40.问：业主与物业服务企业之间是什么关系？当双方发生争议时通过什么渠道解决？

　　答：业主大会通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等，双方是合同委托关系。当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时，双方可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向所属社区居委会或街道办事处(乡镇人民政府)申请调解；也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解，并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　41.问：“两箱三栏”设施主要指什么？对设置“两箱三栏”有什么要求？

　　答：“两箱三栏”即：物业服务企业服务意见箱，业主委员会工作建议箱，政策法规宣传栏，管理规约公开栏，小区事务公示栏。“两箱三栏”设置总体要求是美观、规范、耐用。

　　42.问：对物业管理小区物业服务事项公开公示内容及时间有什么要求？

　　答：物业服务企业要在小区内向业主公开公示下列事项：(1)营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书复印件，各项管理服务制度、管理人员职责分工、联系方式等信息。(2)物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间为自接管小区后一个月内落实公示内容，至物业服务合同终止。(3)提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间，自提供特约服务的具体项目起，至停止该服务项目止。(4)机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间，每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月。(5)利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间，每半年公示一次，每次公示时间不少于一个月。(6)房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规定进行公示。(7)共用部位、共用设施设备使用运行状况。公示时间，于每年第四季度进行公示，每次公示时间不少于一个月。(8)物业管理服务费实行酬金制的，应当至少每季度向全体业主公布一次收支情况。(9)节假日服务事项、社区文化活动安排，以及需要向业主提示的事项。(10)其他需要业主及时知晓的服务事项。

　　业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会执行业主大会决议等情况，应当按规定进行公示。

　　43.问：物业服务企业在管理服务中，出现哪些违规违约行为，信用等级被评定为不合格？

　　答：按照《天津市物业服务企业信用信息管理办法》规定，物业服务企业存在下列行为之一，经查实信用等级定为不合格:(1)在本年度内发生重大责任事故的;(2)因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;(3)因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；(4)聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的；(5)挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的;(6)未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的；(7)被市、区县物业管理行政主管部门日常巡查公开通报后不及时整改，或者一年内被公开通报三次(含三次)以上的；(8)退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等法规政策规定，履行退出程序和相应义务的；(9)物业服务企业在信用信息采集过程中，拒不上报信用信息的；(10)经市、区县物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为。

　　44.问：商品住宅首期专项维修资金由谁来交存，交存标准是多少？

　　答：2003年1月1日后出售的新建商品住宅，首期专项维修资金由开发建设单位和购房人双方共同交存。其中，不配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人各按房款总额的1%交存维修资金；配备电梯的商品住宅，开发建设单位和购房人分别按房款总额的1.5%、1%交存维修资金。另外，按照相关规定，住宅小区内的非住宅或住宅小区外与住宅结构相连的非住宅，也按照商品住宅标准交存维修资金。

　　45.问：申请使用房屋专项维修资金有什么程序？

　　答：按照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定，专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则，主要包括六步：(1)制定方案。物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况，制定维修计划。根据维修内容，由物业服务企业和业主委员会初步确定工程预算费用。维修方案确定后，物业服务企业可登陆天津市房屋维修资金使用管理系统(www.tjwxzj.com.cn)进行注册登记，登记后在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造方案》，并由业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。(2)业主确认。物业服务企业在业主委员会的监督、配合下，将维修和更新、改造工程方案征求相关业主书面意见，达到双三分之二以上的业主同意后，将维修和更新改造方案、业主签字表决结果以及工程预算审价结果在小区明显位置公示不少于7天。(3)办理备案。公示期满后，物业服务企业应持相关要件，到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的，区县物业办到项目现场查勘、确认后,出具《专项维修资金使用备案证明》。(4)开户划款。物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》，到维修资金专户管理银行(天津银行)开立专项维修资金使用专户，并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理首期款划拨手续。要件齐全的,市房屋维修资金管理中心将首期款划拨到专项维修资金使用专户。首期款到帐后，工程可以开始施工。(5)竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工，并在工程竣工后，组织业主委员会、相关业主、施工企业及工程监理单位等对工程进行验收，共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。(6)决算核减。工程验收合格后，物业服务企业将《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等要件在小区明显位置进行公示，公示期7天。公示期满后，物业服务企业持相关要件到项目所在地区县房地产管理局办理完工备案。要件齐全的，区县房地产管理局到现场查勘后出具《专项维修资金使用完工证明》。物业服务企业持相关要件，到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的，中心将工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。

　　46.问：占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，有哪些规定？

　　答：按照《天津市物业管理条例》，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示。未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同的约定执行。

　　47.问：业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费？

　　答：业主购买或租用地下车位后，物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，所发生费用由物业服务企业据实测算，并与业主签订协议，费用由业主交纳。

　　48.问：物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，物业服务企业和业主委员会应当如何处理？

　　答：根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：(1)业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就退出项目时间、交接事宜进行协商。(2)物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)，并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。(3)业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作；(4)区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内，应当会同街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大会选聘物业服务企业。

　　49.问：物业服务企业退出小区管理时，如何做好移交工作？

　　答：根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》，对业主大会重新选聘新物业服务企业接管的小区，应当按照下列程序做好衔接工作：(1)原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。(2)业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。(3)原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；物业管理项目的档案资料；物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；物业竣工验收资料；共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；物业质量保证书和使用说明书；物业管理需要的其他资料；实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。(4)原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第(3)项所列事项转交新物业服务企业。(5)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。

　　50.问：业主委员会组织业主选聘物业服务企业时，一般应注意哪些事项？

　　答：一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件，查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定，物业服务企业取得营业执照后，应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质证书原件，同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级，并按照下列要求接管项目：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津市物业管理协会网站查询，了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前，要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主，书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准；并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。(通讯员吴梅 张学军 张兴华)