮球馆等。
惠州地产业内人士王先生认为,针对片区配套薄弱的特点,开发商需要“自强”,利用项目大的特点,加强相关配套的建设。此外拥有沿线楼盘较多,楼盘之间可以通过“互补”的形式,共同开发相关的商业、体育等配套设施。另外,当地政府也应该加强规划和布局,特别是在教育、医疗等方面加强统筹规划。
南方日报记者罗锐
见习记者聂金钊