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被称为“北京副中心”的通州,未来将成为城市综合体鏖战的战场。
随着宏观调控的继续,越来越多的传统地产商寄希望于通过商业地产寻求新的增长点。
人口密集、新增住宅众多、新城规划空间大、距离CBD近、轨道交通发达、传统商业配套严重老化、低端……一系列原因使通州成为下注城市综合体的最佳战场。
调查
“缺商”激发通州商业地产
1月12日,是一个星期六。虽然这天北京雾霾沉沉、天气不佳,但住在通州九棵树地区的王先生,还是11点就带着妻子和6岁的孩子,开车汇入了京通快速路进城的滚滚车流中。
“我们差不多每个星期六都要进城一次,一是送孩子去朝阳区的一个学校上钢琴课,二是我和爱人也可以好好地去新光天地、华贸逛逛街,接孩子下课后,再一家人一起吃个饭、看场电影。”王先生这样对记者说。
王先生一家的每个周末基本都在城里度过,他说,“通州有家乐福、华联,现在还有蓝岛,日常生活、买菜做饭都可以满足。但如果想好好逛逛街、买些档次比较高的商品,甚至想去一个像样的影院看场电影,都没有太理想的选择。我们的左邻右舍也一样,大多数人还是会选择驱车十几公里去CBD消费,住在通州,消费不在通州。”
“通州现在的住宅市场规模和商业配套规模之间并不成比例,尤其是主力消费群体找不到对位的消费场所。”葛洲坝与绿城联合开发的京杭广场的销售负责人刘颖告诉记者。
事实上,通州商业配套亟需升级的问题早已得到高度重视,在北京市政府颁布的《北京市主体功能区规划》中明确指出,将在2020年之前,集中力量将通州打造为国际一流的现代化新城,近期发展重点包括打造通州国际新城核心区等,力图在通州建立起集文化商务休闲、会展综合服务、高端商住为一体的北京新商务中心区。
开发商扎堆开发综合体
万达、华业、珠江、绿城、葛洲坝、金隅大成……目前,在通州的运河两侧、新华大街、九棵树区域、北苑商务区等地,多个商业地产项目源源不断地开工。其中,又以融合写字楼、商场、高端住宅、酒店等于一体的城市综合体项目为最大的热门,不仅在体量、数量上都大幅提升,而且其分布也较广泛,有向区域内各板块蔓延、发展的趋势。
“万达选在通州建设北京第三座万达广场,主要是看中了通州未来发展的前景。通州区域现有的商业配套远远不足,加大通州商业地块的推出是必要的,对通州楼市也是一个利好。”中投联达董事长杨少锋这样认为。
记者获悉,通州万达广场东至通州北苑东路,北至新华大街,既和通州传统的商业区域相连,又占据交通枢纽。
另一个有望成为通州地标级综合体的是华业的“新北京中心”项目。这一项目位于被认为是通州新的商务中心的新城运河核心区,这一区域内将有多个大型城市综合体出现。而华业此项目以近300米的地标高楼和75万平方米的建筑体量,成为目前该区域中最有分量的综合体项目。
事实上,部分在通州开发的综合体项目已经尝到了甜头。如在通州新兴住宅区最集中的九棵树区域建设的金隅大成金成中心,由于所属区域的人流和商流密集,其写字楼产品一入市就受到热捧,从2012年9月开盘至今,已全部售罄。
一位商业地产研究者分析说:“对于综合体来说,选择成熟的地段是其发展的核心关键;而目前通州综合体的蔓延之势,将带动商业向各区域辐射,进一步提升通州的宜居价值和商业配套。”
是否将出现综合体过剩?
通州一个大型综合体项目的负责人告诉记者:“从目前的开发规模来看,到2015年,通州预计将有不少于50万平方米的商业面积交付使用,届时通州的商业竞争将白热化。”
据不完全统计,通州的常住人口在2011年已经逼近130万大关,按发达国家的大城市人均商业面积在1—1.2平方米计算,满足通州现有常住人口的需求,也需要超过百万平方米的商业面积。而目前通州的城市综合体项目不过十余个,大部分的项目的商业面积都在10万平方米以内。
因此,单纯从数据看,即使不计入通州常住人口每年的增长,现有项目即便全部入市,通州的消费群体也足以承载。
但同样也有专家认为,商业地产的发展按人均商业面积计算只是比较粗略的方法,还应计算人均的消费能力。目前,通州的主要居住群体的工作地点、消费地点还是在北京城区,只有通州的商业发展到了相对成熟的阶段,这部分群体的消费习惯和场所才会出现大的转移。在此之前,通州综合体将面临激烈竞争。
同时,值得关注的还有通州在建综合体的业态,从目前来看,写字楼、商场、酒店、高端公寓的“四合一”形态是大部分开发商的选择。一方面,写字楼和商场、酒店的增加,会扩大通州的就业面积,增加人流和商流;另一方面,这部分综合体所搭配的住宅,多以中高端的城市公寓为主,售价将在25000元/平方米以上,这也会推动整个通州楼市在中高端层面的发展。
本报记者胡喆
观点
通州商业地产潜力巨大
中国城市商业网点建设管理联合会副会长董利
城市综合体如果开发好了,对周围区域的积极影响将超过一般的商业地产,这已经经过实践的证明。大悦城、新光天地、华贸中心、万达广场……都已经成为响当当的城市地标。但是,这并不意味着综合体好做。相反,如果没有充分的准备,没有每一个环节上的细致考量,只是迫于住宅市场的压力而匆匆转投商业地产市场,就一厢情愿地认为这样会成功,只能说是自欺欺人。
经过十几年的发展,商业地产开始成熟,以自持而不是销售为主要模式,以商业运营收入而不是地产销售收入为主要收入来源,以是否有成熟的商业发展计划为参考条件,这三个特点是中国商业地产的主要发展方向。
通州作为北京最成熟的卫星城,有着发展城市综合体所需要的人流、商流、交通、环境等诸方面的要素,发展潜力巨大。
绝不是每一个综合体都能成功。好的商业地产需要较长时间的涵养和运营,因此对资金链的要求非常高,资金紧张的开发商一定要谨慎进入这一领域。
本报记者胡喆
通州部分在建综合体项目
新北京中心
2013年,华业地产全新城市综合体项目“新北京中心”(暂定名)将入市。新北京中心项目位于运河源头的五河交汇处,由中央主塔及七座错落有致的高层建筑所组成,容纳5A级写字楼、商务公寓、地上地下大型商业、休闲娱乐、公共服务等业态,将实现地铁、环隧、地下商业与地面交通一体化。
“该项目位于已经动工建设的两条地铁线的换乘站位置,是双轨道交通的上盖物业,具有便利的区位交通条件。”华业地产相关负责人表示,华业地产超越了商业地产概念,着力将此超高层综合体项目打造为浓缩城市级功能、生态与繁华交互的完整生活系统、综合资源系统和时尚现代的交互平台。本报记者陈静思
金成中心
金成中心是通州目前在售的地标式综合体项目,该项目自2012年9月开盘到现在,其写字楼产品已经全部售罄。
虽然通州的住宅市场发展较快,但其商业地产一直是短板之一,这阻碍了高端企业、商务办公群体、旗舰级商业组织的进驻。金成中心作为一个包含百货、商街、5A智能写字楼以及高端住宅的综合体,推出符合区域需求特征的产品,会在相当程度上提升区域的综合价值。
目前金成中心还有两大主力板块的产品没有入市。一个是面积约6.7万平方米,由情景商街和高端百货组合而成的商业产品;另一个是定位于高端的住宅产品金成府,将于今年上半年入市,总建筑面积5.5万平方米,由4栋31层高楼组成,主力户型为面积110平方米至230平方米的两居到四居室,房源约300余套。
本报记者胡喆
京杭广场
京杭广场建立在通州老的商务中心银地大厦的原址上,总建筑面积约28万平方米。
京杭广场包括8万平方米大型购物广场、5万平方米高端住宅、星级酒店及服务式公寓、5A级写字楼等。目前,通州区首家五星级酒店希尔顿酒店已经确定入驻京杭广场,为项目的高端定位提供了底气。同时,其8万平方米的商业目前考虑以“整售”形式转让,报价27亿元。
该项目的住宅产品将于今年上半年入市,产品为180平方米至260平方米的城市公寓,共有240套左右的房源。本报记者胡喆
万达广场
去年11月26日,大连万达以14亿元的价格中标通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼项目用地,按照规划,万达已确定在此地块上建设北京第三座万达广场,整体规划的时间计划是在2014年开业,最晚不会超过2015年。
关于第三座万达广场的具体规划,除了按照土地要求提供居住地块和配建的托幼设施之外,万达将会按照最新的第三代万达广场标准来设计,包括购物中心、影院和大歌星KTV等一系列娱乐设施。此外,既定规划中还将配建一个星级酒店,但由于同样位于通州的文化旅游城项目内将有多个酒店规划,因此该地块也可能会改建配套的写字楼。
本报记者徐楠