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天津网讯每日新报评论员陈庆璞北师大董藩教授向来以“语不惊人死不休”著称,前有“反对房地产复兴的想法都是危害国家利益”,后有“挣不够4000万别来见我”,近日在北京举行的一次经济学家年会上,董教授再爆惊人之论,称“25年后北京房价会达到80万元一平方米”,雷语一出,惊倒众人。
由于观点明显和公众感受相左,董教授此前也被赐名“人民公敌”和“开发商走狗”。网友的拍砖或怒骂或有意气用事之嫌,他关于房价的观点还是值得理性探讨一番的。他以1987年北京的房价为例,那时大约500元每平方米,如今25年过去,京城房价大约2万元一平方米,是1987年的40倍,按此趋势,25年后会达到每平方80万。董教授还表示1987年没人相信房价会达到2万元,就像现在没人会相信25年后会达到80万。
还别说,经董教授这么有鼻子有眼儿一说,他的房价80万之说貌似真有些道理。不过,董教授大概也忘了,他的观点是一种线性的、简单的增长模式下得出的结论,房地产价格的变动同经济增长一样,有很多复杂的变量构成制约因素。目前看,他至少没考虑以下几种因素:
一是收入增长和物价因素。根据国家统计局和北京人社局的数据,1987年北京职工年平均工资为1787元,今年的数据我们可以参考2011年的56061元,而北京的房价1987年和现在分别为500元和2万元。按照这个数据,北京老百姓在房子上的购买力是不升反降的(年工资与房价之比由3.57到2.8)。但是如果我们把购买力参考依据换为生活必需品,北京市民的购买力则是大大上升的。以烧饼为例,上世纪80年代大约为每只1毛钱,现在大约为7毛钱,则北京老百姓年工资可买烧饼由17870个飞跃至80087个。这说明两个问题,一方面京城百姓的生活是有了质的飞跃的,另一方面是房地产领域集聚了过多的社会资源,造成价格泡沫。实质上,像这样价格偏离价值的情况不会永远持续下去,此规律各国皆然。
二是没考虑房地产市场的供求关系。自上世纪90年代末住房货币化改革以来,房价上涨的根本因素是需求大于供应。价格上涨的同时,居民居住条件是有了实质性改善的,百姓的住房需求已经从起初的脱困型过渡到现在的改善型。随着商品房和保障房带来的住房增量,以及城镇家庭421结构带来的住房存量不断增长,有的专家甚至已经在为未来的住房盈余未雨绸缪了。比如商务部研究院对外贸易研究部副主任金柏松近日就表示,政府应该鼓励卖房,以提前分散人口老龄化带来的房地产供应过剩的风险。在供求关系的刚性制约下,房价不可能只升不降。
最后一重因素是房地产的独特性。房地产的耐用性和土地资源的稀缺性,决定了房产有可能成为优质的投资品,但再优质、风险再低也不可能完全摆脱投资的本质属性,那就是需求基础和涨价预期。但在需求基础一端,人们对房子的需求弹性其实并不大,有了一套房,第二第三甚至更多套房对使用者的效用是快速下降的。一旦供过于求的局面形成,涨价预期就会让位于降价预期,住房投资投机浪潮便会衰退。届时房价的线性增长,恐怕是一厢情愿。
董教授以高校教授之职,其立论立言却如此随意不严谨。线性的增长逻辑实在太过幼稚,只是不知这种幼稚背后是不是假天真。