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地产大亨潘石屹,首次谈到与妻子张欣的爱情之路和矛盾冲突、“万通六君子”当年一起奋斗的往事等,展现了他独特的价值观。
潘石屹著
江苏文艺出版社
草长得再快也成不了材
这些年房地产公司围绕土地问题出现了很多怪现象。
几年前,有两家开发商在同一地段各拿了一块土地:一家开发商建了房子销售出去,没有赚多少钱;另一家开发商,囤着地,什么事也没有干,最后把土地转让给了别人,赚了许多钱,比前一家开发商赚的钱多许多倍。
还有一个例子,在北京,一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了,建了房子,没有赚多少钱;而同一土地上的另一部分没有开发,过了几年转让给了别人,赚的钱是开发那部分的好几倍。这些故事在房地产界太多了,每人都可以举出几例来。
我的老家甘肃的农民流传着这样一句话:“养鸡的不如倒蛋的。”现在中国房地产行业,建房子的不如囤地的、倒地的。这是不正常的,不仅对行业的长远发展有害,更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。
大多数房地产商认为中国“人多地少”,土地资源奇缺,政府又有必保的18亿亩耕地的政策,土地市场上一定是“物以稀为贵”,谁拥有了土地谁就拥有了未来,就有了公司持续发展的空间,所以许多房地产商不顾法律和政策的限制大规模圈地。而我们的观点是,在中国房地产开发过程中,最重要的是拥有市场,要不断去开拓新的市场,让自己的产品适应市场的需要。只是用大规模的土地储备去迎合资本市场,不是一个房地产企业最根本的问题,最根本的问题是要为社会创造价值,并让这些价值转化成公司的销售收入和利润。
上市的房地产公司热衷圈地是资本市场的评价和导向出了问题,其对“土地储备”的钟爱引导一些注重短期利益的房地产公司走向了歧路。房地产属于不动产,土地与工业产品的原材料是完全不同的,圈下这些土地大部分都是为了财务报表上好看的数字,真正要开发时又因地理环境不理想,在荒郊野外缺少城市配套等原因,建起房子来也没有市场。所以,这些圈地的公司从报表上看有大量土地储备,但还需要资金要去抢真正有开发价值的土地。那些荒郊野外的土地虽然价值不是很高,但占用了这些房地产公司最宝贵的资金,使其有效资金没有成为为社会和公司创造价值的手段和工具。我们不会盲目迎合资本市场的喜好,占用大量资金、冒着经济风险去圈地。
大规模圈地还存在着法律风险。早在1995年,《中华人民共和国城市房地产管理法》就规定“两年不开发的土地无偿收回”;1999年4月国土资源部公布的《闲置土地处置办法》中规定,土地闲置时间超过两年,将被有关部门收回;1999年,《中华人民共和国土地管理法》则明确规定“两年不开发的土地逾期无偿收回”。在中国土地管理方面,有两条年年都在讲,但一直没有真正实行的法规,其中一条就是“两年不开发的土地要无偿收回”(另一条是关于“小产权房”的),但不执行不等于以后不会执行。“狼来了”的故事就是最好的教训。
近几年来,上述两项违法行为越来越突出——一些城市甚至有十几万套违法的“小产权房”,也有些房地产商圈了二十年、三十年,甚至近百年可供开发的土地——引起的矛盾越来越尖锐。政府每年都反复重申和强调,国土资源部也不时发出警告,如“8·31大限”等,犹如悬在头上的一把利剑,随时有可能掉下来。一旦国土资源部出手根治房地产公司大量储备土地的现象,就会让资本市场对房地产上市公司土地储备的评价标准发生改变,这才是本,其他都是末。
此外,盲目圈地、闲置不开发,是对公司资金的浪费,更是对社会的土地资源的浪费,与其圈了地让保安看着晒太阳,还不如让农民在土地上种植粮食、蔬菜或水果呢!
当然,可能一段时间内仍会存在“养鸡的不如倒蛋的”这种不合理现象,但存在不等于合理,要从长远发展的眼光来看。一个公司正确的商业模式就如同选好了一棵树苗,在夏天,我们看到草长得总比树快,但最后成材的还是树,而不是草。
因此,尽管这两项法规并没得到认真执行,但无论如何我们绝不应冒法律上的任何风险,公司的所有行为只有在法律的保护下才是安全的,否则,将存在着巨大风险。
商业模式是商业的体制,是商业中灵魂的东西。多年来在学习和考察别的公司时,商业模式是我们学习的重要内容之一。
在我个人的人生经验中,思想上第一次受到巨大的冲击就是农村的包产到户。在人民公社所有制的体制下,同样的天,同样的地,同样的人,大家却都没有饭吃,农村许多人逃荒到外面要饭。包产到户了,把土地分给农户了,天没有变,地没有变,人也没有变,但粮食越来越多,最后多到吃不完的地步。这就是体制的力量。
一个公司的失败,原因可能有许多,但一个公司的成功一定是它的体制,即商业模式的成功。在商业模式上千万不要好高骛远,也不要人云亦云。好高骛远就是到国外去转一圈,看了一些皮毛,就盲目地去简单模仿。中国的市场与发达国家相比,人均收入低,但人口基数大。商业模式一定要适合这两个特点,我们做每件事都不能忘记这两个特点。人云亦云的事在房地产界太多了,一会儿小户型,一会儿土地银行,一会儿造城运动……一定要自己想明白了再去做。