整理/陈勇谷底反弹，淡旺颠覆，博弈中前行，可谓是2012年长沙楼市最真实写照。2012年，是中国楼市经历了十年四轮调控效果渐显的一年；是中央与地方两级政府持续博弈的一年；是冻结半年的土地和商品房市场复苏、回暖的一年；是在2011年全面调控中被误伤的刚性和改善性需求重新释放的一年。这一年，长沙楼市历经寒冷、趋暖和上涨。

　　上半年，经济环境一度趋冷，楼市环境相对放松迎来转机。长沙市土地市场在长达一年的冰封期后，9月开始解冻，10月登顶，品牌房企扎堆抢驻热点区域。商品房市场，供销3月低至冰点，4月之后略微放宽的信贷和货币环境为楼市迎来一丝喘息之机，下半年一路走高，七八月份供销两旺，年底热度依旧不减，开发商推货积极，新盘面市量增加。在买卖双方互相考验过程中，客户更趋理性，开发商定价日趋诚恳。

　　土地市场：先抑后扬,供需触底回升

　　在持续两年的房产调控压力下，2012年上半年，长沙市土地市场供需持续低迷，底价成交宗地数增多。9月份，随着住宅销量回升以及整体融资环境好转，土地市场再度活跃，但溢价率始终保持低位。整体来看，2012年长沙市土地市场呈现出先冷后热，供需触底回升态势。

　　2012年1-11月，长沙市内五区非工业用地供应宗地面积296.35万平方米，成交243.24万平方米，建筑面积932.85万平方米，相比于2011年全年，分别上涨48.17% 、57.95%和69.3% 。前11月共成交59宗，其中7-11月成交37宗，占比63% 。2012年，土地成交有望回至2010年全年水平。

　　岳麓、雨花两区为供求热点区域。供应方面，前11月，岳麓区和雨花区共供应土地61宗，宗地面积270.42万平方米，占比分别为86%和88% 。成交方面，两区共成交53宗，宗地面积226.95万平方米，建筑面积869.81万平方米，总占比均在95%左右。

　　2012年前11月，纯住宅和商住用地成交量较去年全年均出现上涨。纯住宅和商住用地成交宗数同比上涨12.5%和1.375倍；成交面积同比上涨11.86%和98.28% 。纯商业用地相比去年有较大幅度下滑，成交宗数和面积分别下跌20%和75%。整体来看，商住混合用地成为长沙土地市场“香饽饽”，成交一路飙高。

　　2013年长沙楼市展望

　　供应方面：从城市化进程加速、经济快速发展和得天独厚的土地资源优势方面考虑，长沙市未来商品房供应量依旧充足。基于灰色关联度和项目施工进度两个角度预测，2013年，内六区商品房新增供应量有20%的上浮空间，约1685万平方米。分区来看，雨花区和岳麓区依旧将成为供应市场主力军，分别突破450万平方米，350万平方米。

　　价格方面，与中部六省省会城市相比，长沙楼价依然有较大上升空间。从城市自身发展来看，随着轨道交通逐步完善，品牌房企抢先进驻，高品质楼盘如雨后春笋，未来城市商品房价格上涨动力较足，或有4%-10%上浮。

　　产品结构：2013年依旧以中小户型的刚需产品为主，紧凑型的两房两厅和实用型的三房两厅将继续成为供销市场主流产品。从成交土地类型来看，近两年，长沙楼市正从纯住宅和纯商业单一物业向商住混合开发方向快速发展。从产品品质来看，在各种趋势利导下，购房者对精装修产品的接受度依旧有提升空间。此外，中高收入潜力消费群增加，将激发市场对改善型产品需求。刚需和改善共同发力，未来市场产品将更趋多样化、个性化，产品品质整体提升的同时，层次将逐步鲜明。

　　区域发展：综合来看，雨花区和岳麓区发展优势较明显。区域内重点打造的热点板块对品牌开发商、综合型企业和高精尖人才形成强大吸引力。岳麓区滨江新城、梅溪湖、洋湖垸和雨花区武广片区一度成为土地市场和商品房市场“宠儿”。2012年，梅溪湖、洋湖垸和滨江新城三片区成交土地宗数占比41% ，且多为商住用地。商品房方面，金茂梅溪湖开盘热销，刷新梅溪湖乃至河西房价和产品新标杆。

　　开发房企：2012年，入驻长沙房企呈现两大明显趋势。龙湖、合能、楷林、和泓、亿丰等首次抢滩长沙。此外，万科、保利、中铁、佳兆业、华润、恒大等迅速扩张，加快热点区域拿地步伐。城市较强综合竞争力及区域良好发展前景是长沙市房地产分布格局形成的决定性因素。随着专攻专业写字楼、高端物业和大型商业的开发商纷纷进入，未来整体市场将走精细化发展之路。

　　新房市场：楼市探底回升，市场显著分化

　　2012年，长沙市新房住宅市场整体呈现先抑后扬态势。从年初开始，长沙市新建商品住宅销量出现同比负增长。6月份，在宽松的货币政策和信贷政策刺激下，成交量逐步回升，9月，销售面积同比止跌回升。

　　2012年1-11月，内六区新建商品住宅新增917万平方米，同比下滑14%。近半年来，月度住宅供应保持稳步增长，各项目依旧随市而变，适时调整推量。4月份以来持续收窄的跌幅表明，相比于去年同期，开发商入市积极性有所提高。2012年11月，内六区住宅供应同比增长58.3% 。

　　今年以来，随着政策环境变化，楼市成交市场走出底端，显现回暖迹象。6-10月份市场成交量保持较高位。截至2012年12月22日，内六区住宅网签成交量1038万平方米，同比上涨27% ；总套数接近10万套，同比上涨三成；均价5966元/平方米，同比下滑8个百分点。成交价格方面，6000-7000元/平方米依然是当前主力价格水平。从1-11月累计价位结构来看，6000-7000元/平方米成交备案比例达到26.68%，略有缩小；5000-6000元/平米价位段成交备案比例居第二位，达到2.81%。8000元/平方米以上价位段成交备案比例为9.73%，较前10月累积量提升0.44%。

　　成交结构方面，2012年1-11月，长沙市内六区新建商品房住宅供应套均面积为103.45平方米，同比缩小3.55% 。从整体供销比来看，内六区供销比为1.22，住宅新增供应量连续8个月高于同期备案量，连续3个月有扩大趋势。从供销比分项数据来看，所有户型供销比均大于1，小于60㎡套型超过1.7。从供销具体数据来看，前11月90-120㎡套型供销占比均超过31% ，60-90㎡供销占比超过27%，两套型供销总占比接近60% 。