31.问：街镇物业管理联席会议由谁负责召集？主要协调哪些事项？

　　答：根据《天津市社区物业管理办法》，街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集，区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人，以及业主代表或者居民代表参加。根据《天津市物业管理条例》规定，物业管理联席会议主要协调解决下列问题：(1)业主委员会不依法履行职责的问题；(2)业主委员会换届过程中出现的问题；(3)履行物业服务合同中出现的重大问题；(4)提前终止物业服务合同的问题；(5)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；(6)需要协调解决的其他物业管理问题。街镇物业管理工作联席会议要形成会议纪要，并在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织，由街道办事处(乡镇人民政府)上报区人民政府，由区人民政府督促限期落实。

　　32.问：业主居住在商品房小区，为什么要自觉履行交纳物业费义务？

　　答：根据《中华人民共和国物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分，每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利，并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分，如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有，应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利，承担义务，且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理，需要双方签订合同，就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定，物业服务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务，自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督，同时，业主委员会也要依法履行职责，监督和协助物业服务企业履行合同，每位业主在享受服务的同时，也要履行合同义务，按时交纳物业服务费。

　　33.问：前期物业服务合同和物业服务合同有什么区别？

　　答：(1)合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订，并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定，由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。(2)合同起止时间不同。根据《天津市物业管理条例》，前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年，具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。

　　34.问：商品房小区物业管理服务费由哪些费用构成？

　　答：根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》和《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》，对于商品房小区，业主所交纳的物业管理服务费由两项费用构成，一项是物业管理基本服务费，另一项是机电设施设备日常运行养护费。其中：物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。具体由下列费用构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其它费用。机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护的费用。

　　35.问：住宅商品房物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费的收费标准有政策规定吗？

　　答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，分为一、二、三、四4个等级，各等级收费标准为中准价格,分别为每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。

　　物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的，物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会与物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定，并在物业服务合同中予以明确。

　　机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况据实测算,另行协商确定。

　　36.问:业主办理入住手续后空置不住，是否需要交纳物业管理服务费？

　　答：根据《天津市物业管理条例》，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。开发建设单位在房屋竣工交付业主后，不管是否居住，都应承担共同管理和维护的责任。因此，空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。

　　37.问：物业服务合同主要包括哪些内容？

　　答：根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同，对物业服务企业和全体业主具有约束力。物业服务合同主要包括下列内容：(1)业主大会和物业服务企业的名称；(2)物业管理区域的范围；(3)服务的内容；(4)服务的标准;(5)服务的费用；(6)合同的期限；(7)违约责任；(8)合同的解除条件；(9)双方需要约定的其他事项。

　　38.问：物业服务合同中约定的物业管理服务包括哪些主要内容？

　　答：根据《天津市物业管理条例》，物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：(1)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；(2)电梯、智能系统等设备的运行服务；(3)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；(4)物业装饰装修的管理；(5)车辆行驶和停放秩序的服务、管理；(6)物业管理区域内公共秩序的服务、管理；(7)物业资料的查询服务和管理；(8)双方约定的其他物业管理服务内容。

　　39.问：作为业主如何看待和处理物业管理服务费的上调？

　　答：物业管理实行有偿服务，物业管理服务费是物业服务企业管理和维护业主共有部分的重要保证，应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。据调查，目前影响物业管理服务费成本增加的主要有人工成本、维修材料成本和物业公共服务用水、用电成本等因素。物业管理服务行业属于劳动密集型行业，人工成本开支占有较大比重，成为影响物业管理服务费成本增加的重要因素。例如：据统计，2009年全市从业人员最低工资标准和缴纳养老保险最低标准基数分别从820元/人•月和1260元/人•月，2014年增加到1680元/人•月和2350元/人•月，5年间增长比例分别为104.9%和86.5%。物业管理服务公共用水价格执行商业用水标准，由6.2元/吨调整为7.85元/吨，上涨1.65元/吨，涨幅26.6%。综上所述，如果物业管理服务费标准不依据市场成本变化适时进行调整，物业服务企业正常运营就会出现亏损，按照服务合同约定的服务标准就会受到影响，容易导致物业管理服务费不足与服务质量下降的不良循环。广大业主应理性看待物业管理服务费标准调整，业主大会应适时做好物业管理服务费上调的相关工作。